Do the Due: Un Guide complet de Due Diligence et une Liste de contrôle pour les acheteurs de maison

Acheter une maison est excitant, mais avant de vous laisser emporter par le rêve de la façon dont vous allez disposer vos meubles, n’oubliez pas: Il s’agit d’une transaction légale. En tant qu’acheteur, cela signifie que vous devez faire preuve de diligence raisonnable d’un point de vue pratique et contractuel.

Que signifie la diligence raisonnable dans l’immobilier résidentiel? Et comment les acheteurs savent-ils s’ils l’ont bien fait?

Cesi Pagano, un agent immobilier avec plus de 30 ans d’expérience dans le comté d’Orange, en Californie, dit,

 » Il est important que les acheteurs examinent chaque détail. Certaines personnes se concentrent simplement sur une inspection de la maison et cela ne suffit pas. Un acheteur a vraiment besoin de connaître la maison qu’il achète, afin qu’il n’y ait aucun regret. »

C’est pourquoi nous avons élaboré ce guide de diligence raisonnable pour un acheteur de maison. De la recherche par domaine à la recherche par titre, nous vous guiderons tout au long du processus et vous fournirons également une liste de contrôle imprimable.

Qu’est-ce que la diligence raisonnable dans l’immobilier?

La diligence raisonnable fait référence à l’obligation de l’acheteur de rechercher la propriété et de comprendre ce qu’il achète avant que la maison ne transfère la propriété. Chaque contrat d’offre d’achat prévoit un certain laps de temps pendant lequel l’acheteur est en mesure d’effectuer certaines tâches de diligence raisonnable.

Que devrait figurer sur ma liste de vérification diligente pour les achats immobiliers?

Pagano dit que lorsque vous examinez votre liste de vérification diligente, votre agent immobilier est votre meilleure ressource. Ils devraient vous aider à aborder chaque point et vous aider à trouver des informations.

La situation de chacun est différente, mais votre agent peut compter sur l’expérience passée pour vous guider à travers cette période importante.

Recherchez la région

Vous avez entendu l’adage immobilier séculaire: emplacement, emplacement, emplacement. Et c’est vrai ! Comprendre à quoi ressemble la région et ce qui s’en vient dans un avenir proche peut vous aider à prendre une sage décision d’achat de maison.

Demandez à votre agent immobilier de vous aider à évaluer le marché immobilier actuel dans votre région préférée. Quelques choses à noter:

• Prix médian de la maison: Certains quartiers ont un prix plus ou moins élevé. Demandez à votre agent ce qui fait que les maisons du quartier A valent plus que celles du quartier B.
• Jours de mise sur le marché: La vitesse à laquelle les maisons se vendent peut être révélatrice. Si les maisons sont sur le marché pendant un certain temps, vous obtiendrez peut-être une meilleure affaire but mais y a-t-il une raison pour laquelle les acheteurs se détournent d’une zone particulière?
• Nombre de propriétaires-occupants: Souvent, les acheteurs voient une occupation plus élevée du propriétaire comme une indication de plus de stabilité et de satisfaction à l’égard de la région. Il peut y avoir plus de « fierté de propriété » dans l’entretien des propriétés voisines par rapport à un quartier avec un grand nombre de locations.
• Combien de maisons en forclusion: Un taux élevé de saisies pourrait être un drapeau rouge en termes d’évaluation du quartier, d’entretien et de chiffre d’affaires.
• Tendances de la croissance des prix: Votre quartier préféré a-t-il une croissance constante des prix au fil du temps? Correspond-il aux tendances des autres quartiers voisins?
• Développements futurs: Recherchez les achats ou baux de terrains commerciaux dans la région et voyez comment ils s’adaptent à vos désirs. Vous serez peut-être heureux de savoir que votre épicerie préférée emménage, ou vous serez peut-être déçu de devoir faire face à un trafic supplémentaire.

Discutez des problèmes locaux communs

Avant d’acheter dans une certaine zone, demandez à votre agent – et aux résidents actuels, si possible – des problèmes uniques auxquels les propriétaires devraient être prêts à faire face.

