kuinka monesta vuokrakiinteistöstä minun pitää päästä eläkkeelle?

suunnitteletko jonain päivänä jääväsi eläkkeelle?

kuuluvatko vuokrakiinteistöt eläkkeellesi?

monille australialaisille ne ovat, mutta riittävätkö heidän vuokrakiinteistönsä kohtuullisen elintason takaamiseen?

Australian tilastoviraston (ABS) vuonna 1995 tekemän tutkimuksen mukaan 78% vuokrakiinteistösijoittajista omistaa vain yhden kiinteistön.

riittääkö yksi kiinteistö elämiseen?

lyhyt vastaus – ei käy!

joten kuinka monta vuokrakiinteistöä sinun täytyy omistaa, jotta voit jäädä mukavasti eläkkeelle?

vastataksemme tähän kysymykseen meidän on ensin selvitettävä, kuinka paljon rahaa yksittäinen vuokrakiinteistö tuottaa.

Perthin mediaanivuokra on tällä hetkellä 395 dollaria viikossa ja avoimien asuntojen osuus 5,6%. Kun nämä kaksi numeroa yhdistetään, saamme 19 400 dollarin vuositulot.

vuokrakulut, joita keskimääräiselle Perth-kiinteistölle aiheutuisi, on esitetty tässä taulukossa.:

kyse on kassavirrasta, joten en ole ottanut huomioon poistojen, pääomatöiden vähennysten tai lainakustannusten poistojen muita kuin käteiskustannuksia. Nämä erät ovat erittäin hyödyllisiä hallinnoitaessa verotettavia tuloja, mutta vähemmän tärkeitä arvioitaessa kassavirtaa eläkkeellä.

19 400 dollarin vuositulot vähennettynä 8 000 dollarin vuotuisilla kuluilla antavat meille 11 400 dollarin eli 950 dollarin kuukausitulot.

kuinka paljon rahaa tarvitset eläkkeellä? ASIC on ehdottanut, että pariskunnalle, joka omistaa oman kodin, jää eläkkeelle 65-vuotiaana ja elää 85-vuotiaaksi, 34 216 dollaria antaa vaatimattoman elämäntavan, kun taas 59 160 dollaria on mukava. Vuokrakiinteistöjä vastaavissa ehdoissa kolme vuokrakiinteistöä antaa vaatimattomuutta ja viidestä kuuteen kiinteistöä viihtyvyyttä.

yllä olevasta taulukosta kolme vuokrakiinteistöä on minimi, jonka asunnon omistava pariskunta tarvitsee eläkepäiviä varten. Kolmen täysin omistetun vuokrakiinteistön nettokassavirta 34 200 dollaria vastaa:

• ASIC ’ s ”vaatimaton” eläkkeelle indikaattori $34,216;
• täysi työeläke parille 34 382 dollaria;
• aikuisen vähimmäispalkka $34,980;
• $1 miljoonaa ansaita 3,5% (kyllä, että on korkeampi kuin nykyiset pankkien korot ja ei ehkä ole helposti saavutettavissa).

joten vähimmillään pariskunnan on omistettava oma koti ja kolme velatonta vuokrakiinteistöä, jotta he voivat elää vaatimatonta eläkeikää. Viisi vuokrakiinteistöä saa pariskunnan hyvin lähelle ASICIN mukavaa eläkeikää. Kuusi tai useampia taloja ja voimme alkaa rentoutua hieman.

huomaa, että emme ole sisällyttäneet tähän mitään kuluja pääoman korvaamisesta. Korjaukset ja kunnossapito kattavat pienet ylläpitokustannukset, mutta eivät sisällä suuria investointeja. Osa sijoittajista on taipuvaisia unohtamaan, että heidän talonsa rapistuu hitaasti ja lopulta puretaan. Monet sijoittajat yrittävät pelata” pass the pack ” – peliä kiinteistöillään ja toivovat, että joku tuleva omistaja päätyy maksamaan laskun katon vaihdosta, rapistuvasta raja-aidasta tai murenevista kannoista. Asuinkiinteistöjen investoinnit tuppaavat olemaan muhkuraisia, esimerkiksi termiittejä löydetään ja osa kattopelleistä kaipaa uusimista. Mutta jos halusimme tarjota pitkän aikavälin arvion pääomamenoista, yksinkertaisesti saada koko talon vaihtokustannukset ja jakaa ne uuden talon odotetulla elämällä. Uusi valmis 4×2 kotiin Perth maksaa noin $240,000 ja kestää noin 40 vuotta. Nopea laskelma antaa $6,000 vuodessa keskimääräinen pääomakustannukset, joka varmasti syö osaksi vapaa kassavirta nopeasti.

Pääomamenotarpeet eivät ole ajan mittaan yhdenmukaisia. Uusiin taloihin tarvitaan hyvin vähän rahaa, sillä monet kiinteistössä olevat tavarat kuuluvat takuun piiriin. Toisaalta parikymmentä vuotta vanha talo on saattanut kärsiä vuosia lykkääntyneestä kunnossapidosta, jonka joku tuleva omistaja joutuu lopulta maksamaan.

