Explicación de las búsquedas de autoridades locales

¿Son importantes las búsquedas locales al comprar una casa? ¿Qué incluyen? ¿Cuánto duran las búsquedas de las autoridades locales en 2021 y cuánto cuestan? Y qué áreas están experimentando retrasos? Aquí está todo lo que necesitas saber.

Las búsquedas de las autoridades locales son una parte esencial del proceso de compra de una casa. La información que revelan se puede utilizar para renegociar su oferta e incluso puede hacer que se retire de la compra. También son requeridos por los prestamistas hipotecarios.

¿Qué se incluye en una búsqueda de autoridad local?

Hay dos partes en una búsqueda de autoridad local: un LLC1 y un CON29. El LLC1 – Búsqueda de Registro de Cargos Locales de la Tierra-cubre cualquier cargo o restricción relacionada con la tierra o la propiedad. Estos pueden incluir si la propiedad es:

• un edificio protegido
• ubicado en un área de conservación
• sujeto a una orden de protección de árboles
• que necesita una subvención de mejora o renovación
• o situado en una zona de control de humo

El formulario también cubre los acuerdos de planificación y los permisos de planificación condicionales. Todos los registros LLC1 son legalmente vinculantes para los propietarios sucesivos.

La segunda parte de la búsqueda, el CON29, proporciona información relativa a carreteras públicas, propuestas de nuevas carreteras, planes ferroviarios o decisiones de planificación que podrían afectar a la propiedad, así como avisos legales pendientes, infracciones de las normas de planificación o construcción o la existencia de una orden de compra obligatoria. Los factores ambientales, como si la casa se encuentra en un terreno contaminado o en un área afectada por el gas radón, también están cubiertos.

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¿Qué no se incluye en una búsqueda de autoridad local?

Hay una serie de informes adicionales que no están cubiertos por la búsqueda estándar de las autoridades locales y, por lo tanto, están sujetos a tarifas adicionales. La necesidad de tales búsquedas será determinada por su abogado de traspaso o prestamista hipotecario caso por caso (aunque algunos son considerados esenciales por ciertos prestamistas).

Estos incluyen:

• El formulario opcional CON29 (O) que trata de solicitudes en carreteras propuestas por organismos privados, avisos de finalización, avisos de mantenimiento de terrenos y avisos ambientales y de contaminación
• Búsquedas ambientales (para determinar un riesgo de inundación, por ejemplo, así como la proximidad de cualquier sitio de desechos o sitios potencialmente contaminados)
• Búsquedas de autoridades de agua (que muestran cualquier alcantarillado público dentro de los límites de la propiedad que podría afectar a la construcción o desarrollo futuro)
• Informes de reparación del Presbiterio (para determinar si su propiedad es responsable de contribuciones de reparación de iglesias).

Vale la pena señalar que las búsquedas adicionales, como las búsquedas de minería, las búsquedas de inundación y las búsquedas de energía e infraestructura, están determinadas por la localidad de la propiedad, en lugar de solo el transportista o prestamista. Por ejemplo, es posible que se requiera una búsqueda minera si la propiedad se encuentra en un área minera (en lugar de porque el transportista o el prestamista insistan en que se haga en todos los casos).

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¿Cuál es la diferencia entre búsquedas oficiales y búsquedas personales?

Hay dos tipos diferentes de búsquedas de autoridades locales: oficiales o personales. El método «oficial» consiste en enviar formularios directamente a la autoridad local, donde el personal del ayuntamiento del Registro Local de Tasas Agrarias realiza una búsqueda. Esto es firmado y sellado por un oficial del consejo y devuelto a su transportador.

Búsqueda personal de Autoridades locales

Una búsqueda personal de autoridades locales es realizada por una agencia externa no afiliada al consejo y que trabaja «independientemente» del mismo Registro. En muchos casos, estas búsquedas son más rápidas y baratas que una aplicación oficial y están cubiertas por pólizas de seguro de precisión de información específicas, así como por responsabilidad por errores del empleador. Como resultado, muchos transportistas recomiendan búsquedas personales, aunque el debate dentro de la industria todavía arde en cuanto a cuál es el mejor.

