Comment fonctionnent les approbations de condo FHA: Exploration du processus, des prêts et de l’éligibilité

Si tondre la pelouse, nettoyer les gouttières ou laver les fenêtres n’est pas votre idée d’une activité amusante le week-end, un condo peut être la maison qu’il vous faut. Les condos coûtent généralement moins cher que les maisons unifamiliales, vous n’êtes responsable que de l’entretien de l’intérieur et ils sont souvent situés à proximité des commodités. En fait, les plus grands quartiers de condominiums peuvent même avoir des équipements partagés tels que des piscines, des parcs pour animaux de compagnie et même des terrains de golf. Si vous êtes un acheteur de maison avec un acompte plus petit, un pointage de crédit inférieur ou un DTI plus élevé, un prêt FHA pourrait être le moyen de faire en sorte que l’accession à la propriété se produise.

Avant de laisser un condo spécifique vous voler le cœur, il est important de savoir que tous les condos ne sont pas disponibles pour les acheteurs de maisons avec un prêt FHA. En effet, les prêts FHA sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA) et il existe des exigences strictes pour les types de condos que la FHA approuvera. Si un condo ne fait pas partie de la liste de la FHA, vous ne pourrez pas l’acheter avec un prêt FHA. Alors creusons dans quels condos sont approuvés par la FHA, comment obtenir un prêt FHA et que faire si le condo que vous voulez ne figure pas sur la liste de la FHA.

Qu’est-ce qu’un condo approuvé par la FHA?

Pour qu’un condo soit approuvé pour un prêt de la FHA, il doit figurer sur la liste des projets de condominiums approuvés de la FHA. Pour faire la liste de condos approuvée par la FHA, un condo doit répondre à 3 exigences de base:

• Il doit être principalement résidentiel.

• Il doit contenir au moins 2 logements.

• Il doit s’agir soit d’une maison individuelle, d’une maison jumelée, d’une maison en rangée, d’une maison de plain-pied, d’une maison de taille moyenne, d’une grande hauteur, y compris celles avec ou sans ascenseur, soit d’un logement fabriqué.

En 2019, il y avait 150 000 projets de condominiums à travers le pays, mais seulement 6,5% d’entre eux étaient admissibles au financement de la FHA. Depuis lors, de nouvelles lignes directrices ont été introduites pour permettre aux unités de condos individuelles d’être éligibles aux prêts FHA même si le développement complet du condo n’est pas approuvé. Cela permettra d’augmenter le nombre d’unités approuvées par la FHA jusqu’à 70 000 nouvelles unités par an.

Malgré les nouvelles lignes directrices, les « appart’hôtels », les multipropriétés, les projets de péniche ou les condos qui comportent plus d’un logement dans une seule unité de condominium ne sont pas admissibles aux acheteurs de maisons qui ont besoin d’un financement FHA.

Comment savoir si un condo est approuvé par la FHA

Aux États-Unis. Le département du Logement et du Développement urbain (HUD) tient à jour cette liste de condominiums approuvés pour un prêt de condominiums FHA.

Pour rechercher des condos approuvés par la FHA, vous aurez besoin de l’état, du comté et peut-être du code postal (si vous souhaitez restreindre votre recherche à une zone plus spécifique). La liste comprend les projets de condominiums qui sont approuvés, expirés, rejetés ou retirés, alors sélectionnez le statut « approuvé » pour vous assurer que le condo qui vous intéresse peut être financé avec un prêt FHA.

Si un condo a déjà attiré votre attention, tout ce dont vous avez besoin est le nom et l’état du condo pour voir s’il figure sur la liste. Alternativement, vous pouvez travailler avec un agent immobilier expérimenté qui connaît à la fois les condos approuvés par la FHA et le quartier où vous espérez acheter.

Comment une propriété est approuvée pour un prêt de condo FHA

En tant qu’acheteur de maison, c’est plus agréable à savoir parce que peu importe combien vous voulez acheter un condo qui ne figure pas sur la liste des condos approuvés par la FHA, il n’est pas de votre responsabilité de faire approuver le condo FHA. Le promoteur de condominiums ou son agent est généralement responsable de l’approbation de la FHA de son projet de condominiums. Si le condo existe depuis un certain temps, l’association du condo ou sa société de gestion soumet le dossier d’approbation du condo.

Si vous voulez en savoir plus sur ce qui se passe dans un dossier d’approbation de condo, ou si vous souhaitez simplement profiter d’une « lecture légère à l’heure du coucher », ce Guide d’approbation et de traitement de projet de condominium de 95 pages couvre toute la documentation et les exigences dont la FHA a besoin pour approuver un projet de condominium.