Chaque maison nécessite un entretien, mais certains endroits sont plus sujets à des dépenses supplémentaires en raison des conditions météorologiques, de la flore ou de la faune.

Certains drapeaux rouges à considérer peuvent inclure:

• Animaux à proximité qui pourraient être destructeurs pour les fondations ou l’aménagement paysager
• Zones sujettes aux inondations, ou zones qui ont un mauvais drainage
• Certains insectes ou vermines qui ont le potentiel de détruire le bois
• Air de plage salé qui rouille les unités de climatisation plus rapidement que la normale
• Grands arbres qui pourraient constituer des menaces lors des tempêtes
• Envahissant espèces végétatives qui limitent ce qui peut pousser
• Conditions de chaleur ou de froid nécessitant une isolation spécialisée

Trouvez une maison qui correspond à vos besoins

Évitez les remords de l’acheteur en prioriser ce qui est important pour vous. Faites une liste de ce qui n’est pas négociable et une liste des endroits où vous pourriez être prêt à faire des compromis. Exécutez vos listes par votre agent pour vous assurer que vous êtes réaliste dans votre prix et votre zone.

Alignez votre financement

Obtenir une préqualification hypothécaire et une préapprobation aide à vous assurer que vous ne serez pas surexploité financièrement.

Il y a une différence entre les deux étapes. La préqualification signifie généralement qu’un professionnel des prêts hypothécaires examine vos finances (actifs, revenus et autres dettes) et vous donne une estimation du montant du prêt que vous pourriez être en mesure de vous permettre.

La préapprobation, en revanche, est généralement un processus plus officiel où le prêteur exige plus de documents sur vos comptes bancaires et examine également vos antécédents de crédit. Les lettres de pré-approbation sont généralement valables pour 60 à 90 jours, alors n’entrez pas dans cette étape tant que vous n’êtes pas sérieux au sujet de votre recherche de domicile.

Il est dans votre intérêt de magasiner pour de bons taux et conditions hypothécaires avant d’être pré-approuvé. Ce n’est pas parce que vous êtes préapprouvé par un certain établissement de prêt que vous devez aller avec ce prêteur pour votre prêt hypothécaire … mais cela facilite certainement le processus si vous faites cette recherche à l’avant plutôt que de vous brouiller après l’acceptation de l’offre.

Demandez les divulgations du vendeur

Dans de nombreux États, les vendeurs sont tenus de documenter et de divulguer tout problème connu avec la maison. Cela pourrait inclure des problèmes avec la fondation, le toit, les systèmes, la structure, etc.

Discutez avec votre agent des divulgations pour déterminer ce que vous devriez et ne devriez pas accepter dans votre situation particulière. Les divulgations peuvent et doivent avoir une incidence sur les négociations.

Cependant, certains États appliquent une règle de mise en garde, ou « attention à l’acheteur », en matière d’immobilier, ce qui signifie que le fardeau incombe à l’acheteur d’enquêter sur la propriété. Si vous vivez dans un état d’avertissement, votre diligence raisonnable devra peut-être inclure des inspections plus spécialisées (voir ci-dessous).

Pour en savoir plus sur les lois de divulgation dans votre État, consultez notre guide de divulgation immobilière obligatoire.

Passez en revue le CC & Rs

Si vous déménagez dans une région avec une association de propriétaires (HOA) ou une association de propriétaires de condominiums (COA), des clauses, conditions et restrictions (CC & Rs) s’appliqueront à la maison. Lisez ces règles, règlements et frais et assurez-vous qu’ils vous conviennent.

Certains des règlements que vous pourriez trouver sur les documents CC &R incluent:

• Animaux domestiques
• Architecture et apparence extérieures
• Utilisation et comportement dans les espaces communs (piscine, salle de fitness, clubhouse, aire de jeux, etc.)
• Si vous pouvez louer votre maison
• Bruit et comportements
• Légalités, cotisations et évaluations

Obtenir une inspection

Une inspection de la maison est sans doute le point le plus important de la diligence raisonnable.

C’est à ce moment qu’un inspecteur professionnel traverse la maison et documente les problèmes qu’il trouve. Une inspection typique de la maison devrait prendre entre deux et quatre heures, et les acheteurs sont généralement autorisés à être présents. Après l’inspection, vous recevrez un rapport détaillé ainsi qu’un résumé des problèmes éventuels.