Algunos abogados creen que una búsqueda oficial realizada por la autoridad local hace mayor hincapié en la comprensibilidad, la responsabilidad de la autoridad local y el cumplimiento del Código de búsqueda reglamentario sobre la velocidad de retorno.

Sin embargo, la mayoría de los veteranos de la industria están de acuerdo en que el estándar y la precisión de los informes de búsqueda personal han aumentado sustancialmente en la última década y argumentan que las compañías de búsqueda confiables y con conciencia comercial a menudo brindan un mayor nivel de control, responsabilidad y flexibilidad que las búsquedas del consejo (así como beneficios financieros y de ahorro de tiempo). La regla general en tales casos debe ser consultar con su abogado de traspaso y considerar todas las posibilidades.

En cualquier caso, el prestamista hipotecario suele determinar más si se realiza una búsqueda oficial o personal. El abogado de traspaso tendrá que revisar el Manual del Consejo de Prestamistas Hipotecarios para ver qué búsquedas acepta el prestamista individual.

¿Cuánto cuesta una búsqueda local?

Las tarifas están sujetas a una amplia gama de variables. Si ha elegido una búsqueda de autoridad local, por ejemplo, se le podría cobrar entre £50 y £250, dependiendo de la autoridad local. Las tarifas adicionales también difieren en consecuencia, así que asegúrese de consultar el sitio web de su autoridad local, pero en promedio los informes de drenaje costarán entre £30-40 más IVA, mientras que los informes ambientales cuestan entre £30-35 más IVA (por ejemplo).

Las tarifas de búsqueda personal de la empresa generalmente oscilan entre £75 y £120 para una búsqueda estándar.

Alternativamente, puede comprar un paquete de tarifa fija a su abogado de traspaso para cubrir los cuatro criterios principales del informe (Autoridad Local, Drenaje y Agua, Informes Ambientales y de Coro). Por lo general, cuestan alrededor de £200-260, pero la principal ventaja es que cubrirán los costos de la autoridad local, incluso si el total combinado excede la tarifa pagada. También puede realizar una búsqueda personal usted mismo de forma gratuita, pero esto no se recomienda, ya que los informes locales requieren conocimientos especializados para ejecutar una búsqueda correctamente.

¿Cuánto tiempo tardan las búsquedas locales al comprar una casa en 2021?

El objetivo del gobierno para devolver las búsquedas locales es un máximo de 10 días hábiles.

Pero en realidad, las escalas de tiempo en las búsquedas pueden variar significativamente, de 48 horas a diez semanas. Los factores atenuantes pueden incluir si los resultados se envían por correo electrónico, en línea o por correo postal; los niveles de demanda estacional y los niveles de dotación de personal de las autoridades locales.

Como ejemplo extremo, actualmente no hay búsquedas disponibles para propiedades en el distrito londinense de Hackney; Hackney Council ha informado de que es probable que esto siga siendo así durante algún tiempo. Esto se debió a un ataque cibernético.

Los tiempos de respuesta recientes reportados por Search Flow el 25 de octubre de 2021 revelaron los siguientes peores delincuentes, que tardaron entre 35 y 60 días en devolver las búsquedas:

