Cómo cancelar un contrato de arrendamiento residencial

06 Oct 2016

Introducción

Hay una serie de leyes diferentes que afectan a los arrendamientos residenciales. Este artículo explora aquellos que son relevantes para la cancelación de un contrato de arrendamiento residencial y explica el procedimiento adecuado que debe seguirse al terminar un contrato de arrendamiento residencial como resultado de un incumplimiento por parte de un inquilino.

Dos tipos diferentes de plazos de preaviso

Es importante distinguir desde el principio entre dos plazos de preaviso diferentes e importantes. La primera es relevante cuando se trata de cancelar un contrato de arrendamiento antes de que el plazo fijo acordado del contrato haya terminado su curso. Llamemos a esto el «período de aviso de terminación anticipada». A veces los arrendamientos tienen estas cláusulas, y a veces no. Si no existe tal cláusula, entonces el contrato de arrendamiento no puede cancelarse anticipadamente (excepto en situaciones en las que se aplique la Ley de Protección al Consumidor o la Ley de Vivienda de Alquiler), a menos que ambas partes estén de acuerdo con esto.

El segundo período de aviso se vuelve relevante cuando un propietario o inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento y la otra parte desea dar aviso por escrito para que se remedie el incumplimiento. La falta de reparación del incumplimiento en el plazo estipulado dará derecho a la parte inocente a cancelar el contrato de arrendamiento y, en su caso, a reclamar los daños y perjuicios sufridos por la parte infractora. Llamemos a esto el «período de aviso de incumplimiento».

Días judiciales v Días Naturales v Días Hábiles

Antes de profundizar en las leyes aplicables, también es importante tener en cuenta que los arrendamientos generalmente se refieren a días naturales, es decir, todos los días del calendario, incluidos los fines de semana y los días festivos. La Ley de Protección al Consumidor se refiere específicamente a los días hábiles en la sección 14, lo que significa que debe ignorar los fines de semana y los días festivos. A veces, las leyes o los contratos de arrendamiento se refieren a los días de corte, lo que significa que solo cuenta los días en que la corte está abierta y sentada, aunque las referencias a los días de corte serán escasas en situaciones de arrendamiento. Cuando los tipos de días no estén definidos, debe considerarlos días calendario e incluir fines de semana y días festivos.

La Ley de vivienda de alquiler

La Ley de Vivienda de alquiler establece que si un inquilino permanece en la ocupación de la propiedad después de que expire el período definido en un contrato de arrendamiento por escrito, el contrato de arrendamiento continuará en los mismos términos y condiciones que figuran en el documento escrito, salvo que la duración del contrato de arrendamiento será de sólo un mes (es decir, se producirá una situación de arrendamiento de mes a mes). En circunstancias como estas, la Ley de viviendas de alquiler dispone expresamente que el plazo de preaviso para la cancelación por cualquiera de las partes es de un mes. Esto se aplica solo a situaciones en las que el propietario quiere detener la renovación del contrato de arrendamiento por otro mes, no se aplica a una cancelación por parte del propietario como resultado del incumplimiento del inquilino. La Ley de Vivienda de alquiler no estipula cuántos días debe ser el período de aviso de incumplimiento.

La Ley de Protección del Consumidor

La Ley de Protección del Consumidor se aplica al suministro de bienes y servicios dentro de Sudáfrica. Esta ley define expresamente el alojamiento residencial como un servicio que afecta a los arrendamientos residenciales. La aplicación de la S solo se excluye en dos casos; en primer lugar, cuando el arrendamiento residencial se celebra entre dos entidades jurídicas y cuando el arrendatario tiene un volumen de negocios anual o un valor de activo superior a 2 millones de RAND; y en segundo lugar, cuando el arrendador no alquila la propiedad en el curso ordinario de los negocios. Esta Ley establece que un consumidor (es decir, un inquilino) puede cancelar un plazo fijo contrato (es decir, un contrato de arrendamiento) por cualquier motivo, que puede no estar relacionado con un incumplimiento por parte del proveedor (es decir, el propietario), notificándole por escrito la cancelación con 20 días de antelación.

