A guide to French mortgages

Nous nous plongeons dans le domaine de la sécurisation d’une hypothèque en France et livrons les faits de base sur les hypothèques françaises et l’achat de propriétés françaises.

Si vous déménagez en France et que vous êtes tenté d’y acheter une maison, vous vous demandez peut-être à quel point il est difficile ou coûteux d’obtenir une hypothèque française. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir avant d’acheter la propriété française de vos rêves.

Ce guide, fourni par le courtier hypothécaire français Taux privé, répond à quelques questions importantes sur l’obtention d’un prêt hypothécaire français:

• Devriez-vous acheter une propriété en France?
• Combien pouvez-vous emprunter en France ?
• Calculatrice hypothécaire française
• Déductions fiscales pour les hypothèques françaises
• Exigences et documents pour obtenir une hypothèque française
• Comment demander une hypothèque française
• Types de crédit hypothécaire français
• Types d’hypothèques disponibles en France

Devriez-vous acheter une propriété en France?

Le marché immobilier français est l’un des principaux marchés immobiliers performants d’Europe. Avec des taux hypothécaires bas, il est facile de voir l’attrait pour les acheteurs expatriés.

Les données du Groupe Crédit Agricole montrent que les volumes de ventes ont légèrement diminué en 2018, bien que les hausses de prix des maisons soient encore importantes dans certaines régions. Par exemple, les prix globaux en France ont augmenté de 1,73%, mais ils ont augmenté de près de 7% à Paris.

Selon la Banque De France, le taux moyen d’une nouvelle hypothèque n’était que de 1,49% en décembre 2018. C’est une baisse de 0,12% sur un an, et le niveau le plus bas enregistré en près de 16 ans.

Cependant, les frais de transaction immobilière totalisent environ 10 à 15% du prix d’achat. L’impôt sur les plus-values s’applique si vous vendez la propriété (un total d’environ 35 à 40%).

Ces facteurs sont particulièrement importants pour ceux qui planifient des séjours de moins de cinq ans; il pourrait ne pas être possible de compenser les coûts en peu de temps.

Une calculatrice hypothécaire française avec une calculatrice d’abordabilité associée est disponible ici.

Combien pouvez-vous emprunter en France ?

Les banques françaises sont tout aussi désireuses de souscrire des hypothèques pour les acheteurs étrangers que les ressortissants français. L’hypothèque française typique permet à un acheteur d’emprunter entre 70 et 80% de la valeur d’un bien. Certains courtiers hypothécaires français se limitent à seulement 50% pour les ressortissants non européens.

Une particularité des hypothèques françaises est l’obligation légale selon laquelle l’ensemble de vos dettes – y compris les loyers, les hypothèques et autres dépenses régulières – ne doit pas dépasser 30% du revenu net de votre ménage.

Si le total de vos versements hypothécaires est supérieur à 30% du revenu de votre ménage, les banques françaises ne peuvent plus accorder de crédit.

Ainsi, le montant que vous pouvez emprunter en France est limité à la fois par la valeur du bien et par vos revenus. Si vous avez plus de 65 ans, les banques n’incluent pas le revenu gagné; seuls les revenus passifs ou les prestations de retraite sont pris en compte.

Les frais d’obtention d’une hypothèque française

Les prêteurs français facturent généralement des frais de dossier, qui peuvent être fixes ou un pourcentage de l’hypothèque. Les frais administratifs associés à la mise en place d’une hypothèque française sont les suivants:

• 1% frais d’origine / arrangement, avec un minimum de 350 € (plus TVA). Cela peut varier, il y a donc une chance que votre courtier hypothécaire puisse le négocier à la baisse.
• Les prêteurs peuvent exiger une enquête d’évaluation, qui coûte généralement 250 €.
• Les frais de notaire peuvent atteindre environ 6 à 8% pour une propriété usagée et 3 à 5% pour une nouvelle construction ou des propriétés de moins de cinq ans. Les frais de notaire sont fixés par la loi pour de nombreux aspects de la transaction immobilière.

id= »Borrowmoney »> Règles hypothécaires pour les acheteurs étrangers

Bien que les banques françaises accordent des crédits aux acheteurs étrangers, elles peuvent avoir des exigences supplémentaires.

Afin d’obtenir les meilleurs taux d’intérêt hypothécaires français, les prestataires hypothécaires français peuvent demander aux non-résidents d’ouvrir un compte d’épargne avec un dépôt minimum égal à au moins 24 versements hypothécaires. Par exemple, si vous avez obtenu une hypothèque de 100 000 € avec un taux hypothécaire français fixe de 1,5% pendant 10 ans, vous pourriez être amené à bloquer un capital de quelque 15 000 €.

Une obligation légale supplémentaire pour obtenir une hypothèque française est de souscrire une police d’assurance-vie égale à 120% de votre hypothèque, avec le prêteur désigné comme bénéficiaire.