• Amber Valley Borough Council (35 días)
• Blackburn with Darwen Borough Council (35 días)
• Blyth Valley Borough Council (35 días)
• Burnley Borough Council (40 días)
• Central Bedfordshire Council (40 días)
• Consejo del Distrito de Chester le Street (40 días)
• Consejo del Distrito de Derwentside (40 días)
• Consejo de Dorset (60 días)
• Consejo de Durham (40 días)
• Consejo del Distrito de Easington (40 días)
• Consejo del Condado de Flintshire (35 días)
• Consejo del Distrito de Lichfield (40 días)
• North Warwickshire Borough Council (35 días)
• North West Leicestershire District Council (35 días)
• Plymouth City Council (40 días)
• Sedgefield Borough Council (35 días)
• South Staffordshire District Council (40 días)
• Tamworth Borough Council (40 días)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 días)
• Wear Valley District Council (40 días)
• Worcester City Council (35 días)

Le recomendamos encarecidamente que consulte con su transportador la situación en la que está comprando tan pronto como designar a ellos.

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¿Cómo puedo acelerar una búsqueda local?

Para ayudar a acelerar las búsquedas locales, asegúrese de instruir a su abogado de traspaso para que inicie las búsquedas locales tan pronto como su oferta haya sido aceptada.

Algunos expertos de la industria aconsejan a los vendedores que pidan búsquedas (con la cuestión de que el comprador pague el costo en una fecha posterior). Pero ten en cuenta que las búsquedas solo duran 3 meses.

Si es probable que su autoridad local lo haga esperar semanas y correr el riesgo de perder su propiedad de compra, podría considerar una empresa de búsqueda personal como se indicó anteriormente. Pero consulte con su abogado o autoridad local antes de decidir cuál podría ser el más rápido.

El seguro de búsqueda también es una opción.

Consulte nuestra guía de consejos para obtener más información sobre cuánto tiempo debe durar el proceso de traspaso.

Seguro de Indemnización por Búsqueda de Autoridades Locales

Si sus búsquedas están sujetas a retrasos, una tendencia creciente es el Seguro de Indemnización por Búsqueda de Autoridades Locales. A menudo disponible por muy poco (las primas comienzan por tan solo £20), este es un tipo de seguro que significa que está asegurado en el caso de que se entregue un pedido que le haga vender la propiedad por debajo del precio pagado por la propiedad.

Significa que puede continuar con la compra de su casa en ausencia de resultados de búsqueda locales con un poco más de tranquilidad. Sin embargo, aún estará expuesto por el hecho de que no conoce información detallada sobre posibles problemas locales y amenazas que podrían reducir su disfrute de la propiedad.

El Seguro de Indemnización de Búsqueda de la Autoridad local también estará sujeto a la aprobación de su prestamista hipotecario. Debe verificar que su prestamista lo acepte. Es poco probable que algunos de los prestamistas más grandes, incluidos Halifax, HSBC y Bank of Ireland, acepten la indemnización por retraso de búsqueda en lugar de las búsquedas completas. Skipton Building Society y NatWest acaban de anunciar que aceptarán un seguro de búsqueda.

Le recomendamos encarecidamente que analice los pros y los contras del seguro con su abogado de traspaso.

¿Qué observar cuando se obtiene una búsqueda local?

Hay algunos factores a considerar antes de tomar el informe de la Autoridad Local al pie de la letra. En primer lugar, es importante recordar que las búsquedas locales a menudo son relevantes solo para su propiedad o calle y pueden no cubrir desarrollos ubicados a poca distancia (o incluso al lado). Los informes pueden variar, por lo que siempre asegúrese de verificar el área de su búsqueda o hacer consultas adicionales en su consejo local. Por ejemplo, puede buscar la mayoría de las aplicaciones de planificación por código postal en el sitio web de la autoridad local para el área en la que está comprando. Vale la pena recordar que cualquier propuesta de planificación enviada después de su búsqueda no será cubierta.

¿Necesito obtener una búsqueda si soy un comprador en efectivo?

Los compradores en efectivo no necesariamente tienen que realizar una búsqueda, pero la mayoría de los abogados de traspaso recomendarán que lo hagan. Si el cliente opta por no realizar búsquedas en las autoridades locales, el transportista puede recomendar que no haya un Seguro de Indemnización de Búsqueda como alternativa.

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