Il est illégal pour votre propriétaire de vous expulser ou de vous enfermer sans obtenir au préalable une ordonnance de la Commission des propriétaires et locataires.
Si votre propriétaire vous a enfermé ou menace de le faire, appelez immédiatement la police ou obtenez de l’aide juridique.
Pour expulser un locataire, le locateur doit suivre les étapes énoncées dans la Loi sur la location à usage d’habitation (LTR).
Habituellement, la première étape du processus d’expulsion est que votre propriétaire vous donne un avis écrit expliquant la raison pour laquelle il souhaite que vous quittiez.
Exception : Dans certaines situations, votre propriétaire n’a pas à vous donner d’avis et la Commission peut ordonner votre expulsion sans tenir d’audience. Pour en savoir plus, voir si la Commission n’a pas tenu d’audience.
Il existe plusieurs types d’avis avec des noms légèrement différents, mais généralement le nom du formulaire commence par un avis de fin de location. Le formulaire peut avoir l’un de ces numéros: N4, N5, N6, N7, N8, N12 ou N13.
Raisons de l’expulsion
Voici des exemples de raisons que votre propriétaire pourrait mettre dans l’avis:
- Tu dois un loyer.
- Vous payez souvent votre loyer en retard.
- Vous ou vos invités avez fait quelque chose d’illégal sur la propriété.
- Vous ou vos invités avez causé des dommages ou de graves problèmes à votre propriétaire ou à d’autres locataires.
- Votre propriétaire veut démolir l’immeuble ou l’utiliser pour autre chose.
- Votre propriétaire, la famille de votre propriétaire, quelqu’un qui achète votre logement ou la famille de l’acheteur souhaite emménager. La famille comprend uniquement le conjoint, l’enfant, le parent, l’enfant du conjoint et le parent du conjoint. Il comprend également un soignant pour l’un d’entre eux.
Ce ne sont là que quelques-unes des raisons pour lesquelles un propriétaire peut tenter de vous expulser. Il y a d’autres raisons énumérées dans le RTA. Mais vous ne pouvez pas être expulsé pour une raison qui n’est pas dans la RTA. Par exemple, vous ne pouvez pas être expulsé simplement pour avoir un animal de compagnie, à moins que cela ne dérange ou ne cause des problèmes aux autres personnes dans l’immeuble — même si votre bail indique qu’il n’y a pas d’animaux de compagnie.
Important: Si vous ne voulez pas partir ou si vous n’êtes pas d’accord avec les raisons de l’avis, vous n’avez pas à déménager. Mais obtenez des conseils juridiques tout de suite.
Montant de l’avis que votre locateur doit vous donner
L’avis de résiliation de votre location doit vous indiquer la date à laquelle votre locateur souhaite que vous déménagiez. Votre propriétaire doit vous donner l’avis un certain nombre de jours avant cette date. Le nombre de jours avant dépend de la raison de l’expulsion que votre propriétaire utilise. Il y a quelques exemples dans le tableau qui suit.
| Si le motif de l’expulsion est le suivant : | Votre propriétaire doit vous en aviser: |
| loyer dû | 14 jours (mais seulement 7 jours si vous payez votre loyer à la semaine ou à la journée) |
| causer des dommages par négligence ou déranger le propriétaire ou d’autres locataires | 20 jours la première fois (voir ci-dessus pour l’exception à cette règle) 14 jours s’il s’agit du deuxième avis dans les 6 mois |
| fabrication ou vente d’une drogue illégale | 10 jours |
| votre propriétaire, un membre de la famille de votre propriétaire ou un soignant souhaite emménager | 60 jours |
| votre propriétaire veut démolir le bâtiment ou l’utiliser pour autre chose |
120 jours |
Certains types d’avis doivent vous indiquer que vous pouvez annuler l’avis si vous arrêtez ou corrigez tout ce que votre propriétaire dit que vous faites mal. Par exemple, cela s’applique généralement si l’avis vise à payer un loyer, à causer des dommages ou à déranger votre propriétaire ou d’autres locataires.
Exception : Certaines règles d’expulsion sont différentes si votre immeuble compte 3 logements ou moins et que votre propriétaire habite l’un d’eux. Par exemple, le délai de préavis n’est que de 10 jours pour déranger votre propriétaire, et vous ne pouvez pas annuler l’avis en corrigeant le problème.
Si vous ne déménagez pas
Vous pouvez décider de déménager après que votre propriétaire vous ait donné un avis. Si vous ne le faites pas, l’étape suivante consiste pour votre propriétaire à demander à la Commission des propriétaires et locataires une ordonnance d’expulsion. Lorsque votre propriétaire fait une demande au Conseil, le Conseil vous enverra:
- un Avis d’audience vous indiquant l’heure et le lieu de l’audience de la Commission, et
- une Demande expliquant ce que votre locateur demande à la Commission.