Suunnittele salkkusi näiden investointien ennakoimiseksi. Yksinkertaisia strategioita ovat ottaa ominaisuuksia hyvässä kunnossa elämänsä aikana eikä kerroit korjaus kohteita rakentaa ja yhdiste. Voit myös kehittää strategiaa omistaa vanhempia taloja ja kehittää niitä uudelleen, kun olet tulossa lähelle eläkkeelle, niin että sinulla on portfolio uusia taloja tuolloin.

tähänastiset laskelmamme ovat koskeneet velattomia taloja. Työssä jaksaa kantaa paljon enemmän velkaa kuin eläkkeellä. Kun olet töissä, ansaitset ansiotuloja ammatistasi ja maksat tuloveroa. Vuokrakiinteistölainojen aiheuttama negatiivinen nettovelkaantumistappio korvataan työtuloilla ja siitä seuraa veronpalautus.

esimerkiksi, jos olet töissä ja ansaitset yli $80,000 vuodessa, korko 5% maksaa vain 3% jälkeen verojen dollaria. Näin voit kantaa enemmän velkaa kuin saatat muuten päättää. Mutta kun olet eläkkeellä ja työtulosi lakkaa, korkosi tuntuu todellisella 5,0 prosentin korollaan. Yhtäkkiä omaisuussalkkusi on paljon herkempi korkojen nousulle ja tulojen katkoksille. Sinun täytyy kehittää suunnitelma oman omaisuuden velkaa lähestyttäessä eläkkeelle. Joitakin vaihtoehtoja ovat muuntamalla kaikki korolliset lainat pääomaksi ja koroiksi kymmenen tai enemmän vuotta ennen eläkkeelle siirtymistä; myymällä joitakin kiinteistöjä ja käyttämällä omaa pääomaa velan takaisinmaksuun tai käyttämällä kertasummamaksuja pääomamaksujen suorittamiseen. Jokaisella näistä vaihtoehdoista on verotusvaikutuksia ja sinun pitäisi ajaa skenaariot ohi kirjanpitäjä kokenut kiinteistösijoittamisen.

Voiko eläkkeelle jäädä, kun vielä kantaa velkaa vuokrakiinteistöistään? Kyllä, kunhan olet luonut sekä oman pääoman että kassavirran puskurin. Tarvitset oman pääoman puskurin, jotta voit liikkua vapaasti kiinteistön päätöksenteossa. Jos olet erittäin velkaantunut, asuntojen hintojen odottamaton lasku voi rajoittaa kykyäsi myydä yksittäinen kiinteistö (koska jäljellä olevilla kiinteistöillä voi olla riittämätön vakuusarvo lainoille). Tarvitset myös kassavirtapuskurin, jotta olet turvassa nousevilta koroilta, laajennetuilta vuokra-asunnoilta tai investoinneilta (kuten katon tai keskusilmastointijärjestelmän uusimiselta).

huomaa, että kaikissa paitsi talouden jyrkimmissä laskusuhdanteissa voit selviytyä asuntojen hintojen laskusta niin kauan kuin kassavirtasi on positiivinen, jotta jatkat lainanlyhennystesi suorittamista. Muista, että eläköitymisen jälkeen sinulla ei ole palkkatuloja, joilla paikata aukkoa avoimista työpaikoista tai kuluista. Jotkut sodankäynnin raskaimmista uhreista sattuvat suunnittelemattoman vetäytymisen tai rynnäkön aikana. Samalla tavalla osa suurimmista taloudellisista menetyksistä kiinteistöissä syntyy, kun omistajat joutuvat myymään laskusuhdanteen aikana. Varmista, että rakennat oman pääoman ja kassavirran kaksoispuskurit niin, että pysyt kiinteistösalkkusi hallinnassa eikä sinun tarvitse koskaan ottaa vastaan tilauksia muilta. Samalla tavalla, suojaa omaisuuttasi ulkoisilta häiriöiltä poissaolon tai toimintakyvyttömyyden aikana ottamalla kestävä valtakirja nimeämällä luotettu henkilö rekisteröity Landgate ja voimassa oleva ja voimassa oleva tahto.

yhteenvetona voidaan todeta, että vaatimattoman eläkkeen saamiseksi on omistettava oma koti plus vähintään kolme velatonta vuokrakiinteistöä. Sen jälkeen jokainen ylimääräinen ominaisuus lisää mukavuutta ja kun sinulla on kuusi tai useampia vuokra-asuntoja, voit alkaa hengittää helposti.

onko kolme tai useampia vuokrakiinteistöjä saavutettavissa? Kyllä, mutta se ei ole helppoa. Suuri velaton vuokrakiinteistökanta vaatii suunnittelua, aikomusta ja kovaa työtä. Useimmat australialaiset eivät saa kuin yhden vuokra-asunnon. Mutta jos olet selvinnyt tämän kirjoituksen loppuun asti, sinulla on mahdollisuus tehdä se.