En el caso de que el inquilino opte por cancelar el contrato de arrendamiento antes de que el contrato de arrendamiento hubiera terminado en el curso ordinario, el propietario tiene derecho a una «multa de cancelación razonable», cuyas pautas se han establecido en el Reglamento 5 de la Ley de Protección del Consumidor. Algunos propietarios simplemente cobran al inquilino por la cantidad total que de otra manera se habría adeudado en términos del contrato de arrendamiento, si se hubiera cumplido su término completo.

Este no es necesariamente el enfoque correcto. La Regla 5 establece expresamente los parámetros de «razonabilidad» a este respecto y enumera una serie de factores notables, entre ellos: la duración del período de preaviso por parte del consumidor; la duración razonable dentro de la cual el propietario podría contratar a un nuevo inquilino; y la práctica general de la industria. Al examinar los factores de manera integral, está claro que entre uno y dos meses de alquiler equivaldrían a una multa razonable, junto con cualquier otra reclamación por daños y perjuicios y alquileres pendientes incurridos durante el curso del contrato de arrendamiento.

Un propietario, por otro lado, solo puede cancelar el contrato de arrendamiento de un inquilino si el inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento, y si después de haber dado 20 días hábiles de aviso por escrito al inquilino para remediar el incumplimiento, el inquilino no lo ha hecho. Esto es fundamental, porque se aplica a pesar de lo que dice el contrato de arrendamiento, por lo que anula las disposiciones del contrato de arrendamiento (o el derecho consuetudinario, que se habría aplicado si no se hubieran acordado accidentalmente ciertas disposiciones importantes del contrato de arrendamiento). En consecuencia, la Ley de Protección del Consumidor solo se ocupa del período de preaviso de incumplimiento y no del período de preaviso de rescisión anticipada. Los días calculados en términos de la sección 14 de la Ley de Protección al Consumidor son días hábiles, lo que significa que ignora los fines de semana y los días festivos.

La Ley de Protección del Consumidor también establece expresamente que cuando sus disposiciones entren en conflicto con las de cualquier otra ley, la ley que otorgue al consumidor (el inquilino) la mayor protección prevalecerá sobre la otra. Esto es fundamental por las razones que se analizan a continuación.

El Common Law

El Common law es relevante porque es la posición «por defecto» la que «se activa» cuando las partes omiten llegar a un acuerdo sobre ciertos términos de un contrato de arrendamiento. De hecho, esto ocurre con bastante frecuencia. Por ejemplo, es posible que las partes se olviden de acordar cuántos días de aviso por escrito se requiere para que un inquilino repare un incumplimiento antes de que el propietario pueda cancelar, o cuántos días / meses de aviso se debe dar si cualquiera de las partes desea terminar el contrato de arrendamiento antes de su finalización natural.

En términos de nuestro derecho consuetudinario, cuando se da aviso para rescindir un contrato de arrendamiento, el aviso debe ejecutarse durante un mes calendario, lo que significa que no se puede dar aviso del 15 de abril al 14 de mayo, por ejemplo, ya que debe darse desde el 1 de cualquier mes calendario en particular hasta el último día de ese mes calendario en particular. Además, nuestro derecho consuetudinario establece que los períodos de aviso coinciden con los intervalos de pago del alquiler; lo que significa que si paga el alquiler cada mes, el aviso dado debe ser al menos con un mes de anticipación. En relación con el plazo de notificación de incumplimiento, si las partes no llegan a un acuerdo al respecto, la ley establece que será un plazo «razonable». Lo que es «razonable» depende de los hechos de cada caso, y el tribunal decidirá esto. Por lo tanto, si las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento puede ser rescindido por cualquiera de las partes antes de su conclusión natural, pero se olvidan de estipular cuánto tiempo debe ser el período de aviso de terminación anticipada, entonces la respuesta es que se requiere un aviso por escrito de al menos un mes calendario para lograr una terminación anticipada del contrato de arrendamiento por cualquiera de las partes, y debe darse desde el 1 de mes hasta el final de ese mes. Esto está sujeto a la condición de que este plazo de preaviso se considere «razonable»: cada caso debe juzgarse en función de sus propios hechos.

