Was sind die Phasen der Zwangsvollstreckung in New Jersey?

Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der in New Jersey vor einer Zwangsvollstreckung steht, ist es wichtig, dass Sie verstehen, wie der Zwangsvollstreckungsprozess funktioniert. Dieser Artikel beschreibt die allgemeinen Schritte bei Zwangsvollstreckungen in New Jersey und beantwortet hoffentlich einige häufig gestellte Fragen. Jede Situation ist anders, Daher ist es wichtig, frühzeitig mit einem erfahrenen Anwalt für Zwangsvollstreckung zu sprechen, um Ihre Optionen offen zu halten und Ihnen zu helfen, Ihr Zuhause zu retten.

In New Jersey kann der Hypothekengeber Ihr Haus nicht automatisch übernehmen, wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen. Der Kreditgeber muss bestimmte Schritte befolgen, die im New Jersey Fair Foreclosure Act festgelegt sind. NJSA 2A:5-56. New Jersey ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat, was bedeutet, dass der Kreditgeber vor Gericht gehen muss, um Ihr Haus wieder in Besitz zu nehmen. Lesen Sie weiter für die allgemeinen Schritte der Zwangsvollstreckungen in New Jersey.

Die Schritte des Zwangsvollstreckungsprozesses

Schritt 1: Sie sind mit Ihrem Darlehen in Verzug

Sie sind in Verzug, wenn Sie eine Hypothekenzahlung verpassen oder Ihren Darlehensvertrag auf andere Weise brechen, z. B. ohne erforderliche Versicherung. Der Kreditgeber ist in der Regel nicht erlaubt, eine Zwangsvollstreckung Klage einzureichen, bis Sie mehr als 120 Tage zu spät bei der Zahlung Ihrer Hypothek sind. Bevor sie eine Klage wegen Zwangsvollstreckung in New Jersey einreichen, muss der Kreditgeber bestimmte Richtlinien befolgen, nach denen er Ihnen Optionen zur Schadensminderung geben muss. Zu diesen Optionen gehören Darlehensänderungen, die eine Änderung der Darlehensbedingungen einschließlich einer Senkung des Zinssatzes, eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist und die Möglichkeit, Ihre Hypothekenzahlungen zu beginnen; Leerverkäufe und Urkunden anstelle von Zwangsvollstreckungen in New Jersey.

Schritt 2: Der Kreditgeber muss Ihnen eine Absichtserklärung zur Zwangsvollstreckung senden

Bevor der Kreditgeber eine Klage auf Zwangsvollstreckung in New Jersey einreichen darf, muss er Ihnen eine Absichtserklärung zur Zwangsvollstreckung senden. Diese Mitteilung muss mindestens 30 Tage, jedoch nicht länger als 180 Tage vor Einreichung der Beschwerde per Post und Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Diese Mitteilung ist der erste Prozess der Klage. Die Mitteilung muss verschiedene Informationen enthalten, einschließlich des Grundes für den Verzug und wie viel Sie zahlen müssen, um ihn zu heilen (zahlen Sie, was Sie schulden, und stoppen Sie die Zwangsvollstreckung).

Wenn Sie die versäumten Zahlungen leisten und den Zahlungsausfall beheben können, muss der Kreditgeber Ihre Zahlung entgegennehmen und darf Ihnen zu diesem Zeitpunkt keine Anwaltskosten in Rechnung stellen.

Schritt 3: Der Kreditgeber reicht eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde ein, die das Gerichtsverfahren einleitet

Wenn der Hausbesitzer den Verzug nicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Ankündigung der Absicht zur Zwangsvollstreckung heilt, kann der Kreditgeber oder sein Vertreter eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde einreichen. Mit der Einreichung einer Zwangsvollstreckungsbeschwerde beginnt das Gerichtsverfahren. In der Beschwerde wird angegeben, warum der Kreditgeber der Meinung ist, dass er das gesetzliche Recht zur Zwangsvollstreckung hat, und das Gericht auffordert, ihm Ihr Eigentum gemäß der Hypothek zu geben.