Voici les faits saillants:

• Le projet de copropriété doit avoir une couverture d’assurance adéquate

• L’espace commercial ne doit pas représenter plus de 25 % de la surface totale du projet

• Un investisseur ne peut détenir plus de 10 % du total des parts

• Les structures de la zone du projet, ainsi que les unités de logement elles-mêmes, doivent être complètes

• Les règlements et engagements de la copropriété ne doivent pas violer la Loi sur le logement équitable

• Les condos, alias « condotels », qui font office de propriété de type complexe sont interdit

• Le projet doit être situé à une distance raisonnable de l’infrastructure de transport

• Au moins 50 % des logements doivent être occupés par leur propriétaire

• Pas plus de 15% des unités de la propriété peuvent être en retard sur leurs cotisations d’association de propriétaires

• Le projet doit disposer de réserves de capital suffisantes

Comme vous pouvez l’imaginer, il peut être long et souvent coûteux d’obtenir l’approbation d’un projet de condominiums FHA et c’est pourquoi la plupart des projets de condominiums renoncent à l’approbation de la FHA. Au lieu de cela, ils sont construits dans l’espoir que les acheteurs utilisent un prêt conventionnel pour financer leur achat de condo.

Conditions d’admissibilité au prêt de condo FHA

Il n’y a pas de prêt de condo FHA spécifique en soi. Vous devrez être approuvé pour un prêt FHA et trouver un condo à acheter sur la liste des condos approuvés par la FHA. Les prêts FHA ont des exigences spécifiques pour les types de résidences que vous pouvez acheter, vous serez donc heureux de savoir que si vous souhaitez qu’un condo approuvé par la FHA soit votre résidence principale, la propriété répondra automatiquement aux exigences de prêt FHA.

Pour être admissible à un prêt immobilier FHA dont vous aurez généralement besoin (gardez à l’esprit que certaines exigences peuvent varier selon le prêteur):

A. Un pointage de crédit dans la plage d’admissibilité en fonction du montant de votre mise de fonds ou même des exigences spécifiques de votre prêteur:

1. Si votre acompte est de 3,5% -9.9%, vous aurez besoin d’un pointage de crédit supérieur 580

2. Si votre acompte est de 10%, un pointage de crédit compris entre 500 et 579 suffira

3. Si vous faites une demande par le biais d’une meilleure hypothèque, un pointage de crédit d’au moins 620 est requis pour être admissible

B. Un ratio dette/ revenu de 43% ou moins

C. Preuve de revenu stable et preuve d’emploi

D. Effectuer des paiements de prime d’assurance hypothécaire (MIP), dans la plupart des cas pour la durée du prêt dans la plupart des cas, plus un paiement initial unique de MIP égal à 1.75% du montant du prêt

MIP est similaire à l’assurance hypothécaire privée (PMI), que les emprunteurs avec des prêts hypothécaires conventionnels doivent payer si leur mise de fonds était inférieure à 20%. Les emprunteurs hypothécaires conventionnels cesseront automatiquement de payer l’indice PMI une fois qu’ils auront atteint 22% de capitaux propres dans leur maison (lorsqu’ils ont 20% de capitaux propres dans leur maison, ils peuvent demander la fin de l’indice PMI). MIP, en revanche, doit être payé pour la durée de vie de la plupart des prêts. Si votre acompte est supérieur à 10%, vous pouvez toutefois demander la fin du MIP après 11 ans de paiements.

Les exigences de prêt immobilier de la FHA permettent également aux emprunteurs de verser des acomptes en utilisant l’argent offert par leur famille ou un ami. Dans ce cas, une lettre de cadeau devra accompagner la demande de prêt hypothécaire pour prouver que le cadeau n’a pas besoin d’être remboursé.

Une gamme de prêteurs hypothécaires offrent des prêts immobiliers FHA et leurs exigences d’admissibilité peuvent différer. Chez Better Mortgage, par exemple, vous aurez besoin d’un ratio d’ITD de 50 % et d’un pointage de crédit minimum de 620, quel que soit le montant de votre mise de fonds.*

Si le condo que vous voulez n’est pas approuvé par la FHA, vous avez des options

Bien qu’il n’y ait aucun mal à demander si le promoteur de condos ou l’association de condos peut soumettre son condo à l’approbation de la FHA, étant donné qu’il peut prendre de deux semaines à plus de trois mois pour obtenir une approbation de condo de la FHA, il est peu probable que vous obteniez un résultat satisfaisant qui fonctionne avec votre échéancier d’achat.

Si vous savez que vous devrez obtenir un prêt immobilier FHA pour acheter une maison, vous devrez continuer à chercher jusqu’à ce que vous trouviez un condo sur la liste des condos approuvés par la FHA ou envisager d’acheter une maison unifamiliale à la place.

Si un prêt FHA ne vous convient pas, vous avez de la chance! Vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel avec une meilleure hypothèque. En fait, les acheteurs d’une première maison admissibles peuvent obtenir un prêt hypothécaire conventionnel avec une mise de fonds aussi faible que 3%. En prime, vous ne serez plus limité à l’achat d’un condo approuvé par la FHA.

En aussi peu que 3 minutes, Better Mortgage peut vous montrer les types de prêts auxquels vous êtes admissible, le budget d’achat de maison avec lequel vous devrez travailler, et ils vous mettront en relation avec un conseiller en prêt pour vous guider dans vos options pour vous aider à prendre la meilleure décision financière pour vous et votre famille.

* Ce sont les critères de Better Mortgage et sont sujets à changement.