Hágalo Debido: Una Guía Completa de Diligencia Debida y una Lista de Verificación para Compradores de Vivienda

Comprar una casa es emocionante, pero antes de dejarse llevar soñando sobre cómo va a colocar sus muebles, no olvide: Esta es una transacción legal. Como comprador, eso significa que tiene que hacer su diligencia debida desde una perspectiva práctica y contractual.

¿Qué significa diligencia debida en bienes raíces residenciales? ¿Y cómo saben los compradores si lo han hecho bien?

Cesi Pagano, un agente de bienes raíces con más de 30 años de experiencia en el Condado de Orange, California, dice,

«Es importante que los compradores miren cada detalle. Algunas personas solo se centran en una inspección de la casa y eso no es suficiente. Un comprador realmente necesita conocer la casa que está comprando, para que no se arrepienta.»

Es por eso que hemos elaborado esta guía para la diligencia debida para un comprador de vivienda. Desde la investigación de área hasta la investigación de título, lo guiaremos a través del proceso y también le proporcionaremos una lista de verificación para imprimir.

¿Cuál es la diligencia debida en el sector inmobiliario?

La diligencia debida se refiere a la obligación del comprador de investigar la propiedad y comprender lo que está comprando antes de que la casa transfiera la propiedad. Cada contrato de oferta de compra estipula una cierta cantidad de tiempo en el que el comprador puede realizar ciertos deberes de diligencia debida.

¿Qué debería estar en mi lista de verificación de diligencia debida para compras de bienes raíces?

Pagano dice que mientras trabaja en su lista de verificación de diligencia debida, su agente de bienes raíces es su mejor recurso. Deben ayudarlo a abordar cada punto y ofrecerle asistencia para encontrar información.

La situación de todos es diferente, pero su agente puede confiar en la experiencia pasada para guiarlo a través de este momento importante.

Investiga el área

Has escuchado el viejo adagio inmobiliario: ubicación, ubicación, ubicación. Y es verdad! Comprender cómo es el área y lo que vendrá en el futuro cercano puede ayudarlo a tomar una decisión sabia para comprar una casa.

Pídale a su agente de bienes raíces que lo ayude a medir el mercado actual de bienes raíces en su área preferida. Algunas cosas a tener en cuenta:

• Precio medio de la vivienda: Ciertos vecindarios tienen un precio más alto o más bajo. Pregúntele a su agente qué hace que las casas en el vecindario A valgan más que las casas en el vecindario B.
• Días en el mercado: La velocidad a la que se venden las casas puede ser reveladora. Si las casas están en el mercado por un tiempo, puede obtener un mejor trato, pero ¿hay alguna razón por la que los compradores se alejen de un área en particular?
• Número de ocupantes del propietario: A menudo, los compradores ven una mayor ocupación del propietario como una indicación de mayor estabilidad y satisfacción con el área. Puede haber más «orgullo de propiedad» en el mantenimiento de propiedades vecinas en comparación con un vecindario con un gran número de alquileres.
• Cuántas casas están en ejecución hipotecaria: Una alta tasa de ejecuciones hipotecarias podría ser una bandera roja en términos de valoración, mantenimiento y facturación del vecindario.
• Tendencias de crecimiento de precios: ¿Su vecindario preferido tiene un crecimiento de precios constante a lo largo del tiempo? ¿Coincide con las tendencias de otros vecindarios cercanos?
• Desarrollos futuros: Investigue cualquier compra o arrendamiento de terrenos comerciales en el área y vea cómo se ajustan a sus deseos. Es posible que le complazca saber que su tienda de comestibles favorita se está mudando, o puede estar decepcionado de que tendrá que lidiar con el tráfico adicional.

Hable sobre problemas comunes del hogar local

Antes de comprar en un área determinada, pregúntele a su agente, y a los residentes actuales, si es posible, sobre cualquier problema único que los propietarios deben estar preparados para enfrentar.

