Le squat est l’acte d’utiliser des biens vides, désaffectés et abandonnés. Si un squatteur répond à certaines exigences, il peut revendiquer le titre de propriété après un certain laps de temps en vertu de la loi de possession adverse, ou ce que l’on appelle les « droits des squatteurs ».
Possession défavorable
Les droits des squatteurs s’appliquent aux terres négligées où le propriétaire initial est mort ou absent depuis longtemps. La théorie de la loi de la possession adverse implique une obligation pour un propriétaire d’utiliser, d’entretenir et de défendre les terres. Si le terrain est négligé pendant une longue période, la loi considère que le propriétaire initial a renoncé à son droit de le conserver.
Les lois relatives à la possession adverse varient selon les États et les territoires, mais il existe des critères généraux qui doivent être remplis:
- le demandeur doit avoir eu la possession exclusive, ouverte et factuelle du terrain sans consentement pendant un nombre continu d’années;
- la possession était ouverte et sans secret, de sorte qu’un étranger supposerait que le demandeur en était propriétaire;
- la possession s’est déroulée pacifiquement, c’est-à-dire sans force ni violence;
- le demandeur a manifesté son intention de posséder la terre.
La preuve qui doit accompagner une demande de possession adverse comprend ::
- un arpentage du terrain par un arpenteur agréé;
- déclarations du demandeur et des témoins qui témoignent de la nature et de l’étendue de l’occupation;
- une évaluation foncière;
- la remise d’un avis à toute personne ayant un intérêt dans le terrain.
Les déclarations peuvent inclure la preuve du changement des serrures sur les bâtiments, des réparations à la propriété, du paiement des factures et des tarifs ou de la location du terrain à d’autres.
Queensland
Une réclamation de possession défavorable peut être faite contre un propriétaire après 12 ans. Une réclamation est faite aux titres Queensland.
Nouvelle-Galles du Sud
Une réclamation de possession défavorable peut être faite contre un propriétaire après 12 ans. Une revendication de terres de la Couronne peut être faite après 30 ans. Une réclamation est faite auprès des Services d’enregistrement foncier de la Nouvelle-Galles du Sud.
McFarland c. Gertos
L’affaire récente de McFarland c. Gertos a mis les droits des squatteurs à l’honneur au niveau national. En 2018, la Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud a accordé des droits de propriété à un promoteur immobilier qui a pris possession d’une maison vacante et abandonnée de 3 chambres qu’il a trouvée à Sydney en 1998. Bill Gertos a réparé et rénové la maison, puis l’a louée. La propriété était vide depuis le décès de son dernier locataire la même année. Les proches du dernier propriétaire ont contesté la demande de M. Gertos, arguant qu’ils ignoraient qu’ils avaient droit à la propriété, jusqu’à ce qu’ils soient contactés par la police en 2017. Ils ont affirmé que la propriété n’avait jamais été abandonnée. Le juge a conclu: « M. Gertos a réussi à prendre et à maintenir la garde physique du terrain, à l’exclusion de tous les autres, et il a assumé la fonction de propriétaire. »M. Gertos, qui a dépensé plus de 140 000 on pour la propriété, l’a vendue en 2020 pour 1,4 million de dollars.
Victoria
La Loi de 1958 sur les limitations des actions prévoit qu’une réclamation de possession défavorable peut être déposée contre un propriétaire après 15 ans. Il stipule également qu’une telle revendication ne peut être faite sur des terres de la Couronne, des voies ferrées, des autorités chargées de l’eau, des terres du conseil ou des biens communs. Une revendication est faite à Land Use Victoria.
Tasmanie
Une réclamation de possession défavorable peut être faite contre un propriétaire après 12 ans. Une réclamation est faite au Bureau des titres fonciers.
Australie du Sud
Une réclamation de possession défavorable peut être faite contre un propriétaire après 12 ans. Une revendication de terres de la Couronne peut être faite après 60 ans. Une réclamation est faite à Land Services SA.
Australie occidentale
Le demandeur doit démontrer la possession du terrain pendant au moins 12 ans, ou dans certains cas au moins 30 ans lorsque le propriétaire enregistré est handicapé.
Une demande est présentée au Registraire des titres (Landgate) ou par voie de procédure devant la Cour suprême lorsqu’il y a objection à une demande de Landgate.
Territoire de la capitale australienne
La possession adverse ne fait pas partie du droit foncier dans la LOI.
Territoire du Nord
La possession adverse ne fait pas partie du droit foncier dans les Territoires du Nord-Ouest.
Contester une réclamation
La charge de la preuve incombe au demandeur qui revendique le droit des squatteurs de démontrer une possession défavorable selon la prépondérance des probabilités. Le propriétaire enregistré du terrain peut déposer une mise en garde sur le terrain et soulever des faits pour réfuter la réclamation, tels que la preuve de la réintégration dans le terrain, l’ordre au demandeur de quitter le terrain, ou l’enlèvement d’une clôture ou d’un bâtiment pendant la période d’occupation. La meilleure preuve est la reconnaissance écrite que la personne occupe le terrain en vertu d’une entente.
Pour des conseils ou une représentation dans toute affaire juridique, veuillez contacter Armstrong Legal.