Comment annuler un bail résidentiel

06 Oct. 2016

Introduction

Il existe un certain nombre de lois différentes qui ont une incidence sur les baux résidentiels. Cet article explore les éléments pertinents à l’annulation d’un bail résidentiel et explique la procédure appropriée à suivre lors de la résiliation d’un bail résidentiel à la suite d’une violation par un locataire.

Deux types différents de périodes de préavis

Il est important de distinguer d’emblée deux périodes de préavis différentes et importantes. Le premier est pertinent lorsque vous essayez d’annuler un bail avant que la durée déterminée convenue du contrat n’ait suivi son cours. Appelons cela la « période de préavis de résiliation anticipée ». Parfois, les baux contiennent ces clauses, et parfois non. En l’absence d’une telle clause, le bail ne peut pas (sauf dans les situations où la Loi sur la protection du consommateur ou la Loi sur le logement locatif s’applique) être annulé prématurément, à moins que les deux parties n’en conviennent.

La deuxième période de préavis devient pertinente lorsqu’un locateur ou un locataire a violé le bail et que l’autre partie souhaite donner un avis écrit pour que la violation soit corrigée. À défaut de remédier à la violation dans le délai imparti, la partie innocente pourra résilier le bail et, le cas échéant, réclamer des dommages et intérêts à la partie fautive. Appelons cela la « période de préavis de violation ».

Jours judiciaires v Jours civils v Jours ouvrables

Avant d’examiner les lois applicables, il est également important de noter que les baux se réfèrent généralement à des jours civils, c’est-à-dire tous les jours du calendrier, y compris les week-ends et les jours fériés. La Loi sur la protection du consommateur fait spécifiquement référence aux jours ouvrables à l’article 14, ce qui signifie que vous devez ignorer les week-ends et les jours fériés. Parfois, les lois ou les baux se réfèrent aux jours du tribunal, ce qui signifie que vous ne comptez que les jours où le tribunal est ouvert et siégeant, bien que les références aux jours du tribunal soient rares dans les situations de bail. Lorsque les types de jours ne sont pas définis, vous devez les considérer comme des jours civils et inclure les week-ends et les jours fériés.

La Loi sur le logement locatif

La Loi sur le logement locatif prévoit que si un locataire demeure en occupation du bien après l’expiration de la période définie dans un bail écrit, le bail continuera de fonctionner selon les mêmes conditions que celles contenues dans le document écrit, sauf que la durée du bail ne sera que d’un mois (c’est-à-dire qu’une situation de bail d’un mois à l’autre surviendra). Dans de telles circonstances, la Loi sur le logement locatif prévoit expressément que le délai de préavis pour l’annulation par l’une ou l’autre des parties est d’un mois. Cela ne s’applique qu’aux situations où un propriétaire souhaite empêcher le renouvellement du bail pour un mois supplémentaire – cela ne s’applique pas à une annulation par un propriétaire à la suite d’un manquement du locataire. La Loi sur le logement locatif ne précise pas combien de jours la période d’avis d’infraction doit être.

Loi sur la protection du consommateur

La Loi sur la protection du consommateur s’applique à la fourniture de biens et de services en Afrique du Sud. Cette loi définit expressément le logement résidentiel comme un service, qui affecte les baux résidentiels. L’application du S n’est exclue que dans deux cas; d’une part, lorsque le bail résidentiel est conclu entre deux entités juridiques et que le preneur a un chiffre d’affaires annuel ou une valeur patrimoniale supérieure à 2 millions de Rands; et d’autre part, lorsque le bailleur ne loue pas le bien dans le cours normal de ses activités. Cette loi prévoit qu’un consommateur (c.-à-d. un locataire) peut annuler une convention à durée déterminée (c.-à-d. un bail) pour quelque raison que ce soit – qui peut être entièrement sans rapport avec une violation par le fournisseur (c’est–à-dire le propriétaire) – en donnant au propriétaire un préavis écrit de 20 jours de l’annulation.

