Esto es lo que debe saber antes de hablar con un banquero
Si está pensando en pasar de arrendar a ser propietario de espacio de oficina, decidir si puede pagar una hipoteca comercial no es la pregunta básica que podría parecer.
Una calculadora de préstamos simple no puede reemplazar las conversaciones con un banquero comercial inteligente que conoce los matices más finos de los préstamos convencionales frente a los préstamos SBA. Además, su revisión de su flujo de efectivo y operaciones ayuda a descubrir un presupuesto hipotecario verdaderamente realista que ayuda a su balance final.
Dicho esto, hay algunas áreas más allá de la asequibilidad del pago inicial y los pagos mensuales de la hipoteca a considerar antes de reunirse con un prestamista.
¿Qué tan saludable es el negocio?
Para calificar para una hipoteca comercial ocupada por el propietario, la empresa deberá soportar una revisión financiera detallada de sus estados de ganancias y pérdidas, gestión de flujo de efectivo, operaciones, historial de crédito, plan de negocios y más.
El banco evaluará si la empresa puede calificar para el préstamo y pagar cómodamente la deuda sin forzar el flujo de efectivo. Esta es una buena información para tener antes de comenzar a buscar una propiedad comercial.
El prestamista mira mucho más profundo que solo el valor de la propiedad como garantía, también; esperan que la empresa invierta en capital a través de un gran pago inicial en efectivo para asegurarse de que está comprometido con el préstamo. Los términos también varían dependiendo de la solidez de la suscripción, el nivel de pago inicial y otros factores.
Estos son los tipos de preguntas que quieren responder:
- ¿Cuál es el puntaje de crédito de la empresa?
- ¿Qué tan establecido está el negocio y puede cubrir los pagos cuando las ganancias son magras?
- ¿Puede pagar un pago inicial sustancial, junto con los costos de tasación, honorarios legales, seguro de título y otros gastos de cierre?
- Si se tiene en cuenta una propiedad específica, ¿cuál será la relación préstamo-valor una vez que se calcule el pago inicial esperado?
- Debido a que los bancos rara vez proporcionan financiamiento totalmente amortizado, ¿qué sucede cuando vence el pago global?
- ¿Es una nueva compra o refinanciación para sacar efectivo de la propiedad?
- ¿La empresa tiene un historial de tomar decisiones de crédito inteligentes y realizar pagos a tiempo?
- ¿Tiene el flujo de efectivo necesario para mantener la propiedad además de los pagos de la hipoteca? ¿El personal de la nueva ubicación agregará más presión a las finanzas de las empresas?
Tomarse el tiempo para ver la salud y los activos de la empresa antes de hablar con un banquero puede ayudarlo a prepararse para la reunión y tener una idea clara de su flujo de efectivo y de lo que podría permitirse.
¿Cuál es la estructura legal de la empresa?
Si el negocio está menos establecido, o si es una entidad legal que no sea una corporación, como una LLC o una sociedad, calificar para un préstamo no es solo sobre el negocio. También se trata de la gente.
La propiedad comercial puede comprarse como un activo comercial propiedad de la entidad comercial, pero las finanzas personales y la solvencia del propietario(s) desempeñan un papel en el proceso. Debido a que analizarán el historial de crédito y el flujo de efectivo global del propietario o de cada socio/principal del negocio, es importante tener las finanzas personales en orden antes de acercarse al banco.
La responsabilidad personal también es diferente.
A diferencia de una hipoteca de vivienda en la que el único recurso del prestamista es ejecutar la hipoteca de una vivienda y reclamar el activo, los prestamistas pueden requerir que ciertas empresas proporcionen una garantía personal que obligue legalmente a las personas al préstamo. El banco puede solicitar la prenda de activos privados del propietario o propietarios de la empresa como garantía. Si la hipoteca comercial falla, el prestamista puede buscar una compensación por daños y perjuicios tras los activos del garante. Es una rareza que un banco no espere que los propietarios de negocios estén obligados personalmente a un préstamo comercial.
Considerar esto antes de aplicar puede ser valioso para tomar la decisión de comprar o continuar con el arrendamiento.
No asuma que es comparable a una hipoteca de vivienda
Las hipotecas comerciales son muy diferentes a una hipoteca de vivienda. El proceso de solicitud, los criterios de aprobación y los términos del préstamo serán muy diferentes.
Cuando alguien compra una casa, los pagos generalmente se organizan en un horario de 30 o 15 años que termina con todo el saldo pagado. Sin embargo, una hipoteca comercial generalmente varía de cinco a 15 años, terminando en un pago global que requiere una gran infusión de efectivo o refinanciación.
Una hipoteca comercial tampoco tendrá un período de amortización que coincida con el período del préstamo, ya que la mayoría de las hipotecas comerciales se amortizan a lo largo de 15 o 25 años. Esta amortización, la duración del plazo del préstamo y la tasa de interés afectan el monto del pago mensual.
Las diferencias no se detienen ahí. Es raro encontrar un prestamista dispuesto a financiar el 100% de una hipoteca comercial, por lo que la empresa debe esperar pagar un pago inicial significativo en efectivo además de los costos de cierre estándar.
Debido a que el monto en dólares del préstamo y los riesgos son mucho más altos para una propiedad comercial que para una hipoteca personal, el prestamista espera que la empresa tenga una participación en la propiedad. Un pago inicial más grande reduce la cantidad financiada al tiempo que garantiza que el negocio se comprometa a través del capital que tienen en la propiedad (calculado por una relación préstamo-valor que divide la cantidad del préstamo por el valor de la propiedad).
Se prefieren préstamos con un ratio de LTV del 65 al 80 por ciento, ya que es mucho menos probable que una empresa incumpla el préstamo si hay una inversión importante de efectivo en él. Por lo tanto, una empresa debe esperar invertir un pago inicial del 20 al 35 por ciento.
El LTV requerido por un prestamista depende del tipo de propiedad, cómo se utilizará, el tipo de préstamo que financia la compra y los factores establecidos por el prestamista. Estos detalles se discutirán en una reunión cara a cara con un prestamista, pero es útil saber cuánto efectivo está disponible de antemano.
Comprender por qué los términos fluctúan de prestamista a prestamista, o de programa a programa
Ya sea una gran corporación o una pequeña empresa con un solo propietario, la cantidad de riesgo del prestamista determina los términos de un préstamo hipotecario comercial.
Incluso si el préstamo incluye una garantía del gobierno como un préstamo de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) o un préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), los prestamistas pueden establecer sus propias tasas de interés y términos en función de lo cómodos que se sientan con el riesgo del préstamo. Más riesgo significa más papeleo, un proceso de aprobación más estricto y, a veces, términos menos atractivos.
Una hipoteca comercial para la misma propiedad puede parecer muy diferente de un prestamista a otro. Saber esto puede ayudar si está comprando el mejor préstamo posible.