Wir diskutieren, wie lange eine Phase-I-ESA „gut“ ist und wann sie „abläuft“.
Für viele Leute da draußen, die sich mit dem Kauf oder der Refinanzierung eines Grundstücks befassen, ist eine Phase-I-ESA nicht nur eine gute Idee, sondern eine wichtige Information, um festzustellen, ob Sie (oder Ihre Bank) eine solide finanzielle Entscheidung treffen. Das Seltsame ist, wenn Leute Hunderttausende bis Millionen von Dollar in eine Immobilie oder das Geschäft, das sie besetzt, investieren wollen, betrachten viele eine Phase-I-Immobilie nicht als eine lohnende Investition. In der Tat suchen viele Leute entweder den billigsten Berater, den sie finden können, oder noch schlimmer, versuchen, einen alten Phase-I-Bericht zu verwenden. Eine der häufigsten Fragen, die unsere Kunden uns stellen, ist, wie lange ist eine Phase-I-ESA gut?
Ich werde nicht ins Detail gehen, warum Sie eine billige Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung vermeiden sollten, da ich sie bereits in einem anderen Artikel ausführlich behandelt habe, aber ich möchte diskutieren, wie lange ein Bericht gut ist. Dies ist ein Problem, das ich oft bei Leuten sehe, besonders wenn sie mehrmals auf eine Website geschaut haben oder einen Bericht von jemandem erhalten, der sich früher mit der Website befasst hat.
Wir hören oft Dinge wie „Wir werden eine Immobilie von der Firma XYZ kaufen, und ihr Anwalt hat uns eine Phase I zur Verfügung gestellt. Wir brauchen also keine weitere, oder?“ Wenn wir nach dem Datum der vorherigen Phase I fragen (das Datum ist nicht der einzige Grund, warum Sie den Bericht eines anderen nicht verwenden möchten), lautet die Antwort normalerweise entweder „Ich weiß es nicht“ oder „Lemme see…..it ’s von ein paar Jahren zurück“.
Was viele Menschen nicht wissen, ist, dass eine Phase I eine Art „Ablaufdatum“ hat und ab einem bestimmten Punkt nicht mehr gültig oder verwendbar ist.
Wie lange ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase I sinnvoll?
Hier ist die kurze Antwort, und ich werde unten mehr erklären.
Eine Phase I ist gut für 6 Monate. Nach 6 Monaten muss die Phase I umfassend aktualisiert werden. Ein Jahr nach dem ersten Berichtsdatum ist die Phase I nicht mehr gültig.
Sie fragen sich, warum? Lassen Sie uns erklären.
Ich bin jetzt wirklich versucht, mein Abiturbild aufzunehmen. Erinnern Sie sich an den Tag, als lange, gefiederte Haare „cool“ waren und jetzt nur noch tragisch veraltet erscheinen? Angenommen, ich habe versucht, mein altes Bild als repräsentativ für mich abzuziehen. Oder sogar ein Bild von vor 5 Jahren. Es ist immer noch gut, oder? Glaubst du, das würde mit dem DMV oder der TSA fliegen?
Nein, Sie benötigen ein aktuelles, aktualisiertes Bild, da sich die Dinge ändern und das Bild nicht mehr die aktuelle Situation darstellt. Bei einer Phase-I-ESA ist das nicht anders, denn die Dinge können sich ändern. Verglichen mit der relativ langsamen Geschwindigkeit, mit der mein Haaransatz zurückging, können sich die Umgebungsbedingungen an Ihrem Standort schnell ändern.
Angenommen, ein Monat nach Abschluss dieser alten Phase I begann der aktuelle Käufer auf der Baustelle zu arbeiten und es kam zu einer großen Verschüttung von Erdöl oder einer anderen Chemikalie. Nehmen wir umgekehrt an, die alte Phase I wurde nach aktuellen Standards abgeschlossen. ASTM E1527-13 ist der aktuelle Standard, mit der 13 Bedeutung 2013. Wie Sie wahrscheinlich erraten können, bedeutet dies, dass Phase-I-Berichte, die vor 2013 abgeschlossen wurden, auf einen älteren Standard verweisen, was bedeutet, dass der alte Bericht ihn nicht mehr schneidet.
