Cómo Vender una Casa Por Propietario: Papeleo que Necesita

Papeleo de FSBO | Dónde encontrar papeleo gratis / Cómo encontrar papeleo local y estatal

Si se está preguntando cómo vender una casa por el propietario, el papeleo será una de sus tareas más grandes. Según una encuesta, el papeleo es uno de los tres aspectos más desafiantes de vender una casa FSBO.

No tener su documentación en orden antes, durante y después de su venta puede tener consecuencias legales o financieras en el futuro o, peor aún, detener toda la venta.

Si el ahorro en las tarifas de los agentes inmobiliarios es la razón por la que eligió hacer FSBO, puede encontrar un mejor valor general con un agente de bienes raíces de baja comisión que ofrezca servicio completo a una tarifa con descuento.

Pero si está listo para vender su casa usted mismo, necesitará tener el papeleo FSBO listo para cada etapa del proceso de venta de la casa.

Comience con nuestra lista de verificación completa a continuación. Encuentre los documentos para la venta por el propietario que necesitará para vender su casa, convenientemente divididos en cada fase del proceso de venta de la casa.

Papeleo para vender una casa por el propietario

Papeleo FSBO antes de poner en la lista

Antes de que su casa salga al mercado, deberá reunir algunos documentos para la venta por el propietario que facilitarán la venta de su propiedad.

Estos documentos pueden ayudarlo a evitar dolores de cabeza legales más adelante y pueden ayudar a comercializar su casa entre los compradores.

Análisis comparativo de mercado

¿Qué es? Un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) es una estimación del valor de mercado actual de su casa basado en ventas recientes de propiedades similares a la suya.

¿por Qué lo necesita? El precio correcto de la vivienda es uno de los mayores desafíos para los vendedores de FSBO, lo que hace que una valoración profesional de la vivienda sea imprescindible. A diferencia de una tasación, que asegura a un prestamista que una casa no está sobrevalorada, una CMA le ayuda a establecer un precio de venta apropiado. Además, a diferencia de una valoración, un CMA es completamente gratuito.

Una CMA es la mejor manera de evitar costosos errores de precios. Una casa que tiene un precio bajo significa menos dinero en su bolsillo, mientras que una que tiene un precio excesivo puede tener dificultades para encontrar compradores interesados.

¿Qué haces con él? Un CMA puede ayudarlo a establecer un precio de lista apropiado para su hogar.

¿Cómo puedes conseguirlo? Un CMA generalmente lo realiza un agente de bienes raíces. La mayoría de los agentes locales experimentados proporcionarán un CMA de forma gratuita y sin obligaciones. Debido a que un CMA es uno de los factores más importantes para determinar cuánto ganará realmente de la venta de su casa, es una buena idea confiar en el asesoramiento experto de un agente de bienes raíces para ello, incluso si decide vender por su cuenta.

Hoja de red del vendedor

¿Qué es? La hoja neta del vendedor es una hoja de trabajo simple que le da una idea de cuánto puede obtener de la venta de su casa, después de deducir los gastos. Probablemente verá algunas versiones diferentes de esta hoja a lo largo de la venta a medida que evolucionen las circunstancias.

¿por Qué lo necesita? Hay una gran cantidad de tarifas involucradas con la venta de una casa, ya sean tarifas de fideicomiso, liquidación de su hipoteca o comisión de bienes raíces. Por esa razón, puede ser difícil llevar un registro de todo el dinero que entra y sale. Es por eso que la hoja de red del vendedor es tan importante.

¿Qué haces con él? Manténgalo a mano para estar al tanto de lo que ganará con la venta de su casa. También necesitará este documento FSBO para su declaración de cierre una vez que finalice la venta.

¿Cómo puedes conseguirlo? Si vende FSBO, el cálculo de números es su responsabilidad. Si vendes con un agente, te proporcionarán uno basado en el precio de lista, luego harás otras versiones mientras comparas varias ofertas y contraofertas.

Declaración de pago de hipoteca

¿Qué es? Esta declaración muestra el monto de su pago, que es cuánto tiene que pagar para satisfacer su hipoteca en su totalidad. El monto de pago es diferente del saldo actual, ya que incluye costos adicionales, como tarifas e intereses, que no figuran en el saldo actual.