Exception : Dans certaines situations, la Commission ne vous donne pas d’avis ou de demande et peut ordonner votre expulsion sans tenir d’audience. Pour en savoir plus, voir si la Commission n’a pas tenu d’audience.
Il existe plusieurs types de demandes d’expulsion, mais généralement le nom du formulaire commence par une Demande d’expulsion d’un locataire ou une Demande de résiliation d’un bail. Le formulaire peut porter l’un de ces numéros: L1, L2, L3, L4, L7, A1 ou A2.
La Commission fixera une audience pour décider s’il y a suffisamment de raisons de vous expulser. Un membre du Conseil est chargé de l’audience. Lors de l’audience, vous pouvez apporter des preuves et expliquer les raisons pour lesquelles la Commission ne devrait pas vous expulser.
Remarque: Il est très important d’aller à votre audience. Si vous n’y allez pas et que vous n’arrêtez pas la demande de votre propriétaire d’une autre manière, la Commission peut tenir l’audience sans vous. Si cela se produit, le membre du Conseil décidera probablement de vous expulser parce qu’il n’entendra pas votre version de l’affaire.
Vous avez le droit de vous faire représenter par un avocat ou une autre personne à l’audience et à n’importe quelle étape du processus. Voyez où obtenir plus d’informations et d’aide.
Il peut y avoir beaucoup de choses à faire pour se préparer à une audience. Alors, cherchez de l’aide juridique et commencez à vous préparer pour votre audience dès que vous le pouvez. Vous devriez prendre des notes sur ce qui s’est passé et réfléchir aux preuves que vous devrez apporter à l’audience. Voir la note dans la section Sur quoi porte l’audience pour plus d’informations.
Remarque : Vous pouvez parfois arrêter la demande d’expulsion de votre propriétaire avant l’audience, par exemple:
- en concluant une entente écrite avec votre locateur, ou
- en payant tout ce que vous devez plus les frais que votre locateur a payés à la Commission, si la demande est fondée sur le fait que vous devez un loyer.
Mais vous pourriez toujours être expulsé si vous ne suivez pas exactement les bonnes étapes. Assurez-vous donc d’obtenir plus d’informations et de conseils juridiques avant d’essayer de le faire.
Le Programme des avocats de service des locataires a des feuilles de conseils pour les locataires qui sont expulsés pour différentes raisons, y compris le loyer dû. Pour trouver ces fiches de conseils en ligne, rendez-vous sur www.acto.ca et cliquez sur Pour les locataires, puis sur Feuilles de pourboire. Il y a des informations sur le Programme des avocats de service des locataires dans Où obtenir plus d’informations et d’aide.
En quoi consiste l’audience
Il appartient à votre propriétaire de prouver à la Commission qu’il existe une raison légale de vous expulser. Vous avez le droit d’interroger ou de contester tout témoin ou preuve que votre propriétaire présente à l’audience.
Et vous avez le droit de parler et de présenter vos propres preuves et témoins. La Commission doit toujours tenir compte de votre situation et si votre propriétaire a respecté la loi et l’accord de location.
Même si la Commission convient qu’il existe une raison légale de vous expulser, la Commission n’a pas à vous expulser.
Dans certains cas, le Conseil d’administration doit vous laisser rester. Ceci s’applique si le membre du Conseil accepte que votre propriétaire:
- a gravement manqué à la loi ou au contrat de location, ou
- tente de vous expulser parce que vous avez fait quelque chose pour protéger vos droits légaux ou parce que vous avez des enfants.
Ainsi, lors de votre audience, assurez-vous de dire au membre de la Commission tout ce que vous voulez que le membre prenne en compte lorsqu’il décide de vous expulser. Vous voudrez peut-être écrire ce que vous voulez dire avant l’audience afin que vous puissiez vous souvenir de tout.
Remarque: Il est très important d’apporter des éléments de preuve à votre audience, par exemple des témoins, des photos, des enregistrements audio ou vidéo, des rapports d’inspecteurs, des ordres de travail, des lettres ou toute autre chose qui peut vous aider à prouver votre cas au membre de la Commission. Apportez 3 copies de tout document ou photo.
Si la demande de votre locateur porte sur le fait que vous devez un loyer et si la Commission décide que votre locateur n’a pas respecté la loi ou le contrat de location, la Commission peut également rendre des ordonnances pour traiter ces problèmes. Par exemple, si la Commission décide qu’il y a des problèmes de réparation, la Commission pourrait ordonner à votre propriétaire de régler les problèmes ou d’annuler une partie du loyer que vous devez.
