¿Puede Construir Riqueza mediante La Recalificación de Su Propiedad? Sí! Así es como

Las ciudades y los vecindarios cambian con el tiempo. Cuando las necesidades de una comunidad cambian, el gobierno local recalificará un área y cambiará la clasificación de zonificación. Lo que una vez fue tierra de cultivo, por ejemplo, ahora es una comunidad llena de casas nuevas, centros comerciales y parques industriales.

La recalificación de propiedades puede ser una oportunidad lucrativa para que los propietarios conviertan sus propiedades. Pueden construir un edificio de apartamentos en un distrito histórico o tomar una parcela de tierra y construir un centro comercial en una zona rural. Pero hay muchas consideraciones y todo un proceso de recalificación de propiedades para hacerlo.

¿Qué es la zonificación?

La zonificación es un conjunto de leyes que controlan el uso de la tierra. La función principal de la zonificación es regular lo que se puede hacer con una propiedad. Los distritos de zonificación dictan dónde se pueden ubicar diversas actividades de uso de la tierra, como residenciales, comerciales o industriales. La zonificación puede regular otras cosas, como la densidad, la altura, los contratiempos del patio, etc. Sin embargo, el uso de la tierra es la principal preocupación.

¿Por qué cambiar la zonificación?

La razón principal para cambiar la zonificación es que el propietario ve una oportunidad. ¿Qué oportunidades hay? Podría ser para desarrollar una subdivisión residencial, construir un edificio de apartamentos o convertir una casa en una oficina. Podría ser una miríada de otras cosas. La oportunidad, sin embargo, puede no estar permitida bajo la ley de zonificación actual. Por lo tanto, el propietario tendrá que solicitar que se cambie esa ley.

¿Cómo se cambia la zonificación?

Cambiar la zonificación puede ser difícil y costoso. Puede ser un proceso muy complicado dependiendo de dónde se encuentre la propiedad. Y no hay garantías de que la solicitud de recalificación sea aprobada. Los propietarios de tierras deben ser conscientes de estos hechos.

Básicamente, es así: El propietario solicita a una junta de gobierno que cambie la zonificación de una propiedad. La dificultad y el costo surgen, en parte, porque no hay ordenanzas de zonificación estándar. Cada ciudad, cada pueblo y condado con zonificación pueden crear sus propios permisos, leyes, restricciones y procesos. Incluso las ciudades contiguas pueden tener leyes de zonificación muy variadas. Cambiar la zonificación es también un proceso político. Hay audiencias públicas, y hay que obtener la aprobación legislativa. El proceso político puede ser bastante costoso y feo.

Debido a que cada lugar es diferente, solo puedo escribir en términos muy generales cómo cambiar la zonificación de su propiedad. Incluso puede haber casos en los que los abogados tendrán que participar en el proceso. Simplemente, no hay manera de que un artículo pueda cubrirlo todo.

En general, esto es lo que los propietarios de tierras deben hacer si están pensando en cambiar la zonificación de su propiedad.

Mira alrededor de la propiedad

¿Están cambiando las cosas alrededor de la propiedad? ¿Han cambiado las circunstancias en la propiedad circundante? Hay crecimiento de la población? ¿Hay una nueva carretera o línea de alcantarillado que haya cambiado la dinámica local? El propietario, como peticionario, tiene que justificar el cambio propuesto. El hecho de que el propietario quiera que se haga a menudo no es una razón suficiente. Algunos lugares darán una gran deferencia a los derechos del propietario de la tierra como propietario de una propiedad, pero muchos no lo harán, y serán bastante restrictivos. Por lo tanto, es mejor poder justificar la solicitud con condiciones cambiantes.

Conozca las reglas locales

Los solicitantes tienen que ir en línea y leer las reglas. Tienen que averiguar cuál es la zonificación actual y qué se puede y qué no se puede hacer actualmente. Luego, tienen que ir y hablar con el departamento de planificación local. El peticionario no tiene que ser muy específico al principio si no quiere serlo, pero debe ser consciente de que el personal puede tener una gran influencia en los días venideros. El personal revisará y hará recomendaciones sobre la solicitud de recalificación. Por lo tanto, los solicitantes deben dar lo mejor de sí.