¿por Qué lo necesita? Si no ha pagado su hipoteca actual antes de vender su casa, tendrá que averiguar cuánto debe y cuánto puede ganar con la venta de su casa. La declaración de pago mostrará exactamente cuánto tendrá que pagar.

¿Qué haces con él? Esto es principalmente para su beneficio. Cuando llegue el momento de pagar su hipoteca, la compañía de títulos de propiedad se asegurará de que el dinero del comprador se aplique a su hipoteca.

¿Cómo puedes conseguirlo? Puede solicitar una declaración de pago de su prestamista o administrador hipotecario.

informe Preliminar de título

¿Qué es? El informe preliminar de título le informa si tiene algún problema de título pendiente con su casa, como gravámenes, impuestos atrasados u otras restricciones que podrían complicar la venta.

¿por Qué lo necesita? Los problemas revelados en el informe preliminar de título tienen el potencial de hundir un acuerdo si solo se descubren después de que un comprador hace una oferta. Es mejor saber y dirigirte a ellos antes de hacer la lista.

¿Qué haces con él? Utilice el informe de título preliminar para solucionar cualquier problema de título que identifique. Puede decidir si resolver estos problemas usted mismo (por ejemplo, pagando los gravámenes e impuestos atrasados) o agregarlos a las divulgaciones y pasar los ahorros al comprador reduciendo el precio de su anuncio.

¿Cómo puedes conseguirlo? Un informe preliminar de título generalmente cuesta entre 2 25 y 1 150 y está disponible en cualquier compañía de título o en el asesor de su condado.

» MÁS INFORMACIÓN: ¿Qué es una Búsqueda de Título de Propiedad?

Certificado de conformidad

¿Qué es? Un certificado de cumplimiento es un documento legal que confirma que su parcela de tierra existe y que cumple con las leyes de subdivisiones estatales y locales.

¿por Qué lo necesita? No se requiere un certificado de cumplimiento en todas partes, así que verifique sus leyes locales. Si tienes uno, puede ayudarte a evitar dolores de cabeza no deseados más adelante.

Por ejemplo, un comprador potencial puede descubrir que su propiedad viola las leyes locales de subdivisión, como si anteriormente se subdividiera en dos propiedades sin los permisos adecuados. Ese hecho puede ralentizar la compra o hacer que se caiga por completo. Un certificado de conformidad le ayuda a evitar estas sorpresas inesperadas.

¿Qué haces con él? Si descubre que su propiedad no cumple con las leyes locales y estatales, deberá obtener un certificado de cumplimiento condicional hasta que se resuelva el problema.

¿Cómo puedes conseguirlo? Puede solicitar un certificado de cumplimiento de su condado o municipio local, generalmente a través de su departamento de construcción o planificación o de la oficina del asesor fiscal.

Encuesta de propiedades

¿Qué es? La inspección de propiedades muestra los límites legales de su propiedad, edificios, mejoras y la ubicación de las servidumbres.

¿por Qué lo necesita? Si bien no necesita una inspección de propiedades, puede ser útil, especialmente si está vendiendo una propiedad con mucho terreno o una donde los límites de la propiedad no son obvios de inmediato. Una inspección de propiedades puede ayudar a identificar problemas potenciales, como una valla que no se alinea con la línea real de la propiedad o una adición de vivienda que sobresale en la tierra de un vecino.

Es posible que desee solucionar estos problemas antes de poner su casa en el mercado. Y muchos compradores preguntarán por ellos antes de hacer una oferta.

Dicho esto, la inspección de propiedades es generalmente responsabilidad del comprador, ya que a menudo es requerida por el prestamista del comprador. Si vives en un área donde las líneas de propiedad son más obvias, como una subdivisión, a menudo no se necesita una inspección de propiedad hasta después de haber recibido una oferta.

¿Qué haces con él? Si elige obtener uno, puede usarlo para abordar cualquier problema que identifique, como una invasión de la estructura de un vecino. Si no hay ningún problema, puede usar la encuesta de propiedades para tranquilizar a los compradores potenciales.