Der Kreditgeber oder Hypothekendienstleister, der die Beschwerde einreicht, wird als Kläger und der Hausbesitzer, der verklagt wird, als Beklagter bezeichnet. Die Beschwerde ist ein öffentliches Dokument. Sobald es eingereicht wird, werden Sie wahrscheinlich Anzeigen von Anwälten und anderen Parteien erhalten, die Ihre Adresse auf der Gerichtsliste gefunden haben, die Zwangsvollstreckungshilfe in New Jersey anbietet und Ihnen sagt, dass sie Ihr Zuhause retten können. Sei vorsichtig! Viele dieser Unternehmen sind Abschottungsrettungsbetrügereien, die Ihr Geld nehmen, Ihnen aber nicht helfen.

Schritt 4: Dem Hausbesitzer wird eine Vorladung und eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde zugestellt

Der Kreditgeber muss Ihnen persönlich eine Kopie der Vorladung und der Zwangsvollstreckungsbeschwerde vorlegen. Wenn Sie nicht persönlich bedient werden können, wird der Kreditgeber Sie per Post bedienen oder die Erlaubnis des Gerichts einholen, Sie durch Veröffentlichung in einer lokalen Zeitung zu bedienen.

New Jersey hat eine Abschottung Mediation Programm zu versuchen, Hausbesitzer zu helfen, ihr Haus zu retten. Wenn Sie am New Jersey Foreclosure Mediation Program teilnehmen möchten, müssen Sie in der Regel innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt der Beschwerde eine Mediation beantragen. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die Mediation eine Zwangsvollstreckung in New Jersey nicht davon abhält, fortzufahren.

Schritt 5: Beantwortung der Zwangsvollstreckungsbeschwerde

Ein Hausbesitzer hat das Recht, sich gegen die Zwangsvollstreckungsklage zu verteidigen. Dies geschieht durch Einreichung einer Antwort beim Gericht. Die Antwort wird beim Office of Foreclosure eingereicht, das sie überprüft, um festzustellen, ob es sich um eine nicht anfechtbare oder eine anfechtbare Antwort handelt. Eine Antwort gilt als nicht anfechtbar, wenn sie keine rechtliche Verteidigung gegen den Zwangsvollstreckungsfall darstellt. Zum Beispiel wird eine Antwort, die eine finanzielle Not erklärt, die die verpassten Zahlungen verursacht hat, als nicht anfechtbar angesehen. Wenn das Gericht feststellt, dass die Antwort nicht anfechtbar ist, wird die Zwangsvollstreckung so durchgeführt, als wäre sie nicht eingereicht worden.

Frist für die Einreichung einer Antwort: Sie haben 35 Tage ab dem Datum, an dem Sie die Vorladung und die Beschwerde erhalten haben, Zeit, eine schriftliche Antwort beim Gericht einzureichen. Die Antwort wird erklären, warum der Kreditgeber nicht das gesetzliche Recht zur Zwangsvollstreckung hat.

Was passiert, wenn keine Antwort eingereicht wird oder eine nicht anfechtbare Antwort eingereicht wird?

Wenn der Hausbesitzer nicht innerhalb von 35 Tagen nach Zustellung eine Antwort einreicht oder eine nicht anfechtbare Antwort einreicht, wird der Kreditgeber Papiere einreichen, in denen das Gericht aufgefordert wird, einen Zahlungsverzug einzugeben. Sobald eine Standardeinstellung eingegeben wurde, können Sie keine Antwort mehr einreichen, es sei denn, Sie erhalten die gerichtliche Erlaubnis, die Standardeinstellung aufzuheben.

Was passiert, wenn eine angefochtene Antwort eingereicht wird?

Wenn eine angefochtene Antwort eingereicht wird, wird der Fall an das Oberste Gericht des Landkreises weitergeleitet, in dem sich die Immobilie befindet, und einem Richter zugewiesen, der eine zeitliche Anordnung erlässt, um die Entdeckung und möglicherweise einen Prozess zu ermöglichen.