Cada hogar requiere mantenimiento, pero ciertos lugares son más propensos a gastos adicionales debido al clima, la flora o la fauna.

Algunas banderas rojas a considerar podrían incluir:

• Animales cercanos que podrían ser destructivos para los cimientos o el paisajismo
• Áreas propensas a inundaciones, o áreas que tienen un drenaje deficiente
• Ciertos insectos o alimañas que tienen el potencial de destruir la madera
• Aire salado de la playa que oxida las unidades de aire acondicionado más rápido de lo normal
• Árboles altos que podrían representar amenazas en tormentas
• Invasores especies vegetativas que limitan lo que más puede crecer
• Condiciones de calor o frío que requieren aislamiento especializado

Encuentre una casa que se ajuste a sus necesidades

Evite el remordimiento del comprador al priorizar lo que es importante para ti. Haga una lista de lo que no es negociable y una lista de dónde podría estar dispuesto a comprometerse. Ejecute sus listas por su agente para asegurarse de que está siendo realista dentro de su punto de precio y área.

Alinee su financiamiento

Obtener una precalificación y aprobación de hipoteca ayuda a garantizar que no se vea sobrecargado financieramente.

Hay una diferencia entre las dos etapas. Precalificación generalmente solo significa que un profesional de hipotecas echa un vistazo a sus finanzas (activos, ingresos y otras deudas) y le da una estimación del monto del préstamo que puede pagar.

La aprobación previa, por otro lado, suele ser un proceso más oficial en el que el prestamista requiere más documentación de sus cuentas bancarias y también examina su historial de crédito. Las cartas de aprobación previa suelen ser válidas durante 60 a 90 días, así que no entre en esta etapa hasta que se tome en serio la búsqueda de su casa.

Es de su mejor interés buscar buenas tasas y términos hipotecarios antes de obtener la aprobación previa. El hecho de que haya sido aprobado previamente por una determinada institución crediticia no significa que deba ir con ese prestamista para su hipoteca, pero ciertamente hace que el proceso sea más fácil si realiza esa investigación en el front-end en lugar de luchar después de que se acepte la oferta.

Solicitar la divulgación del vendedor

En muchos estados, los vendedores están obligados a documentar y divulgar cualquier problema conocido con la casa. Esto podría incluir problemas con los cimientos, el techo, los sistemas, la estructura y más.

Hable con su agente sobre las divulgaciones para determinar lo que debe y no debe aceptar en su situación particular. La divulgación de información puede y debe afectar a las negociaciones.

Sin embargo, algunos estados se rigen por una regla de advertencia o «cuidado con el comprador» cuando se trata de bienes raíces, lo que significa que la carga recae en el comprador para investigar la propiedad. Si vive en un estado de advertencia, es posible que su diligencia debida deba incluir inspecciones más especializadas (consulte a continuación).

Para obtener más información sobre las leyes de divulgación en su estado, consulte nuestra guía de divulgación de bienes raíces obligatoria.

Revise el CC & Rs

Si se muda a un área con una asociación de propietarios de viviendas (HOA) o una asociación de propietarios de condominios (COA), entonces habrá convenios, condiciones y restricciones (CC&Rs) que se aplican a la casa. Lea estas reglas, regulaciones y tarifas y asegúrese de que está de acuerdo con ellas.

Algunas de las regulaciones que puede encontrar en los documentos CC&R incluyen:

• Mascotas
• Arquitectura exterior y apariencia
• Uso y comportamiento en espacios comunes (piscina, gimnasio, casa club, parque infantil, etc.)
• Si puede alquilar su casa
• Ruido y comportamientos
• Legalidades, cuotas y evaluaciones

Obtener una inspección

Una inspección de la casa es posiblemente el punto más importante de la diligencia debida.