¿Cómo puedes conseguirlo? Si aún no tiene una copia, lo mejor es ponerse en contacto con los registros de tierras de su municipio o condado, el departamento de construcción o la oficina del asesor fiscal.

Contrato de venta original

¿Qué es? Este es el contrato de cuando compraste la casa. Muestra la cadena de propiedad, desde el propietario anterior, hasta usted y luego hasta el comprador.

¿por Qué lo necesita? El contrato de venta no es necesario en la mayoría de los estados, pero muchos compradores lo pedirán. Incluye el precio de venta anterior, que puede ser de interés para el comprador. Además, muestra las revelaciones hechas por el vendedor anterior. Revíselos para refrescar su memoria y asegúrese de que coincidan con sus propias revelaciones.

¿Qué haces con él? Simplemente guárdelo a mano en caso de que un comprador potencial lo solicite o para ayudarlo si está llenando un formulario de divulgación.

¿Cómo puedes conseguirlo? Usted debe tener su propia copia del contrato de venta original. Si no puede encontrarlo, comuníquese con el agente de bienes raíces o corredor que originalmente lo ayudó a comprar su propiedad (suponiendo que usó una). Muchos agentes de bienes raíces conservan copias durante aproximadamente cuatro a siete años después de la venta.

Otros documentos FSBO que pueda necesitar antes de listar

• Recibos para mejoras y reparaciones: Los recibos tranquilizan a los compradores potenciales de que ha invertido en el mantenimiento de la propiedad. Aunque no son esenciales, pueden ayudar a convencer a los compradores de que la casa está bien cuidada o recientemente renovada.
• Garantías de electrodomésticos y registros de servicio: Si está incluyendo los electrodomésticos en la venta, es probable que el comprador desee ver las garantías y registros de servicio para ellos.
• Facturas de servicios anteriores: Aunque esto no es una divulgación obligatoria, puede esperar que el comprador pregunte sobre sus costos de servicios públicos para hacerse una idea de lo que puede tener que pagar.
• Tasación profesional: El comprador suele pedir una tasación después de haber hecho una oferta. Sin embargo, usted es libre de hacer su propia evaluación para ver si ha valorado su casa correctamente, pero, a diferencia de un análisis comparativo de mercado, le costará dinero.
• Informe de inspección: Al igual que una tasación, el comprador normalmente ordena una inspección después de presentar una oferta. Pero puede hacer uno temprano para identificar las reparaciones necesarias. O úselo como una herramienta de marketing para tranquilizar a los compradores sobre el estado de su casa.

» MÁS INFORMACIÓN: ¿Cuánto Cuesta una Inspección?

Papeleo FSBO mientras su casa está en el mercado

Has recibido y aceptado una oferta. ¡Felicitaciones! Probablemente no es sorprendente escuchar que esta nueva fase del proceso de venta viene con una pila de documentos FSBO. La mayoría de estos documentos definen los términos de la venta y despeja la propiedad de cualquier problema antes de que finalice la venta.

oferta de Compra

¿Qué es? La oferta de compra documenta la oferta del comprador y define los términos del acuerdo. Si negocia el precio, las contraofertas se modificarán a la oferta de compra. Este documento también incluye mucha de la información que recopiló anteriormente en este proceso, como límites de propiedades y especificaciones. Una vez que la oferta de compra es firmada por ambas partes, se convierte en el contrato de compra.

¿por Qué lo necesita? No venderás tu casa si no tienes comprador. Eso por sí solo hace que la oferta de compra sea uno de los documentos FSBO más importantes: ¡es el punto central del proceso!

¿Qué haces con él? Cuando recibe una oferta de compra de un comprador potencial, puede elegir aceptarla, rechazarla u contraoferta. También es una buena idea tener a mano algunas plantillas de ofertas de compra para compradores potenciales que aún no están trabajando con un agente.

¿Cómo puedes conseguirlo? Si el comprador tiene un agente, que probablemente lo tendrá, obtendrá la oferta de compra de su agente. De lo contrario, vendrá directamente del comprador.

Acuerdo de compra / venta

¿Qué es? El acuerdo de compra/venta es esencialmente la versión final de la oferta de compra y es un contrato vinculante entre el comprador y el vendedor.