Conflicto de leyes

Debido a que hay tantas leyes que se aplican a los arrendamientos residenciales en cualquier situación dada, a menudo es difícil determinar el número de días que se deben dar para los períodos de aviso de incumplimiento y cancelación. El common law siempre estará subordinado a cualquier legislación que se haya promulgado posteriormente para hacer frente a un problema particular. Toda legislación promulgada que aborde el problema en general estará normalmente subordinada a la legislación promulgada posteriormente para abordar el problema en particular. Para confundir aún más el asunto, la Ley de Protección del Consumidor (que no es específica de los arrendamientos) dice que si sus disposiciones entran en conflicto con cualquier otra ley, se aplicará la ley que proporcione la mayor protección al consumidor.

Surgen varias preguntas difíciles:

1. Si su contrato de arrendamiento dice que se requiere un aviso de incumplimiento de 7 días, pero la Ley de Protección al Consumidor dice que se requiere un aviso por escrito de 20 días hábiles para cancelar el contrato de arrendamiento, ¿cómo conciliamos los dos?
2. ¿Sigue siendo posible cancelar un contrato de arrendamiento después de la «tercera huelga» (es decir, el tercer incumplimiento) por parte de un inquilino, sin dar más aviso, como prevén muchos contratos de arrendamiento, a la luz de la Ley de Protección del Consumidor?
3. Si un contrato de arrendamiento (ya sea oral o por escrito) no especifica el período de terminación anticipada, ¿la Ley de Protección al Consumidor ‘entra en vigencia’ y da lugar a una situación en la que el arrendamiento no es cancelable prematuramente por el propietario y solo es cancelable por incumplimiento del inquilino?

#1: Período de aviso de incumplimiento y período de cancelación

En primer lugar, consulte las disposiciones del contrato de arrendamiento en sí. La mayoría de los arrendamientos contienen una cláusula de incumplimiento, que indica un período de varios días que deben darse como aviso al inquilino de un incumplimiento. Si no se especifica un período de incumplimiento, será un «período razonable» en términos del common law.

Si notifica el incumplimiento, y no se remedia en el período de aviso de incumplimiento, esto significa que puede tomar medidas para demandar por lo que se adeuda o incluso emitir citaciones y adjuntar los bienes del inquilino evocando la hipoteca de su propietario, pero no puede cancelar el contrato de arrendamiento y desalojar.

La razón de esto es que debe haber dado un aviso por escrito de 20 días hábiles para cancelar el contrato de arrendamiento (y por lo tanto para desalojar, porque no puede desalojar sin haber cancelado el contrato de arrendamiento) en términos de la Ley de Protección al Consumidor. Por lo tanto, si en última instancia cree que desea o necesita cancelar el contrato de arrendamiento y desalojo, solo puede hacerlo después de que se haya dado un aviso por escrito de 20 días hábiles, tiempo durante el cual el inquilino no ha podido remediar la violación. Muchos propietarios.

incluya ambos períodos de tiempo en su aviso de incumplimiento, diciendo que si el incumplimiento no se remedia en 7 días naturales (o el número de días estipulado en el contrato de arrendamiento, o el número de días razonable en términos de derecho consuetudinario), entonces tomarán medidas para recuperar las cantidades adeudadas; pero si el incumplimiento no se remedia en 20 días hábiles, el contrato de arrendamiento se cancelará y el inquilino será desalojado. De esta manera, usted da un aviso, pero es válido para ambos períodos de tiempo y se advierte adecuadamente al inquilino de las consecuencias del incumplimiento, así como de cómo y cuándo debe remediar el incumplimiento para evitar esas consecuencias.

#2: Cómo Cancelar un Contrato de Arrendamiento Residencial

Estas son cláusulas de un contrato de arrendamiento que estipulan que una vez que un inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento (generalmente con referencia específica al pago tardío) tres veces, el propietario tiene derecho a cancelar el contrato de arrendamiento sin previo aviso al inquilino. En casos como estos, el propietario no le daría al inquilino una tercera oportunidad para remediar el incumplimiento, sino que simplemente enviaría una carta de cancelación.

Sin embargo, es cuestionable si esto es legalmente permisible a la luz de la Ley de Protección al Consumidor, que establece que el propietario solo puede cancelar el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito de 20 días hábiles y después de que el inquilino no haya subsanado el incumplimiento.