Les prêteurs individuels peuvent également exiger des polices d’assurance maladie et invalidité, et peuvent demander aux emprunteurs âgés de 50 ans ou plus, ou empruntant plus de 150 000 €, de se soumettre à un examen médical.

De nombreux prêteurs demanderont également à l’emprunteur d’obtenir une preuve d’assurance sur la propriété et toute amélioration à ce sujet.

Exigences pour obtenir une hypothèque française

Lors de la demande d’hypothèque, vous devrez fournir les documents suivants:

• copies des passeports de l’emprunteur;
• preuve de revenu;
• les travailleurs indépendants devront présenter un ensemble de données financières auditées pendant trois ans;
• relevés bancaires des trois derniers mois;
• contrat de location en cours;
• état de l’actif;
• contrat de vente signé (pour l’offre hypothécaire réelle, pas pour un engagement préliminaire);
• si le contrat de vente biens neufs ou à rénover, devis écrits ou factures de commerçants enregistrés en France et copies de leur certificat d’assurance;
• si de nouvelles améliorations doivent être construites sur la propriété, un titre de propriété ou un contrat de vente préliminaire pour le terrain, le permis de construire, le contrat de construction et les plans de construction;
• le titre de propriété ou l’acte de prêt avec un tableau complet de remboursement si la propriété doit être financée par un remortgage ou une libération de fonds propres.

Les hypothèques françaises ne sont disponibles qu’avec un contrat d’achat immobilier.

Cependant, dans certains cas, il peut être possible d’obtenir un certificat d’engagement (lettre de pré-approbation) pour environ 350 €, plus TVA, auprès d’un prêteur hypothécaire. Cela vous permettra généralement de négocier avec le vendeur et devrait être valable pendant trois à quatre mois.

Comment demander une hypothèque française

La demande d’hypothèque française est relativement simple, et un processus très similaire à d’autres pays.

Il peut être utile de consulter plusieurs prêteurs hypothécaires pour voir lequel vous donnera le meilleur taux d’intérêt hypothécaire. En France, il existe de nombreuses banques offrant des prêts hypothécaires aux étrangers, ainsi que des fournisseurs de prêts hypothécaires spécialisés axés sur la fourniture de prêts hypothécaires et de services aux expatriés.

En tant qu’acheteur, vous pouvez demander une offre hypothécaire officielle au prêteur de votre choix une fois qu’un contrat de vente complété a été signé par le vendeur et l’acheteur, et la banque est assurée que l’acheteur peut à la fois payer le prêt (selon les normes françaises) et la valeur du bien soutient la demande de prêt.

Une fois acceptée, l’hypothèque passera à la souscription pour approbation finale par l’établissement prêteur.

Types de crédits hypothécaires français

Il existe trois types de garanties de prêt françaises, ou titres disponibles pour les investisseurs étrangers contre leur prêt. Alors que les acheteurs internationaux peuvent être plus familiers avec une hypothèque conventionnelle, les résidents en France peuvent trouver des économies dans les autres crédits hypothécaires proposés en France.

Classique

Un notaire s’occupe des hypothèques classiques. Ils facturent des frais d’environ 2% du montant de l’hypothèque pour remplir et enregistrer tous les documents de vente.

Le notaire s’assure également que toutes les conditions de l’hypothèque précédente sur la propriété sont satisfaites pour ouvrir la voie à l’hypothèque du nouvel acheteur et que les exigences de la nouvelle hypothèque sont entièrement satisfaites. Cela s’ajoute généralement aux frais d’administration facturés par le prêteur hypothécaire.

Privilège prioritaire

Il s’agit d’une hypothèque populaire en France, car les frais de notaire pour ce service sont inférieurs (seulement environ 1%) car il n’y a pas d’obligation de payer le droit de timbre (publicité fonciere). Il est très similaire à une hypothèque conventionnelle, sauf que l’hypothèque a la priorité sur tous les autres frais sur la propriété.

Il peut être possible d’obtenir cette hypothèque pour une période de prêt supérieure pouvant aller jusqu’à 50 ans, ce qui est extrêmement rare. Cependant, il n’est disponible que pour les anciennes propriétés. Cela ne permet pas non plus à l’acheteur d’emprunter davantage contre la valeur de sa propriété (par exemple, pour financer des rénovations).

Garantie institutionnelle

Il s’agit d’une option hypothécaire plus récente disponible auprès des banques françaises. Ils visent à réduire les coûts d’emprunt des hypothèques.

Il s’agit de contracter un prêt au titre d’une garantie institutionnelle appelée la société de cautionnement, gérée par un groupe d’organisations. L’idée de base est que le risque de défaut hypothécaire est réparti entre tous les prêteurs participants.

Avec ce système, le bailleur de fonds mutuel agit en tant que garant; en contrepartie, l’emprunteur lui verse des frais de garantie proportionnels au montant emprunté, éliminant ainsi les frais et frais d’enregistrement hypothécaire.

Cela signifie que les coûts de transaction sont des frais d’arrangement de moins de 1% plus le coût de mise en place de la garantie (1,5–2%). Dans certains cas, vous pouvez récupérer 75% de ces derniers frais à la fin de votre prêt hypothécaire.