¿por Qué lo necesita? El acuerdo de compra/venta detalla el precio de venta final, los términos del acuerdo, la fecha de cierre, la cantidad de arras, cualquier contingencia que se incluya en el acuerdo y otros elementos de su venta. Al igual que la oferta de compra, ¡es importante!

¿Qué haces con él? El acuerdo de compra/venta es posiblemente el papeleo FSBO más importante, así que revíselo cuidadosamente. Asegúrese de que todos los elementos de la oferta de compra original estén incluidos. Por lo general, es una buena idea que un abogado lo revise.

» MÁS INFORMACIÓN: ¿Necesito un Abogado de Bienes Raíces para Vender Mi Casa FSBO?

¿Cómo puedes conseguirlo? Por lo general, el agente del comprador redactará el acuerdo de compra/venta. Si el comprador no tiene un agente, es probable que usted proporcione un acuerdo de compra/venta. En ese caso, su mejor opción es trabajar con un abogado de bienes raíces para redactar uno.

Divulgación del vendedor

¿Qué es? Un formulario de divulgación del vendedor enumera defectos conocidos o condiciones negativas sobre la propiedad. Las divulgaciones generalmente incluyen cosas como pintura a base de plomo, asbesto o peligros ambientales como aceite derramado o productos químicos tóxicos.

¿por Qué lo necesita? Las leyes de divulgación del vendedor varían según el estado, pero la mayoría requiere que los vendedores al menos revelen los defectos materiales conocidos sobre la propiedad. Algunos Estados tienen obligaciones adicionales de divulgación.

Por ejemplo, Illinois requiere que los vendedores revelen la posible exposición al radón en la propiedad, mientras que California requiere que los vendedores revelen si la propiedad está en un área que está en riesgo de inundaciones, incendios forestales o terremotos.

Sin embargo, algunos estados se consideran estados de «advertencia al emptor» (o «cuidado con el comprador»). Los vendedores en los siguientes estados generalmente tienen menos obligaciones de divulgación — especialmente en lo que respecta a defectos conocidos, que en otros estados:

• Alabama
• Arkansas
• Georgia
• Massachusetts
• Missouri
• Montana
• Nueva Jersey
• Dakota del Norte
• Virginia
• Virginia Occidental
• Wyoming

Sin embargo, incluso en estos estados, los vendedores a menudo tienen algunas obligaciones de divulgación. Por ejemplo, se requiere que los vendedores de Montana revelen problemas de moho conocidos, mientras que Alabama requiere que los vendedores revelen defectos que podrían representar un riesgo para la salud o la seguridad del comprador.

Independientemente del estado, la ley federal de los Estados Unidos también requiere que cualquier persona que venda una casa construida antes de 1978 llene un formulario de divulgación de pintura a base de plomo.

¿Qué haces con él? Si usted vive en un estado donde los defectos deben ser revelados (¡que es la mayoría de los estados!), debe compartir el formulario de divulgación del vendedor con cualquier comprador potencial. Incluso en los estados donde no se requieren, los compradores generalmente los solicitarán.

¿Cómo puedes conseguirlo? Descargue los formularios de divulgación de los Estados Unidos y el estado gratuitos para los vendedores de FSBO aquí!

Informe de inspección del hogar

¿Qué es? El inspector de viviendas del comprador evaluará la casa de arriba a abajo, notará los problemas que podrían afectar el valor o la seguridad de la propiedad y producirá un informe detallado que incluya fotos.

¿por Qué lo necesita? Una vez que usted y el comprador tengan un acuerdo de compra, el comprador generalmente querrá que la propiedad sea inspeccionada. Las cuestiones descubiertas por la inspección podrían llevar de nuevo a ambas partes a la mesa de negociaciones. El comprador puede querer renegociar el precio de venta, por ejemplo, o querer que usted cubra los costos de reparación de cualquier defecto descubierto durante la inspección.

¿Qué haces con él? Por lo general, solo obtendrá una copia del informe de inspección si comparte el costo con el comprador o si se descubre un defecto. No necesita hacer nada con él, aparte de identificar los defectos (si los hay) que deben abordarse.