Por lo tanto, parece que estas cláusulas de «tercera huelga» ya no son válidas legalmente. A juicio del autor, se trata de una grave injusticia para los propietarios, porque significa que están condenados para siempre a aceptar los pagos atrasados y otros incumplimientos del contrato de arrendamiento por parte de sus inquilinos. Siempre que el inquilino repare el incumplimiento con el plazo de preaviso de 20 días hábiles, el propietario no tendrá derecho a cancelar. La única manera de deshacerse de un inquilino molesto en tal situación sería permitir que el contrato de arrendamiento siga su curso completo y garantizar la cancelación sin más renovación.

#3: ¿Hay un período de rescisión anticipada si el contrato de arrendamiento no lo especifica, y cuál es?

1. Si las partes han acordado que existe un período de rescisión anticipada aplicable y han acordado cuál es ese período de preaviso, entonces cualquiera de las partes puede cancelar proporcionando la notificación requerida a la otra parte. Esto se aplicará siempre que el contrato de arrendamiento no se vea afectado por las disposiciones de la Ley de Vivienda de Alquiler, es decir. cuando el contrato de arrendamiento por escrito expiró y las partes simplemente continuaron con el contrato de arrendamiento mes a mes a partir de entonces.
2. Si el contrato de arrendamiento es un contrato de arrendamiento de mes a mes como se contempla en la Ley de Vivienda de Alquiler, entonces solo puede ser rescindido por cualquiera de las partes proporcionando un aviso por escrito de un mes calendario completo.
3. Si las partes no contemplaron en absoluto que la rescisión anticipada sería permisible, entonces no es una opción, excepto la prevista en la cláusula 3.2 anterior, que es más una negativa a renovar el contrato de arrendamiento que una rescisión anticipada del contrato de arrendamiento.

1. Si las partes han acordado que existe un período de rescisión anticipada aplicable, pero no han acordado cuál es ese período de preaviso, entonces entrará en vigor el common law y bastará con un preaviso de un mes natural completo, siempre que sea «razonable» en las circunstancias.

1. En algunos casos, sin embargo, se aplicará la Ley de Protección del Consumidor, lo que significa que si hay una cláusula de rescisión anticipada que prevea la rescisión por acuerdo cuando el inquilino no haya incumplido el contrato de arrendamiento, el propietario no podrá dar dicha notificación en virtud de la sección 14 de la Ley de Protección del Consumidor, que estipula que los acuerdos de plazo fijo solo pueden cancelarse con una notificación por escrito de 20 días hábiles cuando el inquilino haya incumplido realmente el contrato de arrendamiento y cuando el incumplimiento no se haya subsanado. Sin embargo, parece que esto solo se aplicará cuando la Ley de Protección del Consumidor sea más beneficiosa para el consumidor que las otras leyes que se aplican al mismo escenario. Esto se debe a que la Ley de Protección del Consumidor dispone expresamente que, en caso de conflicto con sus disposiciones y con cualquier otra ley, se aplicará la ley que sea más beneficiosa para el consumidor. Los autores opinan que esta es una situación irrazonable que el legislador ha creado para el sector inmobiliario, ya que crea una gran incertidumbre en cuanto a cuándo se mantendrán las cláusulas de rescisión anticipada, porque lo que es beneficioso para el consumidor en un caso puede ser perjudicial para el consumidor en otro. Con suerte, nuestros tribunales nos darán orientación sobre cómo sortear este desastre pronto – pero hasta entonces, tenga cuidado al confiar en las cláusulas de terminación anticipada, ya que pueden ser invalidadas por la Ley de Protección al Consumidor.

Conclusión

Para estar seguro, consulte a un abogado de propiedad con experiencia antes de enviar avisos de incumplimiento y/o cancelación y/o terminación anticipada y/o renovación o no renovación para asegurarse de que no se encuentre suministrando alojamiento a su molesto inquilino (y pagándole daños) por desalojarlo ilegalmente.

También puede encontrar interesante el siguiente artículo: ¿Podría el no pagar sus tarifas, impuestos, cargos de agua y electricidad provocar la terminación de su suministro de agua y electricidad?

(Este artículo se proporciona solo con fines informativos y no con el propósito de proporcionar asesoramiento legal. Para obtener más información sobre el tema, comuníquese con el/los autor / es o el proveedor correspondiente.)