La ocupación ilegal es el acto de usar propiedad vacía, en desuso y abandonada. Si un ocupante ilegal cumple con ciertos requisitos, puede reclamar el título de la propiedad después de un cierto período de tiempo bajo la ley de posesión adversa, o lo que se conoce como «derechos de los ocupantes ilegales».
Posesión adversa
Los derechos de los ocupantes ilegales operan para tratar con tierras olvidadas donde el propietario original ha estado muerto o ausente durante un largo período. La teoría de la ley de la posesión adversa implica la obligación del propietario de utilizar, mantener y defender la tierra. Si la tierra se descuida durante un largo período, la ley considera que el propietario original ha perdido su derecho a conservarla.
Las leyes para la posesión adversa varían entre los estados y territorios, pero hay criterios generales que deben cumplirse:
- el reclamante debe haber tenido la posesión exclusiva, abierta y fáctica de la tierra sin consentimiento durante un número continuo de años;
- la posesión era abierta y no era un secreto, de modo que un extraño asumiría que el reclamante tenía la propiedad de la misma;
- la posesión se produjo pacíficamente, es decir, sin fuerza ni violencia;
- el reclamante mostró la intención de poseer la tierra.
Las pruebas que deben acompañar a una reclamación de posesión adversa incluyen::
- un estudio topográfico de la tierra realizado por un agrimensor con licencia;
- declaraciones del solicitante y testigos que atestiguan la naturaleza y el alcance de la ocupación;
- una valoración de la tierra;
- la notificación a cualquier persona con interés en la tierra.
Las declaraciones pueden incluir pruebas de cambio de cerraduras en edificios, reparación de propiedades, pago de facturas y tarifas o arrendamiento de terrenos a terceros.
Queensland
Se puede presentar una reclamación de posesión adversa contra un propietario después de 12 años. Se hace una reclamación a Titles Queensland.
Nueva Gales del Sur
Se puede presentar una reclamación de posesión adversa contra un propietario después de 12 años. La reclamación de tierras de la Corona puede hacerse después de 30 años. Se presenta una reclamación a los Servicios de Registro de la Propiedad de Nueva Gales del Sur.
McFarland contra Gertos
El reciente caso de McFarland contra Gertos puso los derechos de los ocupantes ilegales en el centro de atención nacional. En 2018, la Corte Suprema de Nueva Gales del Sur otorgó los derechos de propiedad a un promotor inmobiliario que tomó posesión de una casa de 3 dormitorios vacía y abandonada que encontró en Sídney en 1998. Bill Gertos reparó y renovó la casa, luego la alquiló. La propiedad se había quedado vacía desde que su último inquilino murió ese mismo año. Los familiares del último propietario de la lista impugnaron la reclamación del Sr. Gertos, argumentando que no sabían que tenían derecho a la propiedad, hasta que la policía se puso en contacto con ellos en 2017. Afirmaron que la propiedad nunca fue abandonada. El juez concluyó: «El Sr. Gertos logró tomar y mantener la custodia física de la tierra, con exclusión de todos los demás, y ha asumido la posición de propietario.»El Sr. Gertos, que gastó más de 1 140,000 en la propiedad, la vendió en 2020 por 1 1.4 millones.
Victoria
La Ley de limitaciones de acciones de 1958 establece que se puede presentar una reclamación de posesión adversa contra un propietario después de 15 años. También se afirma que no puede hacerse una reclamación de ese tipo sobre tierras de la Corona, vías férreas, autoridades de abastecimiento de agua, tierras municipales o bienes comunes. Se reclama el Uso de la tierra Victoria.
Tasmania
Se puede presentar una reclamación de posesión adversa contra un propietario después de 12 años. Se presenta una reclamación a la Oficina de Títulos de Propiedad de la Tierra.
Australia del Sur
Se puede presentar una reclamación de posesión adversa contra un propietario después de 12 años. La reclamación de tierras de la Corona puede hacerse después de 60 años. Se presenta una reclamación a Land Services SA.
Australia Occidental
El reclamante debe demostrar la posesión de la tierra durante al menos 12 años, o en algunos casos por lo menos 30 años si el propietario registrado tiene una discapacidad.
Se presenta una solicitud al Registrador de Títulos (Landgate), o a través de procedimientos en el Tribunal Supremo cuando hay una objeción a una solicitud de Landgate.
Territorio de la Capital Australiana
La posesión adversa no forma parte de la ley de tierras.
Territorio del Norte
La posesión adversa no forma parte de la ley de tierras en el Territorio del Norte.
Impugnación de una reclamación
La carga de la prueba recae en el solicitante que reclama el derecho de los ocupantes ilegales a demostrar la posesión adversa sobre la base de las probabilidades. El propietario registrado de la tierra puede formular una advertencia sobre la tierra y plantear hechos para refutar la reclamación, como pruebas de reingreso en la tierra, ordenando al solicitante que abandone la tierra o quitando una valla o un edificio durante el período de ocupación. La mejor prueba es el reconocimiento por escrito de que la persona ocupa la tierra en virtud de un acuerdo.
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