¿Cómo puedes conseguirlo? Por lo general, el comprador encuentra y paga la inspección de la casa.

» MÁS INFORMACIÓN: ¿Cuánto Cuesta una Inspección de Vivienda?

Informe de valoración

¿Qué es? El informe de tasación detalla el valor justo de mercado de su vivienda. El informe del tasador incluirá detalles y fotos de la propiedad, propiedades similares con las que la compararon (a menudo llamadas «comps») y el proceso que utilizó el tasador para llegar a un número final.

¿por Qué lo necesita? Si el comprador está obteniendo una hipoteca, su prestamista querrá una tasación para determinar el valor justo de mercado de su casa. El prestamista está buscando que esté en línea con el monto de la hipoteca. Si el valor de tasación es inferior, el comprador tendrá que compensar la diferencia en efectivo o convencer al vendedor para que baje el precio.

¿Qué haces con él? Normalmente nada. La tasación a menudo es necesaria para que el comprador obtenga una hipoteca, por lo que el vendedor no suele verla.

¿Cómo puedes conseguirlo? Dado que la tasación se realiza en beneficio del prestamista del comprador, por lo general es responsabilidad del comprador obtenerla. Por lo general, el vendedor no recibe una copia del informe del tasador, pero usted puede solicitar una copia, que el prestamista debe proporcionar en un plazo de 30 días.

Otros documentos FSBO que puede necesitar

• Formulario de eliminación de contingencia: Este documento FSBO enumera las precondiciones de la venta, como una inspección o tasación. Si bien solo se requiere en California, ayuda a acelerar el proceso en otros lugares. Pero si opta por no usar un formulario de eliminación de contingencia y se encuentra fuera de California, no se preocupe: las contingencias caducan automáticamente después de un tiempo establecido o después de que se cumplan sus condiciones. Las contingencias a menudo se incluyen en una sección del formulario de oferta de compra.
• Documentos de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA): Si su casa pertenece a una asociación de propietarios de viviendas, necesitará los documentos de la HOA. Estos documentos establecen las regulaciones y cuotas de las que los compradores potenciales serán responsables. Usted debería haber recibido una copia de los documentos de su HOA (generalmente estatutos de HOA, CC&Rs y reglamentos) cuando compró la casa o cuando se unió a la HOA.

Para la venta por el propietario documentos al cierre

¡Casi estás en la línea de meta! Los documentos en esta fase final de su proceso de venta a menudo se requieren legalmente al cierre.

Escritura

¿Qué es? La escritura es el documento físico que transfiere la propiedad de la propiedad del vendedor al comprador. De nuevo, ¡es otro documento FSBO muy importante!

¿por Qué lo necesita? Sin la escritura, la propiedad de la propiedad no se puede transferir al comprador.

¿Qué haces con él? La escritura de propiedad debe ser notariada y presentada ante la autoridad apropiada, generalmente la oficina del registrador de su condado. El comprador también recibirá una copia de la escritura.

¿Cómo puedes conseguirlo? Si no puede encontrar su propia copia de la escritura, puede obtener una a través de su condado, generalmente a través de la oficina del registrador o del asesor. Un abogado de bienes raíces o una compañía de búsqueda de títulos también pueden obtener la escritura por usted. El costo puede variar entre $50 a $250.

Declaración final

¿Qué es? La declaración de cierre, también llamada hoja de liquidación, es la declaración final de todos los costos y créditos de una transacción de bienes raíces. Piense en esto como una forma definitiva de la hoja de red del vendedor.

¿por Qué lo necesita? La declaración de cierre se requiere al cierre. Además, es una buena oportunidad para que vuelva a verificar que todo sobre la transacción es lo que acordó con el comprador. Utilice la declaración de cierre para asegurarse de que no falta nada en el acuerdo de compra.

¿Qué haces con él? Guárdalo para tus archivos. El estado de cuenta de cierre es su recibo de la transacción completa.

¿Cómo puedes conseguirlo? La compañía de títulos llenará y suministrará la declaración de cierre. También puede usar un agente de cierre, que es un agente de bienes raíces que cobra una tarifa fija para ayudarlo a navegar por el papeleo que necesita al cerrar.