Mais la Commission pourrait ne pas régler ces problèmes à moins que vous n’ayez dit au propriétaire à l’avance que vous alliez en parler à l’audience.
Et, même si la Commission convient que votre propriétaire n’a pas respecté la loi ou le contrat de location, la Commission n’annulera presque jamais tout le loyer que vous devez. Donc, si vous devez un loyer, vous devriez toujours essayer de suggérer un plan de paiement que vous pensez pouvoir suivre.
S’il y a une ordonnance d’expulsion contre vous
Si la Commission a rendu une ordonnance d’expulsion contre vous et que vous ne voulez pas partir, vous devez faire quelque chose immédiatement. Ce que vous devez faire dépend de la tenue ou non d’une audience par la Commission.
Si la Commission a tenu une audience
La Commission peut avoir rendu l’ordonnance parce que le membre de la Commission à l’audience était d’accord avec votre locateur ou parce que vous avez manqué l’audience. Si l’une ou l’autre de ces choses se produisait, vous pourriez être en mesure d’arrêter l’incident en demandant à la Commission de réviser la décision ou en interjetant appel devant le tribunal. Pour cette situation, le Programme des avocats de service des locataires a une feuille de conseils intitulée Je pense que ma commande du propriétaire et du TenantBoard est erronée. Que devrais-je faire?
Si l’expulsion est basée sur le fait que vous devez un loyer, vous pourriez également être en mesure de l’arrêter en payant tout ce que vous devez plus les frais juridiques de votre propriétaire. Pour cette situation, le Programme des avocats de service des locataires a une feuille de conseils intitulée J’ai reçu un ordre d’expulsion parce que je dois un loyer. Si je paie, puis-je empêcher le shérif de venir?
Pour trouver ces fiches de conseils en ligne, rendez-vous sur www.acto.ca et cliquez sur Pour les locataires, puis sur Feuilles de pourboire.
Important: Dans l’une de ces situations, vous devez suivre exactement les bonnes étapes dans des délais très courts. Il est donc préférable d’obtenir immédiatement des informations plus détaillées ou une aide juridique. Voyez où obtenir plus d’informations et d’aide.
Si la Commission n’a pas tenu d’audience
Dans certaines situations, la Commission peut rendre une ordonnance d’expulsion sans tenir d’audience. C’est ce qu’on appelle un ordre « ex parte ». Votre propriétaire est autorisé à demander une ordonnance ex parte si votre propriétaire prétend que:
- vous et votre locateur avez conclu un accord pour mettre fin à votre location,
- vous avez donné à votre locateur un avis pour mettre fin à votre location, ou
- un précédent cas d’expulsion s’est terminé par une ordonnance du Conseil ou une entente entre vous et votre locateur, et vous n’avez pas respecté l’ordonnance ou l’entente.
Si votre propriétaire fait cela, vous le saurez peut-être ou la première fois lorsque vous recevrez un ordre d’expulsion de la Commission ou même un avis de shérif. Vous devez agir très rapidement pour arrêter l’expulsion.
Vous devrez déposer un formulaire S2 – Requête en annulation d’une ordonnance Ex Parte. Vous devez le faire dans les 10 jours suivant la date de la commande. Le Conseil pourrait vous donner plus de temps si vous manquez ce délai, mais il n’y a aucune garantie.
Vous pouvez obtenir des formulaires pour le dépôt de cette requête de la Commission, et vous pourrez peut-être obtenir de l’aide de votre clinique juridique communautaire. Le Programme des avocats de service des locataires a une feuille de conseils intitulée Je suis expulsé parce que je n’ai pas fait ce que j’ai accepté de faire. Que dois-je faire maintenant? Pour trouver la feuille de conseils en ligne, allez sur www.acto.ca et cliquez sur Pour les locataires, puis sur Feuilles de pourboire. Voyez où obtenir plus d’informations et d’aide pour obtenir des informations sur le Programme des avocats de service des locataires, les cliniques juridiques communautaires et le Conseil.
Exécution de l’ordre d’expulsion
Si l’ordre d’expulsion n’est pas arrêté, le shérif est le fonctionnaire chargé de l’exécution ou de l’exécution de l’ordre d’expulsion. Si vous n’avez pas déménagé à la date indiquée dans l’ordre d’expulsion, le shérif peut vous faire partir et laisser votre propriétaire changer les serrures.
Habituellement, vous recevrez un avis écrit vous informant de la venue du shérif.
Seul le shérif peut vous expulser physiquement de chez vous. La loi ne permet pas à votre propriétaire, à un huissier de justice privé ou à un agent de sécurité de vous expulser physiquement.