Dans le cas où le locataire choisit d’annuler le bail avant que le bail ne se soit autrement terminé dans le cours normal des activités, le locateur a droit à une  » pénalité d’annulation raisonnable », dont les lignes directrices ont été prévues à l’article 5 de la Loi sur la protection du consommateur. Certains propriétaires facturent simplement au locataire la totalité du montant qui aurait autrement été dû aux termes du bail, s’il avait duré toute sa durée.

Ce n’est pas nécessairement la bonne approche. Le règlement 5 établit expressément les paramètres du  » caractère raisonnable » à cet égard et énumère un certain nombre de facteurs notables, notamment: la durée du délai de préavis par le consommateur; la durée raisonnable pendant laquelle le locateur pourrait se procurer un nouveau locataire; et la pratique générale de l’industrie. En examinant les facteurs de manière globale, il est clair qu’entre un et deux mois de location constitueraient une pénalité raisonnable, ainsi que toute autre réclamation en dommages et intérêts et les loyers impayés encourus au cours du bail.

Un locateur, en revanche, ne peut résilier le bail d’un locataire que si le locataire a violé le bail et si, après avoir donné un préavis écrit de 20 jours ouvrables au locataire pour remédier à la violation, le locataire ne l’a pas fait. Ceci est essentiel, car il s’applique malgré ce que dit le bail – il annule donc les dispositions du bail (ou de la common law, qui se serait appliquée si certaines dispositions importantes du contrat de location n’avaient pas été accidentellement convenues). Par conséquent, la Loi sur la protection du consommateur ne traite que de la période de préavis d’infraction et non de la période de préavis de résiliation anticipée. Les jours calculés selon l’article 14 de la Loi sur la protection du consommateur sont des jours ouvrables, ce qui signifie que vous ignorez les week-ends et les jours fériés.

La Loi sur la protection du consommateur stipule également expressément que lorsque ses dispositions entrent en conflit avec celles de toute autre loi, la loi qui accorde le plus de protection au consommateur (le locataire) l’emportera sur l’autre. Ceci est essentiel pour les raisons discutées ci-dessous.

Common Law

La common law est pertinente parce que c’est la position  » par défaut  » qui  » intervient  » lorsque les parties omettent de s’entendre sur certaines conditions d’un bail. En fait, cela se produit assez souvent. Par exemple, les parties pourraient oublier de s’entendre sur le nombre de jours de préavis écrit requis par un locataire pour réparer un manquement avant qu’un propriétaire puisse annuler, ou sur le nombre de jours/mois de préavis à donner si l’une ou l’autre des parties souhaite résilier le bail avant sa fin naturelle.

En vertu de notre common law, lorsque l’avis est donné pour résilier un contrat de location, l’avis doit courir pour la durée d’un mois civil, ce qui signifie que l’avis ne peut pas être donné du 15 avril au 14 mai par exemple, car il doit être donné du 1er d’un mois civil particulier jusqu’au dernier jour de ce mois civil particulier. De plus, notre common law prévoit que les délais de préavis coïncident avec les intervalles de paiement du loyer; ce qui signifie que si vous payez un loyer chaque mois, le préavis doit être d’au moins un mois à l’avance. En ce qui concerne le délai de notification de violation, si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur ce point, la loi prévoit qu’il s’agira d’un délai « raisonnable ». Ce qui est « raisonnable » dépend des faits de chaque affaire, et le tribunal en décidera. Ainsi, si les parties conviennent que le bail peut être résilié par l’une ou l’autre des parties avant sa conclusion naturelle, mais qu’elles oublient de préciser la durée du préavis de résiliation anticipée, la réponse est qu’un préavis écrit d’au moins un mois civil est nécessaire pour provoquer une résiliation anticipée du bail par l’une ou l’autre des parties, et qu’il doit être donné du 1er du mois à la fin de ce mois. Ceci est sous réserve que ce délai de préavis soit considéré comme « raisonnable » – chaque cas doit être jugé sur ses propres faits.