Ce type d’hypothèque est généralement moins cher à mettre en place. Cela peut être bénéfique pour les prêts plus courts car il n’y a pas de pénalités si vous rachetez un prêt hypothécaire, contrairement aux autres options.

Ceci est disponible pour les propriétés neuves et anciennes – bien qu’une bonne cote de crédit et un bon revenu soient généralement nécessaires. Il n’est disponible que pour les résidents de France.

Un organisme principal spécialisé dans ces garanties est Le Crédit Logement, mais il suffit de chercher les acronymes SACCEF et CNP pour trouver d’autres prêteurs mutualistes. Certaines grandes banques ont leur propre garant : CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) et SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Prêts hypothécaires disponibles en France

La France a une industrie hypothécaire établie et une grande expérience dans les relations avec les acheteurs étrangers. Cependant, vous pouvez trouver moins de variations de produits que dans d’autres pays.

Les prêts hypothécaires à taux d’intérêt

Les prêts à taux d’intérêt sont de plus en plus populaires en France. Comme les prêts hypothécaires à louer ne sont pas vraiment disponibles, cela est populaire pour les investisseurs ayant l’intention de louer leur propriété.

Puisque les intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus locatifs, ce type d’hypothèque peut réduire considérablement les paiements mensuels pour l’investisseur. En conjonction avec l’hypothèque à intérêt unique, l’investisseur peut également choisir une rente qui rembourse le principe du prêt à la fin de la durée.

Prêts hypothécaires français à taux fixe et à taux variable

Les emprunteurs peuvent également choisir entre des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont souvent fixés à un taux plus élevé, mais offrent une sécurité.

Un produit hypothécaire à taux fixe intéressant est un prêt hypothécaire flexible. Ce produit offre la sécurité d’un taux d’intérêt fixe, mais permet aux emprunteurs de varier leurs paiements mensuels en fonction de leur situation individuelle.

En règle générale, le prêteur fixe des limites de paiement supérieures et inférieures, mais dans certains cas, les paiements peuvent être suspendus jusqu’à deux ans, ou augmentés jusqu’à 30% pour un paiement plus rapide.

Les taux pour ces fonctionnalités peuvent être plus élevés. Optez pour eux si vous pensez que vous les utiliserez certainement.

Les prêts hypothécaires à taux variable en France dépendent des taux Euribor à trois mois ou un an plus une marge de 1 à 3%, il peut donc être difficile d’obtenir une image transparente des taux à long terme.

Une variante populaire de l’hypothèque à taux variable est le prêt à taux révisable non cap mais à echéances plafonnées. Ce produit a un taux complètement variable, mais les paiements de l’emprunteur ont une limite supérieure.

Bien que cela soit peu probable, il est possible que l’emprunteur se retrouve par inadvertance avec un prêt hypothécaire à intérêt seulement si les taux augmentent considérablement.

Prêts relais

Les emprunteurs en France ont également accès à des prêts relais, conçus spécifiquement pour les acheteurs prêts à acheter un bien mais en attente de la vente de leur bien existant. Ces prêts sont des solutions à court terme. Cependant, vous pouvez les prolonger jusqu’à deux ans.

Vous pouvez lire plus de détails sur les hypothèques en France pour les expatriés.

Considérations fiscales pour les hypothèques françaises

Il existe trois principales formes d’allégement fiscal lié aux hypothèques que vous pouvez obtenir lorsque vous payez des impôts en France.

L’un est la déductibilité des intérêts hypothécaires sur les revenus locatifs. Si vous achetez une propriété française et que vous la louez pour tout ou partie de l’année, les intérêts de votre hypothèque constituent une charge d’entreprise directe sur vos revenus locatifs.

Ainsi, pour les ressortissants français et les expatriés munis d’un visa de résidence en cours de validité, la taxe sur les revenus fonciers s’applique sur les revenus locatifs diminués des intérêts. Pour les non-résidents, cependant, l’impôt à payer sur les revenus locatifs diminue à 25% de celui des résidents.

La loi française autorise également les déductions d’intérêts hypothécaires sur les droits de succession français. Cela peut être une responsabilité importante pour ceux qui héritent de vos biens.

Les lois sur les droits de succession sont complexes et très situationnelles. Parler à un conseiller fiscal qualifié est conseillé comme précurseur à l’achat d’une propriété française ou à la souscription d’une hypothèque française.

La troisième forme d’allégement fiscal lié aux hypothèques s’applique uniquement aux personnes soumises à l’impôt sur la fortune en France.

Les nouvelles règles de l’impôt sur la fortune introduites en janvier 2018 signifient que toute personne possédant un bien immobilier d’une valeur mondiale de 1,3 M € ou plus doit payer un taux d’imposition supplémentaire. Les non-résidents ne doivent payer cela que sur une propriété en France.

Les taux basés sur la valeur immobilière sont les suivants: