Construction en libre-service: Quel est le coût?
23 février 2021 • Steve Hajewski, Responsable marketing
Si vous avez décidé d’investir dans votre propre projet de self-stockage, la création d’un budget de construction sera l’une de vos premières tâches. Il sera également toujours consommé.
De nombreux nouveaux développeurs se retrouvent avec un problème classique de poulet et d’œufs. Vous voulez savoir si un projet en vaut la peine avant d’investir dans des travaux de conception. Mais vous devez investir dans le travail de conception avant que vos fournisseurs / entrepreneurs puissent vous donner un prix solide pour leur travail.
La solution ici est que vous devez comprendre pour qui vous créez un budget. Au début de la planification, vous créez un budget pour votre propre prise de décision. Pour créer ce budget, vous devrez avoir une vision approximative de ce que vous créez. Votre objectif en créant ce budget approximatif est de décider si vous êtes prêt à investir l’argent dans le travail de conception pour lancer votre entreprise.
Budgétisation approximative – Questions à vous poser avant de commencer
- Comment voudrais-je gérer ma propriété? Si vous prévoyez d’exploiter une propriété sans pilote, vous devrez très probablement planifier un emplacement pour installer (et budgétiser) un kiosque et un portail en libre-service. Si vous vous attendez à avoir un gestionnaire maintenant ou à l’avenir, vous devrez prévoir un budget pour un bureau ou au moins prévoir de laisser de l’espace pour en ajouter un plus tard. Votre style de gestion aura un impact sur la conception de vos installations et vos dépenses de gestion.
- Quel type d’installation de stockage dois-je construire? S’agira-t-il d’unités d’entraînement typiques ou visez-vous un marché où l’on s’attend à un climat contrôlé ou à plusieurs étages? Ou peut-être que vous voulez vous concentrer sur de grandes unités pour les propriétaires de bateaux et de VR. Comprendre votre client vous aidera à comprendre approximativement le type de bâtiments que vous allez construire, ce qui a un impact sur votre coût et votre utilisation des terres.
- Quelles sont mes priorités en matière de flux de trésorerie? Si vous êtes bien établi, vous pouvez choisir de construire une phase initiale plus importante. Il faudra plus de temps pour atteindre le seuil de rentabilité; mais construire plus grand peut réduire votre coût par pied carré et réduire le nombre de fois que vous devez faire face aux tracas d’obtenir l’approbation du conseil de planification, les permis de construire, les prêts supplémentaires et le processus de construction. Ou, peut-être êtes-vous un nouveau développeur et vous devez atteindre un flux de trésorerie positif le plus rapidement possible.
Avec ces éléments à l’esprit, vous êtes prêt à commencer à creuser. Votre objectif sera de développer des prix « approximatifs ». Par stade, je parle de coûts approximatifs par pied carré. De nombreux nouveaux développeurs n’apprécient pas pleinement le temps qu’un entrepreneur consacre à la préparation d’un devis formel. Si vous appelez un entrepreneur occupé et lui demandez de vous fournir une proposition spécifique, mais que vous ne présentez pas de plan de projet détaillé, vous vous exposez à une déception. Dans votre mode de budgétisation approximative, vous recherchez des numéros de budget simples.
Les postes budgétaires de votre projet doivent inclure (en commençant par les postes les plus coûteux): Terrain, nivellement, bâtiments, fondations en béton, allées, contrôle d’accès, électricité / éclairage, génie civil, aménagement paysager, signalisation, permis et bornes. Les éléments supplémentaires que vous devrez peut-être considérer sont les bouches d’incendie ou les gicleurs, les finitions de bureau, le classement approfondi et les caractéristiques architecturales. Ma propre expérience est qu’une propriété à un étage coûtera environ 40 à 45 per par pied carré (plus la terre) à développer, et une propriété climatisée coûtera environ 60 à 70 per par pied carré plus la terre. Gardez à l’esprit que ces chiffres sont avec le propriétaire servant d’entrepreneur général. Ajoutez 15% si vous devez embaucher un GC. Dans votre budget, vous voudrez également prévoir des frais bancaires, une éventualité d’environ 10% et de l’argent de démarrage pour payer votre hypothèque pendant la location.
La prochaine composante de vos prévisions financières est la projection des revenus. Si vous ne possédez pas de terrain, ne passez pas de temps à vous enliser dans les détails. Dans la budgétisation approximative, pensez en termes de coût et de revenus par pied carré. En utilisant les tarifs de location des propriétés existantes à proximité, vous déterminez votre taux de location par pied carré. J’ai constaté que la moyenne du coût d’un 10 × 10 et d’un 10 × 15 vous donne un bon revenu par nombre de pieds carrés à utiliser dans vos calculs. Pour être plus prudent, utilisez des unités plus grandes pour vos estimations car elles auront un revenu par pied carré plus faible. Votre prochaine tâche consiste à déterminer quel pourcentage du lot que vous regardez sera constructible. Nous avons constaté que pour les bâtiments traditionnels, vous avez environ 30 à 35% du terrain devenu un espace louable. Avec des bâtiments à climat contrôlé plus larges, vous pouvez atteindre une couverture de 45 à 50%. Le reste sera des espaces verts et des allées. Multipliez le revenu mensuel par pied carré par le pied carré louable pour obtenir le revenu potentiel.
Armé du coût de construction et des revenus potentiels, vous devrez créer une estimation de vos dépenses mensuelles. Votre prêt hypothécaire est normalement votre dépense la plus importante – alors regardez votre coût de construction moins votre mise de fonds et vous pouvez utiliser un calculateur de prêt pour estimer votre paiement bancaire mensuel. Les banquiers hésiteront à vous citer un taux d’intérêt sans en savoir plus sur vous et les détails de votre projet. Vous augmenterez le niveau de confort de votre banquier en lui demandant une fourchette de budget lors d’un appel téléphonique plutôt que de lui demander d’écrire un numéro dans un e-mail. Vos dépenses restantes à considérer sont (en commençant par les plus importantes) les taxes foncières, les employés (si vous en avez), les frais de traitement des cartes de crédit, les services publics, les assurances, le déneigement / la tonte et le marketing. Les frais de service aux bornes et les abonnements aux logiciels devraient également être pris en compte, le cas échéant.
Si cela ne vous a pas encore effrayé, vous êtes prêt à tout mettre en place et à voir où vous atteignez le seuil de rentabilité. Vos dépenses mensuelles pour un site terminé ne doivent pas dépasser 70% du revenu. Si c’est le cas, vos coûts sont trop élevés, les taux de location trop bas ou vous devez installer plus d’unités sur la propriété. Dans la phase initiale d’un projet, le seuil de rentabilité peut être plus élevé et cela est normal si les prévisions de site à long terme fournissent des résultats attrayants.
Pour la version en ligne de cette approche de création d’une projection financière, visitez /ressources/ calculateurs de coûts/ calculateur d’investissement de base/. Cet outil en ligne vous permet de saisir les variables dont j’ai discuté et d’utiliser vos chiffres pour produire une projection de rentabilité et un flux de trésorerie sur 2 ans. Votre projection de flux de trésorerie est une partie importante de votre planification, surtout si vous utilisez un programme de prêt SBA. Les programmes SBA exigent que votre projet arrive à échéance dans 2 ans ou moins.
Cette première budgétisation approximative est une partie extrêmement importante du développement du self-stockage – si cette analyse montre qu’un projet est un raté, vous pouvez saisir l’opportunité sans investir dans le travail de conception. Cette méthode de budgétisation préliminaire peut également vous aider à identifier le maximum que vous pouvez payer pour un colis tout en gagnant de l’argent. Espérons que les résultats montrent un projet attrayant. Si c’est le cas, votre prochaine étape consiste à obtenir la propriété sous contrat, puis à commencer à travailler avec votre ingénieur civil local sur la planification détaillée du site.
C’est également le moment où vous devriez envisager un consultant en faisabilité. Le fait qu’un consultant tiers participe à votre projet peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses et peut être exigé par votre prêteur.
Avec une propriété sous contrat et la planification du site en cours, vous êtes maintenant prêt à commencer à collaborer avec vos métiers sur les travaux de conception et les propositions détaillées. Au fur et à mesure de ce processus, votre objectif est de remplacer chaque poste de votre budget par une proposition détaillée de vos fournisseurs. Lorsque vous serez prêt à conclure votre prêt, votre banque aura besoin de cette documentation.
Je vais conclure cet article avec une mise en garde massive concernant la budgétisation finale et le financement du projet. Les matières premières utilisées dans la construction peuvent fluctuer en coût, parfois rapidement. La situation que vous, en tant que développeur, souhaitez éviter est d’obtenir des devis, d’obtenir un financement basé sur ces devis, puis de constater que cinq mois plus tard, lorsque vous essayez de commander du matériel, les devis ne sont plus valides.
La réponse à cette situation est que vous devez vous assurer que tous les devis sont valides immédiatement (et mettre à jour votre budget) avant de conclure le financement. Assurez–vous que vos contrats permettent une livraison dans un délai réaliste – discutez-en en profondeur avec vos fournisseurs pour vous assurer que les prix contractuels seront compatibles avec le délai dont vous avez besoin sur le chantier. Enfin, essayez de construire une contingence saine. Une fois le financement en place, exécutez tous vos contrats de matériel et de main-d’œuvre.
Malgré toute la folie de notre monde d’aujourd’hui, c’est un bon moment pour construire. Les taux d’intérêt sont bas, et les taux et la demande de stockage en libre-service restent élevés. Bonne chance pour votre prochain projet.