Comprar un piso con un contrato de arrendamiento corto – extender el contrato de arrendamiento como parte del proceso

Al comprar un piso de arrendamiento, debe pensar cuidadosamente en el número de años que le quedan en el contrato de arrendamiento y los riesgos de alquiler del suelo a los que puede exponerse. Hay dos razones para esto:

1. Es probable que su prestamista hipotecario requiera un cierto número de años para permanecer en el contrato de arrendamiento y solo prestará si el alquiler de la tierra es «razonable»; y
2. La propiedad en la que está invirtiendo es un activo, un activo con un arrendamiento corto y un alquiler de tierra desagradable vale mucho menos para los futuros compradores, por lo que es algo que debe considerar como un costo potencial durante su propiedad de la propiedad. Es probable que un comprador use un contrato de arrendamiento más corto y/o un alquiler desagradable como herramienta de negociación para reducir el precio de venta de la propiedad. .

El problema de 80 años

El punto principal a recordar es que una propiedad arrendada es un activo depreciable. A medida que un contrato de arrendamiento se acorta, disminuye su valor, es decir, el piso se vuelve menos valioso.

Otro problema es que, a medida que el contrato de arrendamiento se acorta, se hace más caro extenderlo. Por lo tanto, siempre es aconsejable extender más temprano que tarde.

Valor de matrimonio

Otro punto importante a tener en cuenta es que cuando un contrato de arrendamiento cae por debajo de los 80 años, se paga una forma adicional de compensación al propietario libre como parte del precio pagadero por la extensión del contrato de arrendamiento. Esto se conoce como «valor matrimonial». Este valor de matrimonio continuará aumentando drásticamente a medida que el contrato de arrendamiento se acorta cada vez más.

Alquiler de tierra

Los prestamistas se han vuelto particularmente adversos a los alquileres de tierra crecientes o irrazonables y algunos están comenzando a negarse a prestar en algunos aumentos de alquiler de tierra que antes eran aceptables para ellos.

Extensión de arrendamiento

Niki Adkins es asociada y especialista en arrendamientos.

Niki dice: «Si está considerando comprar un contrato de arrendamiento que se acerca a la marca de los 80 años o que ya ha caído por debajo de los 80 años, es esencial que investigue una extensión del contrato de arrendamiento. De hecho, la mayoría de los prestamistas hipotecarios pueden requerir que se obtenga una extensión antes de prestar contra la propiedad. También recuerde que, si no arregla una extensión de inmediato, es probable que tenga que hacerlo antes de poder vender la propiedad en el futuro. Los requisitos de los prestamistas cambian semana tras semana, por lo que es imperativo que obtenga asesoramiento especializado en relación con los términos de un contrato de arrendamiento».

Puntos a considerar como comprador potencial de una propiedad con un arrendamiento corto

Hay dos rutas posibles para extender un arrendamiento.

1. El vendedor inicia una extensión legal del arrendamiento y le asigna el beneficio de ese proceso a usted, como comprador (siempre que el vendedor haya sido propietario de la propiedad durante dos años); o
2. Es posible que su vendedor acuerde y complete una extensión informal del arrendamiento con el propietario libre antes de que usted intercambie contratos; de este modo, se ocupa del asunto en su totalidad antes de que compre el piso.

Consideraciones de extensión de arrendamiento estatutario

• Los términos son fijos, es decir. un adicional de 90 años en un grano de pimienta alquiler de la tierra – por lo tanto, el freeholder no puede ofrecer términos desfavorables;
• Si el precio a pagar para su arrendamiento, de extensión no puede ser de acuerdo con el freeholder, usted puede aplicar para el Primer nivel del Tribunal de Propiedad para determinar el precio justo a pagar;
• El freeholder es forzado a terminar y no puede retirarse – por lo tanto, no importa si son conscientes del tipo de freeholder son;
• Su vendedor puede entregar el Aviso Legal en su nombre si puede asignarle el beneficio de su propiedad de dos años (o más). Luego puede continuar el proceso de extensión de arrendamiento una vez que se complete la compra;
• Acordaría un precio reducido para el piso en consideración del costo de la extensión de arrendamiento.

Consideraciones de extensión de arrendamiento informal

• El propietario libre podría ofrecer condiciones desfavorables, ya que no son fijas (por ejemplo, una extensión corta pero con un aumento irrazonable del alquiler del suelo);
• No hay asistencia del Tribunal de Primer nivel;
• El freeholder podría retirarse de la transacción en cualquier momento. Fundamentalmente, si ya ha comprado la propiedad en ese momento, tendría que esperar dos años para entregar su propio Aviso Legal, momento en el que el contrato de arrendamiento es dos años más corto y «dos años más caro» para extenderlo;
• Es poco probable que sepa cuán confiable es el propietario libre en esta etapa;
• Siempre que la extensión se complete antes de comprar la propiedad, pagará el valor total de la propiedad.

Niki concluye :» Hay mucho que considerar. Estamos muy contentos de discutir los pros y los contras de su situación y la propiedad y guiarlo a través del proceso. Con frecuencia nos ocupamos de extensiones de arrendamiento como parte de un traspaso y a los clientes les resulta beneficioso para nosotros poder manejar ambos aspectos sin problemas con nuestros colegas en el Equipo de Traspaso aquí en Frettens. Por favor, póngase en contacto si podemos ayudarle.»

Descargar más información

Tenemos varias hojas informativas y guías sobre este proceso disponibles en nuestra página de Extensiones de arrendamiento.

Nuestro equipo de Extensión de Arrendamientos, con sede en Christchurch, también cubre todas las áreas del país, ya que el trabajo se puede realizar de forma remota. Si tiene alguna pregunta, solo tiene que preguntarnos en Frettens. Llame al 01202 499255 y estaremos encantados de conversar sobre su situación y sus requisitos particulares.