Lors de l’achat d’un appartement à bail, vous devez bien réfléchir au nombre d’années restantes sur le bail et aux risques de loyer au sol auxquels vous pouvez vous exposer. Il y a deux raisons à cela:
- Votre prêteur hypothécaire aura probablement besoin d’un certain nombre d’années pour rester sur le bail et ne prêtera que si le loyer au sol est « raisonnable »; et
- La propriété dans laquelle vous investissez est un actif – un actif avec un bail court et un loyer au sol désagréable vaut beaucoup moins pour les futurs acheteurs, c’est donc quelque chose que vous devez considérer comme un coût potentiel lors de votre propriété de la propriété. Un acheteur est susceptible d’utiliser un bail plus court et / ou un loyer au sol désagréable comme outil de négociation pour réduire le prix de vente de la propriété. .
Le problème des 80 ans
Le principal point à retenir est qu’un bien à bail est un actif qui se déprécie. À mesure qu’un bail se raccourcit, sa valeur diminue, c’est-à-dire que l’appartement devient moins précieux.
Un autre problème est que le bail devient plus court, il devient plus coûteux à prolonger. Par conséquent, il est toujours conseillé de prolonger le plus tôt possible.
Valeur du mariage
Un autre point important à noter est que lorsqu’un bail tombe en dessous de 80 ans, une forme supplémentaire de compensation devient payable au propriétaire libre dans le cadre du prix à payer pour la prolongation du bail. C’est ce qu’on appelle la « valeur du mariage ». Cette valeur du mariage continuera d’augmenter fortement à mesure que le bail se raccourcira de plus en plus.
Loyer au sol
Les prêteurs sont devenus particulièrement défavorables à l’augmentation ou aux loyers au sol déraisonnables et certains commencent à refuser de prêter sur certaines augmentations de loyer au sol qui étaient auparavant acceptables pour eux.
Extension de bail
Niki Adkins est associée et spécialiste des baux.
Niki dit: « Si vous envisagez d’acheter un bail approchant la barre des 80 ans ou qui est déjà tombé en dessous de 80 ans, il est essentiel pour vous d’étudier une prolongation de bail. En fait, la plupart des prêteurs hypothécaires peuvent exiger une prolongation avant de prêter contre la propriété. Rappelez-vous également que, si vous n’organisez pas une extension tout de suite, il est probable que vous devrez le faire avant de pouvoir vendre la propriété à l’avenir. Les exigences des prêteurs changent d’une semaine à l’autre et il est donc impératif que vous obteniez des conseils spécialisés en ce qui concerne les termes d’un bail « .
Points à considérer en tant qu’acheteur potentiel d’une propriété avec un bail court
Il existe deux voies possibles pour prolonger un bail.
- Le vendeur initiant une prolongation de bail légale et vous attribuant le bénéfice de cette procédure, en tant qu’acheteur (à condition que le vendeur soit propriétaire du bien depuis deux ans); ou
- Il peut être possible pour votre vendeur de convenir et de compléter une prolongation de bail informelle avec le propriétaire libre avant d’échanger des contrats; traitant ainsi la question dans son intégralité avant d’acheter l’appartement.
Considérations relatives à la prolongation légale du bail
- Les conditions sont fixes, c’est-à-dire 90 ans supplémentaires pour un loyer au sol en grains de poivre – par conséquent, le propriétaire ne peut pas vous offrir des conditions défavorables;
- Si le prix à payer pour la prolongation de votre bail ne peut pas être convenu avec le propriétaire, vous pouvez demander au Tribunal de première instance de déterminer le juste prix à payer;
- Le propriétaire est obligé de terminer et ne peut pas se rétracter – peu importe donc si vous connaissez le type de propriétaire qu’il est;
- Votre vendeur peut signifier l’Avis légal en votre nom s’il peut vous céder le bénéfice de sa propriété de deux ans (ou plus). Vous pouvez ensuite poursuivre le processus de prolongation de bail une fois l’achat terminé;
- Vous convenez d’un prix réduit pour l’appartement en tenant compte du coût de la prolongation de bail.
Considérations de prolongation informelle du bail
- Le propriétaire franc pourrait offrir des conditions défavorables car elles ne sont pas fixes (par exemple une courte prolongation mais avec une augmentation déraisonnable du loyer du terrain);
- Il n’y a pas d’aide du Tribunal de premier niveau;
- Le titulaire libre pourrait se retirer de la transaction à tout moment. De manière cruciale, si vous avez déjà acheté la propriété à ce moment-là, vous devrez attendre deux ans pour signifier votre propre avis légal, date à laquelle le bail est de deux ans plus court et « deux ans plus cher » à prolonger;
- Il est peu probable que vous sachiez à quel point le propriétaire est fiable à ce stade;
- À condition que la prolongation soit terminée avant d’acheter la propriété, vous paieriez la valeur totale de la propriété.
Niki conclut: « Il y a beaucoup à considérer. Nous sommes très heureux de discuter des avantages et des inconvénients de votre situation et de la propriété et de vous guider tout au long du processus. Nous traitons fréquemment des prolongations de bail dans le cadre d’un transfert et les clients trouvent qu’il est avantageux pour nous de pouvoir gérer les deux aspects de manière transparente avec nos collègues de l’équipe de transfert ici à Frettens. Veuillez nous contacter si nous pouvons vous aider. »
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Nous avons un certain nombre de fiches d’information et de guides sur ce processus disponibles sur notre page Extensions de bail.
Notre équipe d’extension locative, basée à Christchurch, couvre également toutes les régions du pays car les travaux peuvent être effectués à distance. Si vous avez des questions, vous n’avez qu’à nous poser à Frettens. Veuillez appeler le 01202 499255 et nous serons heureux de discuter de votre situation et de vos besoins particuliers.