Conflit de lois

Étant donné qu’il y a tellement de lois qui s’appliquent aux baux résidentiels dans une situation donnée, il est souvent difficile de déterminer le nombre de jours qui doivent être donnés pour les périodes de préavis de violation et d’annulation. La common law sera toujours subordonnée à toute loi adoptée ultérieurement pour régler un problème particulier. Toute loi promulguée qui traite du problème en général sera normalement subordonnée à une loi adoptée ultérieurement pour traiter spécifiquement du problème. Pour confondre davantage la question, la Loi sur la protection du consommateur (qui n’est pas spécifique aux baux) stipule que si ses dispositions entrent en conflit avec une autre loi, la loi qui offre le plus de protection au consommateur s’appliquera.

Plusieurs questions difficiles se posent:

1. Si votre bail stipule qu’un avis d’infraction de 7 jours est requis, mais que la Loi sur la protection du consommateur stipule qu’un avis écrit de 20 jours ouvrables est requis pour annuler le bail, comment pouvons-nous concilier les deux?
2. Est-il encore possible d’annuler un bail après la « troisième grève » (c’est-à-dire la troisième violation) par un locataire, sans donner de préavis supplémentaire, comme le prévoient de nombreux baux, à la lumière de la Loi sur la protection du consommateur?
3. Si un contrat de location (oral ou écrit) ne précise pas la période de résiliation anticipée, la Loi sur la protection du consommateur  » intervient-elle » et aboutit-elle à une situation dans laquelle le bail n’est pas du tout résiliable prématurément par un locateur et ne peut être résilié qu’en cas de violation par le locataire?

#1: Période de préavis de violation et période de résiliation

Tout d’abord, regardez les dispositions du bail lui-même. La plupart des baux contiennent une clause de violation, qui indique une période d’un certain nombre de jours qui sont nécessaires pour être notifié au locataire d’une violation. S’il n’y a pas de période de violation spécifiée, il s’agira d’une  » période raisonnable  » au sens de la common law.

Si vous donnez un avis de manquement et que celui-ci n’est pas réparé dans la période de préavis de manquement, cela signifie que vous pouvez intenter une action en justice pour tout ce qui est dû ou même émettre une assignation et joindre les biens du locataire en évoquant l’hypothèque de votre propriétaire, mais vous ne pouvez pas annuler le bail et expulser.

La raison en est que vous devez avoir donné un préavis écrit de 20 jours ouvrables pour annuler le bail (et donc pour expulser, car vous ne pouvez pas expulser sans avoir annulé le bail) en vertu de la Loi sur la protection du consommateur. Donc, si vous pensez finalement que vous souhaitez ou devez annuler le bail et l’expulsion, vous ne pouvez le faire qu’après un préavis écrit de 20 jours ouvrables – pendant lequel le locataire n’a pas remédié à la violation. Beaucoup de propriétaires.

inclure les deux périodes dans leur avis de violation, en indiquant que si la violation n’est pas corrigée dans les 7 jours civils (ou quel que soit le nombre de jours stipulé dans le bail, ou quel que soit le nombre de jours raisonnable en termes de common law), ils prendront des mesures pour recouvrer les montants dus; mais si la violation n’est pas corrigée dans les 20 jours ouvrables, le bail sera annulé et le locataire expulsé. De cette façon, vous donnez un avis, mais il est valable pour les deux périodes et le locataire est averti de manière adéquate des conséquences de la non-conformité, ainsi que de la façon et du moment où il doit remédier à la violation pour éviter ces conséquences.

#2: Comment annuler un bail résidentiel

Ce sont des clauses d’un bail qui prévoient qu’une fois qu’un locataire a violé le bail (généralement avec une référence spécifique au retard de paiement) trois fois, le propriétaire a le droit d’annuler le bail sans préavis au locataire. Dans de tels cas, le locateur ne donnerait pas au locataire une troisième possibilité de remédier à la violation, mais il se contenterait d’envoyer une lettre d’annulation.

Cependant, on peut se demander si cela est légalement permis à la lumière de la Loi sur la protection du consommateur, qui prévoit que le locateur ne peut résilier le bail qu’avec un préavis écrit de 20 jours ouvrables et après que le locataire n’a pas remédié à la violation.