Registros de impuestos a la propiedad

¿Qué es? Los registros de impuestos a la propiedad incluyen datos de impuestos locales relacionados con la propiedad, como la tasa de impuestos, el valor de tasación de la propiedad y las exenciones de impuestos.

¿por Qué lo necesita? Los registros de impuestos lo ayudan a entender qué impuestos a la propiedad aún debe al cierre y cuánto tendrá que pagar el comprador.

¿Qué haces con él? Puede proporcionar una copia al comprador si lo solicita.

¿Cómo puedes conseguirlo? Por lo general, puede encontrar registros de propiedad en línea a través de la oficina del asesor de su condado o a través del departamento de ingresos de su estado.

Formulario de impuestos 1099-S

¿Qué es? Este formulario de impuestos especificará cualquier impuesto sobre las ganancias de capital que deba por la venta de la casa. Este formulario no es necesario si está vendiendo su residencia principal y está obteniendo ganancias inferiores a 2 250,000 si es soltero o $500,000 si está casado.

¿por Qué lo necesita? El formulario de impuestos 1099-S es requerido por ley a menos que usted califique para una excepción.

¿Qué haces con él? Debe presentar su formulario de impuestos 1099 – S ante el IRS. Las instrucciones sobre dónde enviarlo se incluyen en el propio formulario.

¿Cómo puedes conseguirlo? Puede descargar e imprimir el formulario 1099-S del sitio web del IRS.

» MÁS INFORMACIÓN: ¿Cómo Evito el Impuesto Sobre las Ganancias De Capital Al Vender una Casa?

Papeleo gratuito para vender una casa por el propietario

Algunos papeles de FSBO, como una búsqueda de título o una evaluación profesional, cuestan dinero, pero otros formularios se pueden encontrar en línea de forma gratuita. Aquí hay algunos documentos FSBO esenciales y recomendados que puede necesitar al vender una casa sin un agente de bienes raíces.

Cómo encuentre el papeleo local y estatal de FSBO que necesita

Si no puede encontrar el papeleo gratuito adecuado para vender una casa por el propietario en la tabla anterior, hay otros lugares para buscar.

Las plantillas para acuerdos de compra / venta y formularios de divulgación del vendedor se pueden encontrar fácilmente en línea. Si bien hay algunas opciones de pago, que generalmente incluyen otros documentos FSBO, puede encontrar plantillas gratuitas. Aquí hay algunas opciones gratuitas y de pago para acuerdos de compra / venta:

• LawDepot (gratuito)
• Formularios electrónicos (gratuitos)
• Legal estadounidense (pagado, como parte de un paquete de documentos FSBO)

También recomendamos ponerse en contacto con su asociación local de agentes de bienes raíces o con la comisión estatal de bienes raíces; algunos tienen formularios disponibles para descargar en sus sitios web, aunque otros solo los ponen a disposición de agentes de bienes raíces con licencia.

Muchas formas legales, como registros de impuestos, inspecciones de propiedades y escrituras, generalmente se encuentran a través de oficinas gubernamentales locales o estatales, como la oficina de su asesor fiscal, el departamento de ingresos o el departamento de construcción local.

Es posible que también desee comunicarse con su agente que lo ayudó a comprar la propiedad, ya que muchos agentes de bienes raíces conservan copias de cualquier cosa relacionada con una transacción de vivienda durante al menos unos años.

Si la cantidad de papeleo que discutimos aquí es abrumadora, un abogado o una empresa que cierra puede ayudarlo a navegar el proceso. O bien, puede optar por trabajar con un agente de descuentos que pueda brindarle el soporte que necesita a una fracción del costo.

Lista completa de documentos de venta por propietario

La mejor alternativa para vender FSBO

Si todo este papeleo suena abrumador, ¡no está solo! No solo hay que preocuparse por el papeleo, sino que también tiene que preparar su casa para la venta, idear un plan de marketing y organizar presentaciones. Es mucho.

No es de extrañar que muchos vendedores de casas que prueban FSBO terminen con un agente. Afortunadamente, hay una alternativa que aún puede ahorrarle tiempo y dinero.

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Preguntas frecuentes

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