Una guía de hipotecas francesas

Profundizamos en el negocio de asegurar una hipoteca en Francia y entregamos los datos básicos sobre las hipotecas francesas y la compra de propiedades francesas.

Si se muda a Francia y está tentado a comprar una casa allí, es posible que se pregunte lo difícil o costoso que es obtener una hipoteca francesa. Esta guía explica todo lo que necesita saber antes de comprar la propiedad francesa de sus sueños.

Esta guía, proporcionada por el agente hipotecario francés Private Rate, responde algunas preguntas importantes sobre cómo obtener una hipoteca francesa:

• ¿Debería comprar una propiedad en Francia?
• ¿Cuánto puedes pedir prestado en Francia?
• Calculadora de hipotecas francesa
• Deducciones fiscales para hipotecas francesas
• Requisitos y documentos para obtener una hipoteca francesa
• Cómo solicitar una hipoteca francesa
• Tipos de crédito hipotecario francés
• Tipos de hipotecas disponibles en Francia

¿Debería comprar una propiedad en Francia?

El mercado inmobiliario francés es uno de los principales mercados inmobiliarios de Europa. Con tasas hipotecarias bajas, es fácil ver la atracción para los compradores expatriados.

Los datos de Groupe Credit Agricole mostraron que los volúmenes de ventas disminuyeron ligeramente en 2018, aunque los aumentos de los precios de la vivienda siguieron siendo significativos en algunas áreas. Por ejemplo, los precios globales en Francia aumentaron un 1,73%, pero aumentaron casi un 7% en París.

Según el Banco De Francia, la tasa media de una nueva hipoteca era solo del 1,49% en diciembre de 2018. Esa es una caída del 0,12% interanual, y el nivel más bajo registrado en casi 16 años.

Sin embargo, las tarifas de transacción de propiedad suman alrededor del 10-15% del precio de compra. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica si vende la propiedad (un total de alrededor del 35-40%).

Estos factores son particularmente importantes para aquellos que planean estancias de menos de cinco años; tal vez no sea posible compensar los costos en poco tiempo.

Una calculadora de hipotecas francesa con una calculadora de asequibilidad asociada está disponible aquí.

¿Cuánto puedes pedir prestado en Francia?

Los bancos franceses están tan interesados en conceder hipotecas para compradores extranjeros como los nacionales franceses. La típica hipoteca francesa permite a un comprador pedir prestado entre el 70-80% del valor de una propiedad. Algunos agentes hipotecarios franceses se limitan a solo el 50% para los nacionales de terceros países.

Una peculiaridad de las hipotecas francesas es el requisito legal de que la totalidad de sus obligaciones, incluidos alquileres, hipotecas y otros gastos regulares, no debe superar el 30% de los ingresos netos de su hogar.

Si los pagos totales de su hipoteca superan el 30% de los ingresos de su hogar, los bancos franceses no pueden conceder más crédito.

Por lo tanto, el monto que puede pedir prestado en Francia está restringido tanto por el valor de la propiedad como por sus ingresos. Si tiene más de 65 años, los bancos no incluyen los ingresos del trabajo; solo se consideran los ingresos pasivos o los beneficios de jubilación.

Los costos de obtener una hipoteca francesa

Los prestamistas franceses generalmente cobran una tarifa de instalación (frais de dossier), que puede ser fija o un porcentaje de la hipoteca. Las tarifas administrativas asociadas para establecer una hipoteca francesa incluyen lo siguiente:

• 1% tarifa de originación/arreglo, con un mínimo de 350 €(más IVA). Esto puede variar, por lo que existe la posibilidad de que su agente hipotecario pueda negociarlo.
• Los prestamistas pueden requerir una encuesta de valoración, que generalmente cuesta €250.
• Los honorarios de notario pueden totalizar alrededor del 6-8% para una propiedad usada, y del 3-5% para una nueva construcción o propiedades de menos de cinco años de antigüedad. Los honorarios de notario son fijados por ley para muchos aspectos de la transacción de la propiedad.

id = «Borrowmoney» > Reglas hipotecarias para compradores extranjeros

Aunque los bancos franceses otorgan crédito a compradores extranjeros, pueden tener algunos requisitos adicionales.

Para obtener las mejores tasas de interés hipotecarias francesas, los proveedores hipotecarios franceses pueden solicitar a los no residentes que abran una cuenta de ahorros con un depósito mínimo igual a al menos 24 pagos hipotecarios. Por ejemplo, si aseguraste una hipoteca de 100.000 €con una tasa hipotecaria francesa fija del 1,5% durante 10 años, es posible que tengas que bloquear un capital de unos 15.000€.

Un requisito legal adicional para obtener una hipoteca francesa es comprar una póliza de seguro de vida equivalente al 120% de su hipoteca, con el prestamista llamado beneficiario.