Il semble donc que ces clauses de  » troisième grève  » ne soient plus juridiquement valables. De l’avis de l’auteur, il s’agit d’une grave injustice pour les propriétaires, car cela signifie qu’ils sont condamnés à jamais à accepter des retards de paiement et d’autres violations du bail par leurs locataires. À condition que le locataire remédie à la violation avec le délai de préavis de 20 jours ouvrables, le propriétaire n’aura pas le droit d’annuler. La seule façon de se débarrasser d’un locataire embêtant dans une telle situation serait de permettre au bail de suivre son cours complet et d’assurer l’annulation sans autre renouvellement.

#3: Y a-t-il une période de résiliation anticipée si le bail ne le précise pas, et qu’est-ce que c’est?

1. Si les parties ont convenu qu’une période de résiliation anticipée s’appliquait et qu’elles se sont entendues sur ce qu’est cette période de préavis, l’une ou l’autre des parties peut annuler en fournissant l’avis requis à l’autre partie. Cela s’appliquera tant que le bail n’est pas affecté par les dispositions de la Loi sur le logement locatif – c’est-à-dire. lorsque le bail écrit a expiré et que les parties ont simplement poursuivi le bail sur une base mensuelle par la suite.
2. Si le bail est d’un mois à l’autre comme le prévoit la Loi sur le logement locatif, il ne peut être résilié par l’une ou l’autre des parties qu’en fournissant un préavis écrit d’un mois civil complet.
3. Si les parties n’envisageaient pas du tout que la résiliation anticipée serait autorisée, alors ce n’est pas une option – autre que celle prévue à la clause 3.2 ci-dessus, qui est plus un refus de renouveler le bail qu’une résiliation anticipée du bail.

1. Si les parties ont convenu qu’une période de résiliation anticipée était applicable mais qu’elles n’ont pas convenu de ce délai de préavis, la common law entrera en vigueur et un préavis d’un mois civil complet devrait suffire – à condition que cela soit « raisonnable » dans les circonstances.

1. Dans certains cas, cependant, la Loi sur la protection du consommateur sera applicable – ce qui signifie que s’il existe une clause de résiliation anticipée prévoyant la résiliation par convention lorsque le locataire n’a pas enfreint le contrat de location, le locateur sera empêché de donner un tel avis en vertu de l’article 14 de la Loi sur la protection du consommateur, qui stipule que les contrats à durée déterminée ne peuvent être annulés que sur un préavis écrit de 20 jours ouvrables lorsque le locataire a effectivement enfreint le contrat de location et que la violation n’a pas été corrigée. Cependant, il semble que cela ne s’appliquera que lorsque la Loi sur la protection du consommateur est plus avantageuse pour le consommateur que les autres lois qui s’appliquent au même scénario. En effet, la Loi sur la protection du consommateur prévoit expressément qu’en cas de conflit avec ses dispositions et toute autre loi, la loi la plus avantageuse pour le consommateur s’appliquera. Les auteurs sont d’avis qu’il s’agit d’une situation déraisonnable que le législateur a créée pour l’industrie immobilière, car elle crée une incertitude énorme quant au moment où les clauses de résiliation anticipée seront maintenues, car ce qui est bénéfique pour le consommateur dans un cas peut être préjudiciable au consommateur dans un autre. Espérons que nos tribunaux nous donneront bientôt des conseils sur la façon de naviguer dans ce gâchis – mais d’ici là, faites attention lorsque vous vous fiez aux clauses de résiliation anticipée, car elles peuvent être invalidées par la Loi sur la protection du consommateur.

Conclusion

Pour être certain, consultez un avocat immobilier expérimenté avant d’envoyer des avis de violation et / ou d’annulation et / ou de résiliation anticipée et / ou de renouvellement ou de non-renouvellement pour vous assurer que vous ne vous retrouvez pas à fournir un logement à votre locataire embêtant (et à lui payer des dommages-intérêts) pour les avoir expulsés illégalement.

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