Aquí es cuando un inspector profesional caminará por la casa y documentará cualquier problema que encuentre. Una inspección típica de una casa debe tomar entre dos y cuatro horas, y los compradores generalmente pueden estar presentes. Después de la inspección, recibirá un informe detallado junto con un resumen de cualquier problema.

Usted y su agente de bienes raíces pueden discutir si la inspección cambia o no su deseo de comprar la casa. Su agente generalmente incluirá una contingencia de inspección en su oferta de compra, una que indique que tiene derecho a excluirse de la compra por problemas relacionados con la inspección durante el período de diligencia debida.

En algunos casos, es posible que pueda pedirle al vendedor que haga reparaciones con respecto a la inspección. Otras veces, el vendedor puede ofrecer dinero en efectivo al cerrar para compensar cualquier reparación que tengas que hacer después de mudarte. En un mercado de vendedores fuerte, el vendedor puede negarse a pagar cualquier reparación, pasándole el costo a usted.

Al buscar un inspector, es mejor verificar si el inspector tiene licencia, ya que la licencia adecuada es una indicación de capacitación, experiencia y seguro de responsabilidad civil verificado. Pero no todos los estados otorgan licencias a los inspectores, desafortunadamente. Si ese es el caso en tu estado, pídele a tu agente de bienes raíces una buena referencia.

Considere las inspecciones especiales

Los inspectores de viviendas generales solo pueden encontrar lo que pueden ver. Si el inspector sospecha que podría haber problemas invisibles, puede recomendar una inspección especializada. Como su nombre indica, los inspectores especializados están capacitados para ir más allá del nivel de la superficie y detectar problemas más especializados.

Algunas inspecciones especiales que podría considerar incluyen:

• Inspección de toxinas (radón, asbesto, moho)
• Inspección ambiental (suelo, pintura con plomo, asbesto)
• Inspecciones de cimientos (grietas, estabilidad)
• Inspección de techos (para daños o estimaciones de edad)
• Inspección de fontanería (tuberías, pozos, sépticos)
• Inspección eléctrica (especialmente en hogares antiguos)

Obtenga una tasación

Una tasación está diseñada para determinar el valor de la vivienda. Un tasador profesional comparará la casa con otras casas cercanas, luego hará ajustes para varias características específicas de la casa.

Una tasación es una parte importante de su diligencia debida, en primer lugar, porque su prestamista la requerirá si está obteniendo una hipoteca. Pero incluso si planea pagar en efectivo, una tasación es lo mejor para usted porque proporciona una valoración más profesional.

Esto le ayudará a asegurarse de que está recibiendo un buen trato por cuenta de la casa. Si la tasación es más baja que el precio de oferta, puede volver al vendedor para más negociaciones.

Solicite una encuesta

Una encuesta es un mapa de su propiedad que muestra sus líneas de límites junto con cualquier servidumbre. (Las servidumbres se refieren al uso de la tierra por otra persona. Por lo general, las encuestas solo son necesarias si está buscando una propiedad rural o una superficie significativa. Sin embargo, con propiedades más grandes, pueden ser importantes porque las coordenadas exactas de la encuesta se enumerarán en la escritura.

La mayoría de los prestamistas no requerirán una encuesta si está buscando una propiedad no rural en la mayoría de los estados, en su lugar, dependerán de su seguro de título. Pero en propiedades más grandes, es posible que deba realizar una encuesta para obtener financiamiento y si hay alguna discrepancia (por ejemplo, la valla de un vecino que invade la propiedad), es posible que deba resolverse antes de que pueda cerrar su préstamo hipotecario.

Entienda cualquier ley de zonificación

Pregunte a su agente de bienes raíces para averiguar si hay alguna ley de zonificación que se refiera a la propiedad.

A veces, la zonificación prohíbe ciertos tipos o números de estructuras, como casas móviles o cobertizos. A veces, las leyes de zonificación dictan las capacidades de alquiler o los tipos de animales que puede tener en la propiedad. A veces, las leyes de zonificación prohíben el estacionamiento de ciertos vehículos o remolques. Asegúrese de que los requisitos de zonificación se adapten a su estilo de vida.