Vous et votre agent immobilier pouvez ensuite discuter si l’inspection modifie ou non votre désir d’acheter la maison. Votre agent inclura généralement une éventualité d’inspection dans votre offre d’achat, qui stipule que vous avez le droit de vous retirer de l’achat pour les problèmes liés à l’inspection pendant la période de diligence raisonnable.

Dans certains cas, vous pourriez être en mesure de demander au vendeur d’effectuer des réparations en ce qui concerne l’inspection. D’autres fois, le vendeur peut offrir de l’argent à la clôture pour compenser les réparations que vous pourriez avoir besoin de faire après votre emménagement. Dans un marché de vendeur fort, le vendeur peut refuser de payer les réparations, vous répercutant le coût.

Lorsque vous recherchez un inspecteur, il est préférable de vérifier si l’inspecteur est titulaire d’un permis, car un permis approprié est une indication de la formation, de l’expérience et de l’assurance responsabilité vérifiée. Mais tous les inspecteurs des licences d’État, malheureusement. Si c’est le cas dans votre état, demandez à votre agent immobilier une bonne référence.

Considérez les inspections spécialisées

Les inspecteurs généraux de l’habitation ne peuvent trouver que ce qu’ils peuvent voir. Si l’inspecteur soupçonne qu’il pourrait y avoir des problèmes invisibles, il peut recommander une inspection spécialisée. Comme son nom l’indique, les inspecteurs spécialisés sont formés pour aller au-delà du niveau de surface et tester des problèmes plus spécialisés.

Certaines inspections spéciales que vous pourriez envisager incluent:

• Inspection des toxines (radon, amiante, moisissures)
• Inspection environnementale (sol, peinture au plomb, amiante)
• Inspection des fondations (fissures, stabilité)
• Inspection de la toiture (pour les dommages ou les estimations d’âge)
• Inspection de la plomberie (tuyaux, puits, fosse septique)
• Inspection électrique (surtout dans les maisons plus anciennes)

Obtenez une évaluation

Une évaluation est conçue pour déterminer la valeur de la maison. Un évaluateur professionnel comparera la maison à d’autres maisons voisines, puis fera des ajustements pour diverses caractéristiques propres à la maison.

Une évaluation est une partie importante de votre diligence raisonnable, tout d’abord, parce que votre prêteur l’exigera si vous obtenez un prêt hypothécaire. Mais même si vous envisagez de payer comptant, une évaluation est dans votre meilleur intérêt car elle fournit une évaluation plus professionnelle.

Cela vous aidera à vous assurer que vous obtenez une bonne affaire sur la maison. Si l’évaluation est inférieure au prix de votre offre, vous pouvez retourner chez le vendeur pour de nouvelles négociations.

Commandez un levé

Un levé est une carte de votre propriété qui montre ses limites ainsi que les servitudes éventuelles. (Les servitudes font référence à l’utilisation du terrain par quelqu’un d’autre.) Les sondages ne sont généralement requis que si vous examinez une propriété rurale ou une superficie importante. Avec des propriétés plus grandes, cependant, elles peuvent être importantes car les coordonnées exactes de l’enquête seront indiquées sur l’acte.

Une enquête ne sera pas requise par la plupart des prêteurs si vous recherchez une propriété non rurale dans la plupart des États, ils s’appuieront plutôt sur votre assurance titres. Mais sur les propriétés plus grandes, vous devrez peut-être obtenir un sondage pour obtenir du financement et s’il y a une divergence (par exemple, la clôture d’un voisin empiète sur la propriété), il faudra peut-être la résoudre avant de pouvoir conclure votre prêt hypothécaire.

Comprendre les lois de zonage

Demandez à votre agent immobilier de savoir s’il existe des lois de zonage qui se rapportent à la propriété.

Parfois, le zonage interdira certains types ou certains nombres de structures, comme les maisons mobiles ou les hangars. Parfois, les lois de zonage dictent les capacités de location ou les types d’animaux que vous pouvez avoir sur la propriété. Parfois, les lois de zonage interdisent le stationnement de certains véhicules ou remorques. Assurez-vous que les exigences de zonage conviennent à votre style de vie.

