Construcción de Self Storage: ¿Cuál es el costo?
23 de febrero de 2021 * Steve Hajewski, Gerente de Marketing
Si ha decidido que desea invertir en su propio proyecto de self storage, crear un presupuesto de construcción será una de sus primeras tareas. También será siempre consumidora.
Muchos desarrolladores nuevos terminan con un problema clásico de pollo y huevo. Desea saber si un proyecto vale la pena antes de invertir en el trabajo de diseño. Pero necesita invertir en trabajo de diseño antes de que sus proveedores/contratistas puedan darle un precio sólido por su trabajo.
La solución aquí es que necesita entender para quién está creando un presupuesto. En las primeras etapas de la planificación, está creando un presupuesto para su propia toma de decisiones. Para crear este presupuesto, necesitarás tener una visión aproximada de lo que estás creando. Su objetivo al crear este presupuesto aproximado es decidir si está dispuesto a invertir el dinero en el trabajo de diseño para lanzar su negocio.
Presupuesto aproximado: Preguntas que debe hacerse antes de comenzar
- ¿Cómo me gustaría administrar mi propiedad? Si espera administrar una propiedad no tripulada, es muy probable que necesite planificar una ubicación para instalar (y presupuestar) un quiosco y una puerta de autoservicio. Si espera tener un gerente ahora o en el futuro, necesitará un presupuesto para una oficina o al menos planea dejar espacio para agregar uno más tarde. Su estilo de gestión afectará el diseño de sus instalaciones y sus gastos de gestión.
- ¿Qué tipo de instalación de almacenamiento espero construir? ¿Serán las unidades típicas de drive up, o se dirige a un mercado donde se espera un clima controlado o de varios pisos? O tal vez desee centrarse en unidades grandes para propietarios de embarcaciones y autocaravanas. Comprender a su cliente le ayudará a comprender aproximadamente qué tipo de edificios construirá, lo que impacta en su costo y uso de la tierra.
- ¿Cuáles son mis prioridades para el flujo de caja? Si está bien establecido, puede optar por construir una fase inicial más grande. Tomará más tiempo alcanzar el equilibrio; pero construir más grande puede reducir su costo por pie cuadrado y reducir el número de veces que necesita lidiar con la molestia de obtener la aprobación de la junta de planificación, los permisos de construcción, los préstamos adicionales y el proceso de construcción. O, tal vez usted es un nuevo desarrollador y necesita alcanzar un flujo de caja positivo lo más rápido posible.
Con estos elementos en mente, está listo para comenzar a investigar. Su objetivo será desarrollar algunos precios de «estadio». Por estadio, estoy hablando de costos aproximados por pie cuadrado. Muchos desarrolladores nuevos no aprecian completamente la cantidad de tiempo que un contratista dedica a preparar una cotización formal. Si llama a un contratista ocupado y le pide que le proporcione una propuesta específica, pero no está presentando un plan de proyecto detallado, se está preparando para la decepción. En su modo de presupuesto aproximado, está buscando números de presupuesto simples.
Las partidas presupuestarias de su proyecto deben incluir (empezando por las más costosas): Terreno, nivelación, edificios, cimientos de concreto, entradas de vehículos, control de acceso, electricidad/iluminación, ingeniería civil, paisajismo, señalización, permisos y bolardos. Elementos adicionales que puede necesitar considerar son bocas de incendios o aspersores, acabados de oficina, nivelación extensa y características arquitectónicas. Mi propia experiencia es que una propiedad de un solo piso costará alrededor de 4 40 a 45 por pie cuadrado (más tierra) para desarrollarse, y una propiedad con clima controlado costará alrededor de 6 60 a 70 por pie cuadrado más tierra. Tenga en cuenta que estos números corresponden al propietario que actúa como Contratista General. Añade un 15% si necesitas contratar un GC. En su presupuesto, también querrá planificar las tarifas bancarias, una contingencia de aproximadamente el 10% y el efectivo de inicio para pagar su hipoteca mientras alquila.
El siguiente componente de su pronóstico financiero es la proyección de ingresos. Si no posee tierras, no pase tiempo atascándose en los detalles. En el presupuesto aproximado, piense en términos de costo e ingresos por pie cuadrado. Usando las tarifas de alquiler de propiedades existentes cercanas, usted determina su tarifa de alquiler por pie cuadrado. He encontrado que promediar el costo de un 10×10 y 10×15 le da un buen ingreso por número de pies cuadrados para usar en sus cálculos. Para ser más conservador, use unidades más grandes para sus estimaciones, ya que tendrán menores ingresos por pie cuadrado. Su próxima tarea es determinar qué porcentaje del lote que está mirando será edificable. Hemos descubierto que para los edificios tradicionales en auto, tiene entre el 30 y el 35% del lote convertido en espacio alquilable. Con edificios climatizados más amplios, puede lograr una cobertura del 45 al 50%. El resto serán espacios verdes y caminos de entrada. Multiplique los ingresos mensuales por pie cuadrado por el pie cuadrado alquilable para obtener los ingresos potenciales.
