Discutimos durante cuánto tiempo es «bueno» un ESA de fase I y cuándo «expira».
Para muchas personas que buscan comprar o refinanciar una propiedad, una ESA de Fase I no es solo una buena idea, es una información vital necesaria para determinar que usted (o su banco) está tomando una decisión financiera sólida. Lo extraño es que, cuando la gente está buscando invertir de cientos de miles a millones de dólares en una propiedad, o en el negocio que la ocupa, muchos no consideran que una ESA de Fase I sea una inversión digna. De hecho, muchas personas buscan contratar al consultor más barato que puedan encontrar, o peor aún, intentar usar un informe de Fase I antiguo. Una de las preguntas más comunes que nos hacen nuestros clientes es para cuánto tiempo sirve una ESA de Fase I?
No entraré en detalles sobre por qué debe evitar una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase I barata, ya que ya lo he cubierto en detalle en otro artículo, pero quiero discutir cuánto tiempo es bueno un informe. Este es un problema que veo mucho con la gente, especialmente si han mirado en un sitio varias veces, o se les está dando un informe de alguien que miró el sitio antes.
A menudo escuchamos cosas como «Vamos a comprar una propiedad de la compañía XYZ, y su abogado nos proporcionó una Fase I. Así que no necesitamos otra, ¿verdad?»Invariablemente, cuando preguntamos la fecha de la Fase I anterior (la fecha no es la única razón por la que no desea usar el informe de otra persona), la respuesta generalmente es «No lo sé» o «déjame see…..it es de hace unos años».
Lo que muchas personas no se dan cuenta es que una Fase I tiene una especie de fecha de «caducidad», y después de un cierto punto ya no es válida o utilizable.
¿Por cuánto tiempo es buena una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase I?
Aquí está la respuesta corta, y explicaré más abajo.
Una fase I es válida durante 6 meses. Después de 6 meses, la fase I debe actualizarse exhaustivamente. Un año después de la fecha del informe inicial, la primera fase ya no es válida.
¿Te preguntas por qué? Vamos a explicarlo.
Estoy muy tentado de incluir mi foto de graduación de secundaria en este momento. ¿Recuerdas cuando el cabello largo y plumoso era «fresco», y ahora solo aparece trágicamente desactualizado? Supongamos que trato de sacar mi vieja foto como representante de mí. O incluso una foto de hace 5 años. Sigue siendo bueno, ¿verdad? ¿Crees que eso funcionaría con el DMV o la TSA?
No, necesita una imagen actual y actualizada, porque las cosas cambian y la imagen ya no representa la situación actual. No es diferente con una ESA de Fase I, porque las cosas pueden cambiar. En comparación con el ritmo relativamente lento que retrocedió mi línea del cabello, las condiciones ambientales pueden cambiar rápidamente en su sitio.
Por ejemplo, supongamos que un mes después de que se completó la antigua Fase I, el comprador actual comenzó a operar en el sitio y se produjo un gran derrame de petróleo o algún otro producto químico. Por el contrario, supongamos que la antigua Fase I se completó con los estándares actuales. ASTM E1527 – 13 es el estándar actual, con el significado 13 2013. Como es probable que pueda adivinar, eso significa que los informes de fase I completados antes de 2013 se completaron haciendo referencia a un estándar anterior, lo que significa que el informe anterior ya no lo cortará.
La cuestión es que los informes antiguos son tan antiguos y anticuados, y no representan en absoluto la situación actual.
Pero, ¿realmente hace eso una gran diferencia? Quiero decir, todavía tengo pelo y me parezco a esa vieja foto, ¿cuál es el problema? Los estándares no han cambiado mucho, ¿verdad? Una Fase I debería cubrir más o menos lo mismo, ¿verdad?
Ese no es el caso en absoluto. La razón por la que está recibiendo una Fase I es para limitar o evitar su responsabilidad por la contaminación del uso pasado o previo del sitio bajo la regulación federal aplicable llamada CERCLA (Ley de Responsabilidad Ambiental Integral y Responsabilidad de Limpieza). Para hacer esto, debe hacer su debida diligencia ambiental, que en este caso es una ESA de Fase I.
No lo haga, y usted puede ser considerado responsable de la contaminación pasada del sitio, independientemente de si es o no responsable de ello. Como se puede imaginar, eso puede ser extremadamente caro.
El gobierno federal no quería escribir regulaciones que dictaran cómo se debe hacer una Fase I, por lo que dejaron que ASTM se encargara de esa tarea, y dijeron que si se siguen las normas ASTM, entonces es una Fase I válida y califica para ciertas protecciones de responsabilidad civil. En otras palabras, para protegerse, su Fase I tiene que seguir las normas ASTM actuales.
Las normas ASTM indican cuánto tiempo es bueno un SEE de fase I.
Las normas ASTM son un poco complejas de examinar, pero cuando se trata de cuánto tiempo es buena una fase I, es bastante corta & seca.
La norma ASTM establece que se presume que una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I que se completó menos de 180 días antes de la fecha de adquisición de la propiedad en cuestión es válida. Entre 180 días y un año, la fase I debe actualizarse de manera bastante completa. Más de un año, y ya no se presume que la fase I es válida.
En resumen, una fase I es válida durante 6 meses. Después de 6 meses, necesita una actualización completa. Después de un año, ya no es válido.
Anterior a eso, y lo más probable es que el informe no refleje con precisión las condiciones y actividades del sitio. Las condiciones pueden cambiar rápidamente y pueden ocurrir muchos daños ambientales en el transcurso de 1 año.
Mencioné anteriormente usando la antigua Fase que te di por el abogado del comprador, que es algo que hemos visto pasar mucho. Es como comprarle un auto usado a alguien, y te dan un informe antiguo de su mecánico de hace un par de años que atestigua que el auto está bien.
¿Comprarías ese auto basado en la información que te dan? Por supuesto que no! Entonces, ¿por qué se conformaría con una transacción de esta magnitud y responsabilidad potencial? ¿Conclusión? Si es una Fase I mayor de 1 año, es historia antigua, y necesitarás una nueva.
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