Mener des recherches publiques

Pagano dit qu’il est important de vérifier auprès de deux départements du gouvernement local: le département de la planification et le département du bâtiment et de la sécurité.

Le service de planification sera en mesure de vous dire s’il y a des établissements prévus qui pourraient affecter la valeur de votre maison (comme une prison ou une installation de gestion des déchets).

Le service bâtiment et sécurité sera en mesure de vous dire quel type de permis ont été retirés pour la propriété. Les permis montreront que toutes les mises à jour ont été effectuées correctement. Ils montreront également s’il y a eu des remblais ou des coupes dans le terrain, ce qui pourrait être important si vous prévoyez d’ajouter à l’avenir.

Consultez un professionnel de la construction si vous avez des questions sur les permis sur la maison.

Vérifiez l’état de la zone inondable de la maison

Vérifiez si la maison est située dans une zone inondable FEMA. Vous pouvez le faire en recherchant l’adresse sur les cartes FEMA documentées. La plupart du temps, une zone inondable FEMA est déterminée par l’altitude par rapport au niveau de la mer.

Si la maison se trouve dans une zone inondable de la FEMA, vous aurez besoin d’une assurance inondation. Il s’agit d’une police distincte qui coûte en moyenne entre 550 $ et 1350 per par an, selon l’emplacement. Votre agent d’assurance peut vous aider à obtenir une assurance contre les inondations, qui est souscrite par la FEMA.

Assurance habitation sécurisée

Il est préférable d’obtenir au moins trois devis pour l’assurance habitation. Votre agent immobilier et d’autres propriétaires dans la région peuvent avoir des recommandations.

Lorsque vous comparez des devis d’assurance, assurez-vous que les limites de couverture et les montants déductibles correspondent à chaque devis; de cette façon, vous pouvez déterminer correctement quelle prime d’assurance est la meilleure valeur.

Discutez avec chaque agent d’assurance des options de couverture les mieux adaptées à votre scénario. Il peut y avoir certaines catastrophes naturelles dans votre région qu’ils recommandent de couvrir – tremblements de terre, dolines, ouragans, etc. – qui pourraient nécessiter des termes spécialisés.

Mais il est également important de ne pas être surassuré. Examinez la couverture du logement et assurez-vous que la valeur du coût de remplacement semble appropriée. Le coût de remplacement est généralement supérieur à la valeur marchande, car il se traduit par la possibilité de reconstruire la maison complètement neuve à partir de zéro.

Considérez le montant de votre couverture de responsabilité

Votre couverture de responsabilité est conçue pour vous protéger et protéger votre maison dans le cas où quelqu’un vous poursuit pour blessure. Compte tenu du coût des soins de santé aux États-Unis, l’obtention d’une couverture de responsabilité raisonnable devrait certainement faire partie de votre diligence raisonnable pour vous assurer que cela vous semble suffisant pour couvrir les réclamations potentielles.

Parlez à votre agent d’assurance de la couverture de responsabilité qui convient le mieux à votre situation. Protégez votre investissement!

Obtenez-vous une assurance titre

L’assurance titre devrait être une priorité absolue car vous faites votre diligence raisonnable. La société de titres procédera à un examen du titre, qui est conçu pour découvrir les héritiers ou les privilèges en cours avant d’acheter la propriété.

Mais une revue de titre n’est pas toujours complète. Si la société de titre manque quelque chose, l’assurance de titre vous protège de la bataille juridique qui s’ensuit.

Pagano encourage tous ses acheteurs à prendre leur diligence raisonnable au sérieux.

 » Il vaut mieux prendre le temps maintenant que d’avoir des regrets plus tard. Une maison n’est pas quelque chose que vous pouvez simplement retourner au magasin! »

Rappelez-vous, vous n’avez pas à passer par ce processus de diligence raisonnable seul. Votre agent immobilier est là pour vous aider à chaque étape. Une fois que vous avez terminé votre diligence raisonnable, vous pouvez être assuré que vous avez tout fait pour que l’achat de votre maison soit un succès.