Armado con el costo de construcción y los ingresos potenciales, deberá crear una estimación de sus gastos mensuales. Su hipoteca es normalmente su gasto más grande, así que mire su costo de construcción menos su pago inicial y puede usar una calculadora de préstamos para estimar su pago bancario mensual. Los banqueros dudarán en cotizarle una tasa de interés sin saber más sobre usted y los detalles de su proyecto. Aumentará el nivel de comodidad de su banquero al pedirle un rango de presupuesto en una llamada telefónica en lugar de exigirle que escriba un número en un correo electrónico. Sus gastos restantes a considerar son (comenzando con los más grandes) impuestos a la propiedad, empleados (si tiene alguno), tarifas de procesamiento de tarjetas de crédito, servicios públicos, seguros, remoción de nieve/cortadora de césped y marketing. También se deben considerar las tarifas de servicio de quiosco y las suscripciones de software, si corresponde.
Si esto aún no te ha asustado, estás listo para ponerlo todo junto y ver dónde recuperas el equilibrio. Sus gastos mensuales para un sitio completado no deben ser más del 70% de los ingresos. Si lo son, sus costos son demasiado altos, las tarifas de alquiler demasiado bajas, o necesita instalar más unidades en la propiedad. En la fase inicial de un proyecto, el punto de equilibrio puede ser mayor y eso es normal si el pronóstico del sitio completado a largo plazo proporciona resultados atractivos.
Para la versión en línea de este enfoque para crear una proyección financiera, visite / recursos/calculadoras de costos/calculadora de inversión básica/. Esta herramienta en línea le permite introducir las variables que he discutido y utilizará sus cifras para producir una proyección de punto de equilibrio y un flujo de caja de 2 años. Su proyección de flujo de efectivo es una parte importante de su planificación, especialmente si utiliza un programa de préstamos de la SBA. Los programas de SBA requieren que su proyecto se recupere en 2 años o menos.
Este presupuesto aproximado inicial es una parte muy importante del desarrollo de self storage – si este análisis muestra que un proyecto no funciona, puede transmitir la oportunidad sin invertir en trabajo de diseño. Este método de presupuesto preliminar también puede ayudarlo a identificar el máximo que puede pagar por un paquete y aún así ganar dinero. Con suerte, los resultados muestran un proyecto atractivo. Si ese es el caso, su siguiente paso es obtener la propiedad bajo contrato y luego comenzar a trabajar con su ingeniero civil local en la planificación detallada del sitio.
Este es también el punto en el que debe considerar un consultor de viabilidad. El hecho de que un consultor externo intervenga en su proyecto puede ayudarlo a evitar errores costosos y puede ser requerido por su prestamista.
Con una propiedad bajo contrato y la planificación del sitio en marcha, ahora está listo para comenzar a colaborar con sus oficios en el trabajo de diseño y propuestas detalladas. A medida que avanza en este proceso, su objetivo es reemplazar cada elemento de línea de su presupuesto con una propuesta detallada de sus proveedores. Cuando esté listo para cerrar su préstamo, su banco requerirá esta documentación.
Voy a terminar este artículo con una advertencia masiva con respecto al presupuesto final y la financiación del proyecto. Las materias primas utilizadas en la construcción pueden fluctuar en costo, a veces rápidamente. La situación que usted, como desarrollador, quiere evitar es obtener cotizaciones, obtener financiamiento basado en esas cotizaciones, y luego descubrir que cinco meses después, cuando intenta ordenar materiales, las cotizaciones ya no son válidas.
La respuesta a esta situación es que debe asegurarse de que todas las cotizaciones sean válidas de inmediato (y actualizar su presupuesto) antes de cerrar el financiamiento. Asegúrese de que sus contratos permitan la entrega en un plazo de tiempo realista: discuta esto en profundidad con sus proveedores para asegurarse de que el precio contratado se ajuste al plazo en el que necesita los materiales en el lugar de trabajo. Por último, trate de crear una contingencia saludable. Una vez que el financiamiento esté en su lugar, ejecute todos sus contratos de materiales y mano de obra.
A pesar de toda la locura en nuestro mundo de hoy, es un buen momento para construir. Las tasas de interés son bajas, y las tasas y la demanda de almacenamiento propio siguen siendo altas. Buena suerte con tu próximo proyecto.