Los prestamistas individuales también pueden requerir pólizas de seguro de salud y discapacidad, y pueden pedir a los prestatarios de 50 años o más, o pedir prestado más de €150,000, que se sometan a un examen médico.

Muchos prestamistas también solicitarán al prestatario que obtenga una prueba de seguro sobre la propiedad y cualquier mejora posterior.

Requisitos para obtener una hipoteca francesa

Al solicitar la hipoteca, deberá proporcionar los siguientes documentos:

• copias de los pasaportes del prestatario;
• comprobante de ingresos;
• las personas que trabajan por cuenta propia deberán mostrar un conjunto de cuentas financieras auditadas durante tres años;
• estados de cuenta bancarios de los últimos tres meses;
• contrato de alquiler actual;
• estado de activos;
• acuerdo de venta ejecutado (para la oferta hipotecaria real, no para un compromiso preliminar);
• si es nueva o está por renovar, estimaciones por escrito o facturas de comerciantes registrados en Francia y copias de su certificado de seguro;
• si se van a construir nuevas mejoras en la propiedad, un título de propiedad o un acuerdo de venta preliminar para el terreno, la licencia de construcción y el contrato y los planos de construcción;
• la escritura de título o la escritura de préstamo con una tabla de reembolso completa si la propiedad se va a financiar con un remortgage o liberación de capital.

Las hipotecas francesas solo están disponibles con un contrato de compra de propiedad.

Sin embargo, en algunos casos puede ser posible obtener un certificado de compromiso (carta de aprobación previa) por alrededor de €350, más IVA, de un prestamista hipotecario. Esto generalmente le permitirá negociar con el vendedor y debe tener una validez de tres a cuatro meses.

Cómo solicitar una hipoteca francesa

Solicitar una hipoteca francesa es relativamente sencillo y un proceso muy similar al de otros países.

Puede valer la pena consultar a varios prestamistas hipotecarios para ver cuál le dará la mejor tasa de interés hipotecaria. En Francia, hay muchos bancos que ofrecen hipotecas a extranjeros, así como proveedores de hipotecas especializados enfocados en proporcionar hipotecas y servicios para expatriados.

Como comprador, puede solicitar una oferta oficial de hipoteca al prestamista de su elección una vez que el vendedor y el comprador hayan firmado un acuerdo de venta completo, y el banco tenga la seguridad de que el comprador puede pagar el préstamo (según los estándares franceses) y el valor de la propiedad respalda la solicitud de préstamo.

Una vez aceptada, la hipoteca procederá a la suscripción para su aprobación final por parte de la institución crediticia.

Tipos de créditos hipotecarios franceses

Hay tres tipos de garantías de préstamos franceses, o valores disponibles para los inversores extranjeros contra su préstamo. Mientras que los compradores internacionales pueden estar más familiarizados con una hipoteca convencional, los residentes en Francia pueden encontrar ahorros en los otros créditos hipotecarios que se ofrecen en Francia.

Convencional

Un notario se encarga de las hipotecas convencionales. Cobran una tarifa de alrededor del 2% del monto de la hipoteca para completar y registrar todos los documentos de venta.

El notario también se asegura de que todos los términos de la hipoteca anterior sobre la propiedad se cumplan para despejar el camino para la hipoteca del nuevo comprador, y que los requisitos de la nueva hipoteca se cumplan completamente. Por lo general, esto se suma a las tarifas de administración cobradas por el prestamista hipotecario.

Gravamen prioritario

Esta es una hipoteca popular en Francia, ya que los honorarios notariales para este servicio son más bajos (solo alrededor del 1%) porque no hay requisito de pagar el impuesto de timbre (publicité fonciere). Es muy similar a una hipoteca convencional, excepto que la hipoteca tiene prioridad sobre todos los demás cargos de la propiedad.

Puede ser posible obtener esta hipoteca por un período de préstamo más alto de hasta 50 años; esto es extremadamente raro. Sin embargo, solo está disponible para propiedades antiguas. Tampoco permite que el comprador pida prestado más contra el valor de su propiedad (por ejemplo, para financiar renovaciones).

Garantía institucional

Esta es una opción de hipoteca más nueva disponible en los bancos franceses. Su objetivo es reducir los costos de endeudamiento de las hipotecas.

Se trata de obtener un préstamo en virtud de una garantía institucional denominada la société de cautionnement, gestionada por un grupo de organizaciones. La idea básica es que el riesgo de un incumplimiento hipotecario se divida entre todos los prestamistas participantes.

Con este sistema, el financiador mutuo actúa como garante; a cambio, el prestatario paga al financiador una tarifa de garantía proporcional a la cantidad prestada, eliminando los costos y tarifas de registro hipotecario.