Realizar una investigación pública

Pagano dice que es importante consultar con dos departamentos del gobierno local: el departamento de planificación y el departamento de construcción y seguridad.

El departamento de planificación podrá decirle si hay establecimientos planificados que podrían afectar el valor de su casa (como una cárcel o una instalación de manejo de desechos).

El departamento de construcción y seguridad podrá decirle qué tipo de permisos se han retirado para la propiedad. Los permisos mostrarán que las actualizaciones se hicieron correctamente. También mostrarán si ha habido rellenos o cortes en la tierra, lo que podría ser importante si planea agregar más en el futuro.

Consulte con un profesional de la construcción si tiene alguna pregunta sobre los permisos de la casa.

Verifique el estado de la zona de inundación de la casa

Verifique si la casa está ubicada en una zona de inundación de FEMA. Puede hacer esto buscando la dirección en los mapas documentados de FEMA. La mayoría de las veces, una zona de inundación de FEMA está determinada por la elevación desde el nivel del mar.

Si la casa está en una zona de inundación de FEMA, necesitará un seguro contra inundaciones. Esta es una póliza separada que cuesta entre 5 550 y 1 1350 por año en promedio, dependiendo de la ubicación. Su agente de seguros puede ayudarlo a obtener un seguro contra inundaciones, que es suscrito por FEMA.

Seguro de vivienda seguro

Es mejor obtener al menos tres cotizaciones para el seguro de vivienda. Su agente de bienes raíces y otros propietarios de viviendas en el área pueden tener recomendaciones.

Al comparar cotizaciones de seguros, asegúrese de que los límites de cobertura y los montos deducibles coincidan con cada cotización; de esa manera, puede determinar correctamente qué prima de seguro es un mejor valor.

Hable con cada agente de seguros sobre qué opciones de cobertura son las mejores en su escenario. Puede haber ciertos desastres naturales en su área para los que recomiendan cobertura (terremotos, sumideros, huracanes, etc.) que podrían requerir términos especializados.

Pero también es importante no estar asegurado. Revise la cobertura de la vivienda y asegúrese de que el valor del costo de reemplazo parezca apropiado. El costo de reemplazo es generalmente más alto que el valor de mercado, ya que representa la posibilidad de reconstruir la casa completamente nueva desde cero.

Considere el monto de su cobertura de responsabilidad civil

Su cobertura de responsabilidad civil está diseñada para protegerlo a usted y a su hogar en caso de que alguien lo demande por lesiones. Dado el costo de la atención médica en los Estados Unidos, obtener una cantidad razonable de cobertura de responsabilidad civil definitivamente debe ser parte de su diligencia debida para asegurarse de que siente que es suficiente para cubrir posibles reclamaciones.

Hable con su agente de seguros sobre la cobertura de responsabilidad civil que es mejor para su situación. Proteja su inversión!

Consiga un seguro de título

El seguro de título debe ser una prioridad máxima mientras realiza su diligencia debida. La compañía de títulos de propiedad llevará a cabo una revisión del título, que está diseñada para descubrir cualquier heredero o gravamen pendiente antes de comprar la propiedad.

Pero una revisión de título no siempre es exhaustiva. Si la compañía de títulos de propiedad se pierde algo, el seguro de título lo protege de la batalla legal subsiguiente.

Pagano anima a todos sus compradores a tomar en serio su diligencia debida.

«Es mejor tomarse el tiempo que lamenta más tarde. Una casa no es algo que sólo puede volver a la tienda!»

Recuerde, no tiene que pasar por este proceso de diligencia debida solo. Su agente de bienes raíces está ahí para ayudarlo en cada paso del camino. Una vez que haya completado su diligencia debida, puede estar seguro de que ha hecho todo lo posible para que la compra de su casa sea un éxito.