Hay dos maneras de extender un contrato de arrendamiento de propiedad:
Extensión legal del contrato de arrendamiento
Si ha sido el propietario registrado del contrato de arrendamiento durante al menos dos años, generalmente tiene derecho legal a 90 años adicionales en un alquiler de pimienta (nulo efectivamente). El procedimiento se inicia mediante la entrega de un aviso al propietario libre solicitando una extensión de los arrendamientos y sugiriendo una prima (precio) a cambio de la extensión.
No podemos asesorar sobre la prima, por lo que se debe contratar a un tasador especializado para hacerlo. La notificación de este aviso inicia un calendario legal para las diversas medidas que deben tomarse. Por lo general, el propietario libre emprende su propia valoración y tiene dos meses para entregar un contraaviso, que generalmente, pero no siempre, acepta su reclamo pero solicita una prima más alta.
A continuación se entablan negociaciones entre los dos tasadores con el fin de acordar el precio. La duración de estas negociaciones depende en gran medida de la distancia entre las dos valoraciones, para empezar, y de la velocidad y eficiencia con que se corresponden los tasadores. Si no se han acordado los términos dentro de los seis meses posteriores a la contra notificación del propietario, se debe presentar una solicitud al Tribunal de Propiedad de Primer Nivel para proteger su reclamo y finalizar los asuntos.
Es bastante inusual que el proceso dé lugar a una audiencia en el Tribunal. Además de la prima, tendrá que pagar la tarifa de valoración inicial del propietario libre y los honorarios legales razonables (que no estén relacionados con el Tribunal), sus propios honorarios legales y de tasadores y el Impuesto sobre Actos jurídicos documentados (SDLT) en ciertas circunstancias (si la prima es superior a £40,000).
Si está buscando vender su propiedad y no tiene los fondos y / o el tiempo disponibles para concluir el proceso legal, existe un mecanismo por el cual el comprador puede ponerse en su lugar, para no tener que esperar los dos años para extender el arrendamiento por sí mismo.
En nuestra experiencia como abogados de Traspaso, todo el proceso generalmente toma de 6 a 12 meses, pero en ocasiones puede diferir de esto.
Extensión voluntaria de arrendamiento
Antes de entregar un aviso, vale la pena considerar si un enfoque menos formal puede ser más fructífero. En cualquier caso, esta es su única opción si no califica para una extensión legal. Si es una opción viable depende en gran medida del tipo de propietario libre y de cuán cooperativo/receptivo sea.
Puede preguntar a su propietario si aceptará una extensión de arrendamiento y, en caso afirmativo, en qué términos. No tienen que responder o sugerir términos, pero, si lo hacen, no hay una cantidad fija de años que agregar y el alquiler del suelo no tiene que reducirse, todos los términos están listos para la negociación.
Como tal, es recomendable obtener la opinión de un tasador especializado sobre el paquete que se ofrece. A menudo, un propietario libre dará la bienvenida a la perspectiva de recibir una prima y el atractivo adicional de que sea más fácil y rápido que el proceso legal. Otros simplemente insistirán en la entrega de un aviso formal, a veces por razones contables / administrativas.
Cuando necesita usar fondos de una venta para pagar la extensión, a menudo es posible completar las dos transacciones al mismo tiempo. No hay un calendario establecido para completar una extensión de arrendamiento por acuerdo, ya que usted está «en manos del propietario» en gran medida y tienen libertad para retirar/cambiar los términos de la oferta en cualquier momento.
Además de la prima y sus propios costos, es probable que deba pagar los tasadores y los costos legales del propietario libre. Si tiene una hipoteca, se requerirá el consentimiento de su prestamista, que nuestros Abogados de Traspaso pueden tratar por usted.
En nuestra experiencia, todo el proceso suele durar de 3 a 6 meses, pero en ocasiones puede diferir de esto.
Esto proporciona una descripción general de las dos formas de extender el arrendamiento de su propiedad. Sin embargo, cada caso es diferente y nuestros abogados de traspaso pueden proporcionar asesoramiento legal específico adaptado a sus necesidades particulares a pedido.