Habla con tus vecinos

Si algo va a detenerte, son ellos. Lo mejor es hablar con ellos por adelantado sobre los planes y discutir cualquier preocupación. Lo más probable es que se les notifique de todos modos, por lo que el peticionario no debería pensar que puede mantener las cosas bajo el radar. El peticionario querrá hacer las cosas lo más fluidas posible para el personal de planificación y los funcionarios electos, que eventualmente votarán sobre la solicitud. Recuerda, sin embargo, que no puedes complacer a todos. Algunos tendrán una actitud NIMBY («no en mi patio trasero») todo el tiempo, todo el tiempo. Pero tienes que intentarlo.

Solicite que la propiedad se re zonifique

El personal de planificación tendrá los formularios necesarios y podrá ayudar y guiar al solicitante. El solicitante debe asegurarse de proporcionar todo lo que el departamento de planificación solicite, que puede ser mucho. Puede incluir cosas como encuestas, mapas, estudios de tráfico y etiquetas de correo. Y no olvide que habrá una tarifa para procesar la solicitud. ¿Cuánto? Eso depende de la localización. Apuesta por al menos varios cientos de dólares, si no varios miles.

Revisión de solicitudes y análisis del personal

El personal de planificación examinará la solicitud y elaborará un análisis y una recomendación para la comisión de planificación local y el órgano legislativo. El peticionario debe ser parte de este análisis en la medida de lo posible. Deberían estar disponibles para ayudar. Tienen que proporcionar todo y cualquier cosa que el personal de planificación pida con una sonrisa. El peticionario debe reunirse con ellos en la propiedad durante la visita al sitio y mostrarles exactamente cuáles son los planes. Tienen que decirle al personal de planificación cómo ya se han reunido con los vecinos y han ajustado sus planes en consecuencia. Si es posible, el peticionario debe escuchar los argumentos y preocupaciones del personal de planificación y revisar los planes para satisfacer esas preocupaciones.

Reunión de la comisión de planificación

Una vez que el personal de planificación haya completado su análisis, la solicitud se dirige a la comisión de planificación (o a algún órgano similar) para que formule una recomendación al órgano rector local. Esta es una reunión pública que se anuncia. El peticionario tendrá que estar allí para presentar su caso y responder cualquier pregunta o inquietud. Con suerte, la comisión de planificación dará una recomendación positiva, pero el solicitante no necesariamente necesita una para seguir adelante.

Reunión del órgano legislativo

Finalmente, el caso se presenta ante el órgano legislativo local para una audiencia pública y votación. El peticionario tendrá la oportunidad de hablar y presentar su caso. Si la votación va a su manera, entonces están listos para ir. De no ser así, es posible que el peticionario deba esperar al menos un año antes de volver a intentarlo.

¿Cuánto tiempo dura el proceso? Depende de la jurisdicción, las reglas y la complejidad de la solicitud. Para algo simple, tomará al menos un par de meses, pero de seis meses a un año no es algo inaudito.

Otras consideraciones

Los siete pasos anteriores son generalizados y muy simplificados. Hay algunas otras cosas que los propietarios de tierras pueden querer considerar al pensar en cambiar la zonificación de su propiedad.

Tenga cuidado con los convenios restrictivos

No importa lo que la zonificación permita, los convenios restrictivos ganan. Si el propietario de la tierra gasta el tiempo y el dinero para que una propiedad se vuelva a zonificar para uso de oficina, pero los convenios no lo permiten, perderá. Lo he visto pasar. Sin embargo, no todas las propiedades están sujetas a convenios restrictivos. El propietario necesita saber si está sujeto a convenios restrictivos y saber lo que permite antes de seguir adelante.

La zonificación es política

La política puede hacer cosas extrañas. Comprenda que los políticos no siempre toman decisiones basadas en lo que es correcto o mejor para el dueño de la propiedad. Toman decisiones políticas. Si la solicitud creará una batalla política, puede ser mejor esperar e intentarlo de nuevo más tarde, por ejemplo, después de que las elecciones hayan terminado.

Un consultor puede guiarlo a través del proceso de recalificación

Debido a que la zonificación puede ser un proceso complicado y político, el solicitante podría beneficiarse de contratar a alguien que entienda el terreno político. Aunque es costoso, un consultor puede ser necesario y bien vale la pena el gasto.

¿Por qué pasar por este proceso?

La recalificación de propiedades puede ser muy rentable. Comprender el proceso de zonificación es otra flecha en el temblor inmobiliario de un inversor. Puede ayudarlos a ver y crear oportunidades que otros perderán.