Der Punkt ist, dass alte Berichte genau das sind – alt und veraltet und überhaupt nicht repräsentativ für die aktuelle Situation.
Aber macht das wirklich einen großen Unterschied? Ich meine, ich habe immer noch Haare und sehe aus wie das alte Bild, also was ist die große Sache? Die Standards haben sich nicht so sehr geändert, oder? Eine Phase, in der ich immer noch mehr oder weniger dasselbe abdecken sollte, oder?
Das ist überhaupt nicht der Fall. Der Grund, warum Sie eine Phase I erhalten, besteht darin, Ihre Haftung für Kontaminationen durch frühere oder vorherige Nutzung der Website gemäß der geltenden Bundesverordnung CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act) zu begrenzen oder zu vermeiden. Um dies zu tun, müssen Sie Ihre Umweltverträglichkeitsprüfung durchführen, die in diesem Fall eine Phase-I-ESA ist.
Wenn Sie dies nicht tun, können Sie sehr wohl für die Kontamination der Website in der Vergangenheit verantwortlich gemacht werden, unabhängig davon, ob Sie dafür verantwortlich sind oder nicht. Wie Sie sich vorstellen können, kann das extrem teuer werden.
Die Bundesregierung wollte keine Vorschriften schreiben, die vorschreiben, wie eine Phase I durchgeführt werden muss, also ließen sie ASTM diese Aufgabe erledigen und sagten, wenn ASTM-Standards befolgt werden, dann ist es eine gültige Phase I und qualifiziert sich für bestimmte Haftungsschutz. Mit anderen Worten, um sich zu schützen, muss Ihre Phase I den aktuellen ASTM-Standards entsprechen.
ASTM-Standards geben an, wie lange eine Phase-I-ESA gut ist.
Die ASTM-Standards sind ein wenig komplex zu sichten, aber wenn es darum geht, wie lange eine Phase I gut ist, ist es ziemlich Schnitt & trocken.
Der ASTM-Standard besagt, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase I, die weniger als 180 Tage vor dem Datum des Erwerbs des betreffenden Grundstücks abgeschlossen wurde, als gültig angenommen wird. Zwischen 180 Tagen und einem Jahr muss die Phase I ziemlich umfassend aktualisiert werden. Über ein Jahr hinaus, und die Phase I gilt nicht mehr als gültig.
Zusammenfassend ist eine Phase I für 6 Monate gut. Nach 6 Monaten benötigt es ein umfassendes Update. Nach einem Jahr ist es nicht mehr gültig.
Älter als das, und der Bericht wird höchstwahrscheinlich die Standortbedingungen und -aktivitäten nicht genau widerspiegeln. Die Bedingungen können sich schnell ändern und im Laufe von 1 Jahr können viele Umweltschäden auftreten.
Ich erwähnte oben mit der alten Phase, die ich Ihnen vom Anwalt des Käufers gegeben habe, was wir oft gesehen haben. Das ist so, als würde man ein gebrauchtes Auto von jemandem kaufen, und sie geben dir einen alten Bericht von ihrem Mechaniker von vor ein paar Jahren, der bestätigt, dass das Auto in Ordnung ist.
Würden Sie das Auto kaufen, basierend auf den Informationen, die Sie erhalten? Natürlich nicht! Warum sollten Sie sich also bei einer Transaktion dieser Größenordnung und potenziellen Haftung damit zufrieden geben? Unterm Strich? Wenn es sich um eine Phase I handelt, die älter als 1 Jahr ist, ist dies eine alte Geschichte, und Sie benötigen eine neue.
Um mehr über Phase-I-ESA zu erfahren und wie sie gute Geschäftsentscheidungen treffen, rufen Sie uns unter contact us online an, rufen Sie uns jederzeit unter 888-RMA-0230 an oder senden Sie uns eine E-Mail an [email protected] .