Esto significa que los costos de transacción son una comisión de acuerdo de menos del 1% más el costo de constitución de la garantía (1,5–2%). En algunos casos, puede obtener el 75% de esta última tarifa al final de su hipoteca.

Este tipo de hipoteca suele ser más barato de configurar. Puede ser beneficioso para préstamos más cortos porque no hay multas si canjea una hipoteca, a diferencia de otras opciones.

Esto está disponible para propiedades nuevas y antiguas, aunque normalmente se necesita una buena calificación crediticia e ingresos. Solo está disponible para residentes de Francia.

Una de las principales organizaciones especializadas en estas garantías es Le Crédit Logement, pero basta con buscar las siglas SACCEF y CNP para encontrar otros prestamistas mutuos. Algunos bancos importantes tienen su propio garante: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) y SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Hipotecas disponibles en Francia

Francia tiene una industria hipotecaria establecida y mucha experiencia en el trato con compradores extranjeros. Sin embargo, es posible que encuentre menos variaciones de productos que en otros países.

Las hipotecas de solo interés

Los préstamos de solo interés son cada vez más populares en Francia. Como las hipotecas de compra para alquilar no están realmente disponibles, esto es popular para los inversores con la intención de alquilar su propiedad.

Dado que el interés hipotecario es deducible de los ingresos por alquiler, este tipo de hipoteca puede reducir en gran medida los pagos mensuales para el inversor. Junto con la hipoteca de solo intereses, el inversor también puede elegir una anualidad que pague el principio del préstamo al cumplir el plazo.

Hipotecas francesas a tipo fijo y a tipo variable

Los prestatarios también pueden elegir entre hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las hipotecas de tasa fija a menudo se establecen a una tasa más alta, pero ofrecen seguridad.

Un producto de hipoteca de tasa fija interesante es una hipoteca flexible. Este producto proporciona la seguridad de una tasa de interés fija, pero permite a los prestatarios variar sus pagos mensuales en función de sus circunstancias individuales.

Normalmente, el prestamista establece límites de pago superiores e inferiores, pero en algunos casos los pagos pueden suspenderse hasta por dos años, o aumentarse hasta un 30% para un pago más rápido.Las tarifas de

para estas funciones pueden ser más altas. Opta por ellos si crees que definitivamente los usarás.

Las hipotecas a tipo variable en Francia dependen de las tasas Euribor a tres meses o un año más un margen del 1-3%, por lo que puede ser difícil obtener una imagen transparente de las tasas a largo plazo.

Una variación popular de la hipoteca de tipo variable es el prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Este producto tiene una tasa completamente variable, pero los pagos del prestatario tienen un límite superior.

Aunque es poco probable, es posible que el prestatario pueda terminar inadvertidamente con una hipoteca de solo interés si las tasas aumentan sustancialmente.

Préstamos puente

Los prestatarios en Francia también tienen acceso a préstamos puente, diseñados específicamente para compradores que están listos para comprar una propiedad pero están esperando la venta de su propiedad existente. Estos préstamos son soluciones a corto plazo. Sin embargo, puede extenderlos por un máximo de dos años.

Puede leer más detalles sobre hipotecas en Francia para expatriados.

Consideraciones fiscales para hipotecas francesas

Hay tres formas principales de desgravación fiscal relacionada con hipotecas que puede obtener al pagar impuestos en Francia.

Uno es la deducibilidad de los intereses hipotecarios sobre los ingresos de alquiler. Si compra una propiedad francesa y la alquila para todo o parte del año, su interés hipotecario es un gasto comercial directo contra sus ingresos de alquiler.

Por lo tanto, para los franceses y expatriados con un visado de residencia válido, el impuesto sobre los ingresos de la propiedad se aplica a los ingresos por alquiler menos los pagos de intereses. Para los no residentes, sin embargo, la obligación fiscal sobre los ingresos de alquiler disminuye al 25% de la de los residentes.

La ley francesa también permite deducciones de intereses hipotecarios contra el impuesto de sucesiones francés. Esto puede ser una responsabilidad considerable para aquellos que heredan su propiedad.

Las leyes del impuesto sobre sucesiones son complejas y muy situacionales. Hablar con un asesor fiscal calificado es recomendable como precursor para comprar una propiedad francesa o obtener una hipoteca francesa.

La tercera forma de desgravación fiscal relacionada con hipotecas se aplica solo a las personas sujetas al impuesto sobre el patrimonio francés.

Las nuevas normas del impuesto sobre el patrimonio introducidas en enero de 2018 significan que cualquier persona con una propiedad en todo el mundo con un valor de €1,3 m o más debe pagar una tasa impositiva adicional. Los no residentes solo tienen que pagar esto en una propiedad en Francia.

Las tarifas basadas en el valor de los bienes raíces son las siguientes: