¿Sabía que si alguien vive en su casa por un período de tiempo lo suficientemente largo, en realidad podría obtener el título legal de su propiedad sin pagarle un solo dólar?
Por difícil que pueda ser de creer, el hecho es que la mayoría de los estados tienen derechos de ocupantes ilegales. Siga leyendo para aprender a proteger su propiedad y qué hacer si descubre que alguien ocupa su propiedad.
¿Cómo Se Hace La Sentadilla?
La ocupación en cuclillas ocurre cuando alguien ocupa su propiedad sin su permiso y sin pagar ningún alquiler.
En virtud de la doctrina jurídica de la posesión adversa, una persona que entra ilegalmente en la propiedad puede convertirse en el propietario legal sin pagar por ella. Después de que la persona ocupe su propiedad por un cierto período de tiempo establecido por la ley estatal, el título legal puede transferirse.
Es importante que elimine un ocupante ilegal de su propiedad tan pronto como se descubra, pero el proceso no siempre es fácil. Debido a que no existe un contrato de alquiler, las leyes tradicionales de propietario e inquilino no siempre se aplican.
Uno podría pensar que debido a que no hay contrato de alquiler, los ocupantes ilegales son fáciles de quitar. Pero eso no siempre es cierto.
La diferencia entre estar en cuclillas y entrar ilegalmente
Para hacer las cosas más confusas, antes de comenzar los procedimientos de eliminación, debe averiguar si alguien está entrando o entrando en cuclillas en su propiedad, porque las reglas para eliminarlos son diferentes.
Tanto los ocupantes ilegales como los intrusos ocupan su propiedad sin su permiso. Si un individuo está en cuclillas o invadiendo su propiedad depende de su intención de ocupar su propiedad y de la cantidad de tiempo que esté allí.
Por ejemplo, un intruso puede entrar en una casa vacía para robar o vandalizar la propiedad, pero sin la intención de establecerse. Si se entera de un intruso, por lo general solo se necesita una llamada telefónica al departamento de policía local para que lo saquen de su propiedad.
Por otro lado, los ocupantes ilegales generalmente tienen la intención de residir en la propiedad. A veces, vigilan el vecindario en busca de una casa vacía para mudarse. En ocasiones, los ocupantes ilegales pueden incluso redactar un contrato de arrendamiento falso para activar los servicios públicos o para convencer a las autoridades de que tienen derecho a ocupar la casa.
Después de que el ocupante ilegal haya vivido en su propiedad abiertamente y durante un período prolongado de tiempo, puede intentar reclamar la propiedad de su casa. Para eliminar a un ocupante ilegal, primero deberá presentar una denuncia policial y luego continuar con el proceso de desalojo. Si la propiedad es insegura, inhabitable o no cumple con el código, es posible que pueda acelerar el proceso.
Cómo los ocupantes ilegales obtienen Derechos
De acuerdo con el sitio web de recursos legales Nolo.com, generalmente hay cuatro requisitos legales para que un ocupante ilegal haga un reclamo de posesión adversa de su propiedad:
- Hostil
La posesión u ocupación de la propiedad debe considerarse «hostil», o una invasión de los derechos del propietario o contraria a ellos. Si el propietario da su consentimiento, la ocupación no se considera hostil.
- Real
Posesión real significa que la persona ocupa físicamente su propiedad. En la mayoría de los casos, una persona que simplemente deja sus pertenencias o posesiones en la propiedad no puede establecer la posesión real.
- Abierto y Notorio
Abierto y notorio significa que la persona no oculta su ocupación de la propiedad. Pueden presentarse a los vecinos y no son reservados sobre estar en el sitio.
- Exclusivo y Continuo
Exclusivo y continuo significa que la persona ocupa su hogar durante un período prolongado de tiempo sin interrupción. No pueden irse durante meses y luego regresar, y no pueden fingir ser el propietario y arrendar su casa a otra persona. La cantidad de tiempo requerido para ser considerado «continuo» varía de un estado a otro, y generalmente va desde un mínimo de siete años hasta 20 años de posesión continua.
Comprender los derechos de los ocupantes ilegales
Puede parecer injusto otorgar derechos a alguien que se encuentra ilegalmente en su propiedad. Sin embargo, las leyes que protegen a los ocupantes ilegales tienen la intención de equilibrar los intereses de la propiedad privada con los intereses del público de tener un ocupante físicamente presente y cuidar la propiedad.
Si una persona puede demostrar una ocupación hostil, adversa, abierta y notoria, exclusiva y continua, la mayoría de los estados y jurisdicciones locales requieren que usted proceda con un desalojo.
Cómo desalojar a un ocupante ilegal
La ocupación ilegal a menudo ocurre en propiedades que quedan vacantes durante la mayor parte del año, como segundas viviendas, propiedades compradas por un inversionista de otro estado que no ha visto la casa en años, o propiedades heredadas por alguien que no tiene interés en poseer bienes raíces.
Una vez que determine que tiene una persona ocupando su propiedad sin su permiso, puede comenzar el proceso de desalojo. Aunque las leyes de desalojo varían según las leyes de propietario e inquilino, estos son los pasos generales a seguir cuando se realiza un desalojo residencial:
- Revise las Leyes Aplicables de Propietario e Inquilino
Lea las leyes de propietario e inquilino de su estado y jurisdicción. Debido a que las leyes que rigen los desalojos pueden ser complicadas, muchos propietarios contratan a un abogado de bienes raíces que se especializa en desalojos residenciales. Un abogado puede guiarlo en el curso más eficiente para eliminar al ocupante no autorizado.
- Ofrecer un incentivo para Abandonar
Los desalojos residenciales pueden costar fácilmente miles de dólares y tardar meses en completarse de principio a fin, dependiendo del estado en el que se encuentre su propiedad. Ofrecer un incentivo en efectivo para alentar a un ocupante ilegal a irse puede ahorrarle dinero a largo plazo en comparación con los costosos honorarios legales y costos judiciales.
Si la persona acepta su incentivo para irse, considere hacer que su abogado redacte un documento legal que pueda usarse en el tribunal en caso de que la persona no cumpla con el trato.
- Servir un Aviso de Desalojo
Un tercero, tal como un servidor de proceso, pueden ser utilizados para servir a los escritos necesarios aviso de desalojo. Las leyes de propietarios e inquilinos a menudo proporcionan al servicio de la persona unos días para que se vaya voluntariamente. Si no se van, el siguiente paso es presentar el desalojo ante la corte.
Tendrá que preparar y presentar los alegatos necesarios, pagar una cuota de presentación y proporcionar a la corte pruebas de que todos los documentos requeridos se entregaron correctamente. Después de eso, se puede programar una fecha de audiencia para su desalojo.
- Demandar al ocupante ilegal en la Corte
El día de la audiencia, el tribunal probablemente solicitará pruebas que indiquen cuándo se descubrió por primera vez al ocupante ilegal en su propiedad, el período aproximado de tiempo que el ocupante ilegal ha estado ocupando su propiedad y pruebas de que el ocupante ilegal recibió un aviso de desalojo y otros documentos de la corte.
- Retire al ocupante ilegal
Siempre que la persona no haya ocupado su propiedad el tiempo suficiente para obtener un título legal , el tribunal debe fallar a su favor. Cuando gane una demanda de desalojo, recibirá una orden judicial, a menudo llamada Orden de Restitución, que le da el derecho legal de expulsar al ocupante ilegal. La orden se envía al alguacil o alguacil local, quien asignará una persona autorizada para que lo acompañe a la propiedad y realice físicamente el desalojo del local, si es necesario.
- Recupere su Propiedad
Si el ocupante ilegal ha dejado alguna posesión, algunos estados requieren que entregue otro aviso de que necesitan recoger sus pertenencias. En la mayoría de los casos, el abogado que lo representa en los procedimientos de desalojo incluirá esta solicitud como parte del proceso de desalojo. Después de recuperar su propiedad, podrá hacer las reparaciones necesarias para que la casa esté lista para alquilar para un nuevo inquilino o para ponerla a la venta en el mercado.
Pensamientos finales
Como dice el refrán, una onza de prevención vale una libra de cura. Para ayudar a evitar que se produzcan ocupaciones en cuclillas en primer lugar, los propietarios pueden realizar inspecciones rutinarias de la propiedad, asegurarse de que la propiedad vacía esté segura y hacer que una casa sea inspeccionada físicamente como parte de la diligencia debida normal al comprar una propiedad. Después de que un ocupante ilegal toma posesión, el propietario debe pasar por procesos de desalojo porque a los ojos de la ley, los ocupantes ilegales tienen derechos.
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