Es ist auch möglich, Gegenklagen (Ansprüche) gegen den Hypothekengeber einzureichen, wenn dieser Verstöße gegen Ihre Rechte begangen hat, einschließlich:

• Ihre Darlehensänderung nicht einhalten
• Verstoß gegen das Truth in Lending Act (TILA)
• Weigerung, Ihre Zahlungen zur Wiederherstellung der Hypothek anzunehmen
• Verstoß gegen das Real Estate Settlement Protection Act (RESPA)

Der Kreditgeber reicht häufig einen Antrag auf summarisches Urteil ein

Es ist wichtig, dass ein Anwalt Sie vertritt, da in den meisten Fällen von Zwangsvollstreckungen in New Jersey oder anderswo Anträge auf summarisches Urteil gestellt werden. Der Kreditgeber reicht häufig einen Antrag auf zusammenfassendes Urteil ein, nachdem der Kreditnehmer seine Antwort eingereicht hat. In diesem Antrag fordert der Kreditgeber das Gericht auf, zu seinen Gunsten zu entscheiden und einen vollständigen Prozess zu vermeiden. Wenn der Kreditnehmer (Hausbesitzer) den Antrag nicht beantwortet, wird der Antrag höchstwahrscheinlich bewilligt und die angefochtene Antwort wird als nicht anfechtbar behandelt (genauso wie wenn der Hausbesitzer nie eine Antwort eingereicht hätte). Ein erfahrener Abschottungsanwalt in New Jersey kann möglicherweise die Verteidigung gegen den Antrag erheben, damit der Fall zumindest vor Gericht gestellt werden kann.

Schritt 6: Versäumniserklärung und rechtskräftiges Urteil

Wenn innerhalb von 35 Tagen nach Zustellung der Ladung und Beschwerde keine Antwort eingereicht wird, kann der Hypothekarkreditgeber das Gericht auffordern, einen Verzug einzutragen. Die Eintragung des Verzugs bedeutet, dass der Kreditgeber das Gericht bitten kann, das endgültige Urteil über die Zwangsvollstreckung in New Jersey einzugeben.

Schritt 7: Bekanntmachung des Antrags auf Eintragung eines endgültigen Urteils der Zwangsvollstreckung

Der nächste Schritt im Prozess, nachdem der Fall als nicht angefochten gilt, ist die Eintragung des endgültigen Urteils. 14 Tage bevor der Kreditgeber einen Antrag auf ein endgültiges Urteil über die Zwangsvollstreckung in New Jersey einreicht, muss der Kreditgeber dem Hausbesitzer eine Mitteilung über das Fair Foreclosure Act senden, die dem Hausbesitzer eine letzte Chance gibt, die versäumten Zahlungen zu zahlen und den Zahlungsausfall zu heilen. Dies ist die letzte Chance des Hausbesitzers, dies zu tun. Wenn Sie der Meinung sind, dass eine vernünftige Wahrscheinlichkeit besteht, dass Sie heilen können (zahlen Sie, was Sie schulden, und stoppen Sie die Zwangsvollstreckung), müssen Sie innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt der Mitteilung des Fair Foreclosure Act des Kreditgebers mit einer Erklärung in gutem Glauben antworten. Sie haben dann 45 Tage ab dem Datum des Eingangs der Mitteilung, um den Verzug zu beheben.

Schritt 8: Antrag des Kreditgebers auf Eintragung des endgültigen Urteils

Wenn Sie den Zahlungsausfall nicht heilen können und die entsprechende Zeit verstrichen ist, wird der Kreditgeber einen Antrag stellen, in dem das Gericht aufgefordert wird, das endgültige Urteil zugunsten des Kreditgebers einzugeben. Das endgültige Urteil berechtigt den Kreditgeber zur Zwangsvollstreckung der Immobilie. Der Hausbesitzer hat weiterhin das Recht, den fälligen Betrag anzufechten.

Schritt 9: Der Kreditgeber erhält ein endgültiges Urteil

Sobald der Kreditgeber ein endgültiges Urteil erhält, muss er Ihnen nicht mehr erlauben, die Rückstände (geschuldetes Geld) zu bezahlen und das Darlehen wiederherzustellen, und kann von Ihnen verlangen, den vollen Betrag des endgültigen Urteils zu zahlen. Sobald ein endgültiges Urteil ergangen ist, wird das Gericht einen Vollstreckungsbescheid ausstellen, der den Sheriff anweist, Ihr Haus bei einer öffentlichen Auktion zu verkaufen.

Sie können immer noch eine Darlehensänderung beantragen

Zu diesem Zeitpunkt können Sie, obwohl der Sheriff angewiesen wurde, Ihr Haus zu verkaufen, nach Eingabe des endgültigen Urteils immer noch eine Darlehensänderung beantragen, wenn ein vollständiger Antrag mindestens 37 Tage vor dem ursprünglichen Verkaufsdatum des Sheriffs eingereicht wird. Wenn genehmigt, ermöglicht die Darlehensänderung dem Hausbesitzer, die Hypothekenzahlungen wieder aufzunehmen, und der Zwangsvollstreckungsfall wird abgewiesen.

Schritt 10: Der Sheriff-Verkaufsprozess

Sobald das Gericht dem Kreditgeber ein endgültiges Urteil erteilt, gibt es auch einen Vollstreckungsbescheid heraus, der den County Sheriff anweist, Ihr Haus an den Meistbietenden bei einer Auktion zu verkaufen. Wie lange es dauern wird, bis der Verkauf geplant ist, hängt davon ab, wie beschäftigt der Sheriff ist und variiert je nach Landkreis. Sie erhalten eine Benachrichtigung, die Ihnen mitteilt, wann Ihr Haus versteigert werden soll. Eine Mitteilung wird auch in einer Zeitung veröffentlicht.

Hausbesitzer können den Sheriff-Verkauf zweimal vertagen

Wenn Ihr Haus für einen Sheriff-Verkauf geplant ist, können Sie beim County Sheriff persönlich zwei Verzögerungen von jeweils bis zu 30 Tagen nach dem Verkauf beantragen. Die Verzögerungen werden als Vertagungen oder Aufenthalte bezeichnet. Sie müssen für diesen Aufenthalt eine Gebühr an das Büro des Sheriffs zahlen. Die Gründe für die Beantragung einer Vertagung des Sheriff-Verkaufs sind, dass Sie länger in der Immobilie bleiben können, während Sie einen neuen Wohnort finden, oder, wenn ein Verkauf der Immobilie möglich ist, mehr Zeit für den Abschluss des Verkaufs haben.

Schritt 11: Was passiert nach dem Verkauf des Sheriffs?

Kann ich meine Immobilie nach dem Verkauf des Sheriffs zurückbekommen?

Nach dem Verkauf des Sheriffs hat der Hausbesitzer 10 Tage Zeit, um die Immobilie einzulösen (die Immobilie zurückzubekommen). Um die Immobilie einzulösen, müssen Sie den vollen Betrag des Zwangsvollstreckungsurteils zuzüglich bestimmter anderer geschuldeter Beträge zahlen. Ein Konkurs, der nach dem Verkauf des Sheriffs eingereicht wird, gibt Ihnen zusätzliche 60 Tage, um die Immobilie einzulösen.

Werden Sie nach dem Sheriff-Verkauf noch Geld schulden?

Wenn das Haus für mehr verkauft wird, als dem Kreditgeber geschuldet ist, hat der Kreditnehmer Anspruch auf die Differenz. Wenn das Haus für weniger als den Betrag des Zwangsvollstreckungsurteils verkauft wird, kann der Kreditgeber den Hausbesitzer für den Rest des Geldes verklagen. Dies geschieht jedoch selten in New Jersey.

Wann muss ich nach dem Sheriff Sale gehen?

Der Sheriff-Verkauf ist die letzte Stufe im Prozess der Zwangsvollstreckungen in New Jersey. Der neue Eigentümer der Immobilie muss einen Besitzbescheid erhalten, um den Hausbesitzer zu zwingen, die Immobilie zu verlassen. Sie können dich nicht einfach aus dem Haus sperren. Der Besitzbescheid ermöglicht es dem Sheriff, Sie vom Grundstück zu vertreiben.

KONKURS ANMELDEN KANN DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG UND DEN VERKAUF DES SHERIFFS STOPPEN

Zu jedem Zeitpunkt des Zwangsvollstreckungsprozesses bis zum Verkauf des Sheriffs können Sie einen Konkurs anmelden, der den Zwangsvollstreckungsfall und jeden geplanten Verkauf des Sheriffs aufhält. Ein Konkurs nach Kapitel 13 kann es Ihnen ermöglichen, die Zwangsvollstreckung zu vermeiden und Ihr Haus zu retten, indem Sie die überfälligen Zahlungen kurieren und / oder eine Darlehensänderung beantragen.

Stehen Sie vor einer Zwangsvollstreckung? Levitt & Slafkes kann helfen

Wenn Sie in New Jersey vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder Fragen zum Zwangsvollstreckungsprozess und zu Ihren Möglichkeiten haben, können wir Ihnen helfen. Wenden Sie sich an Bruce Levitt, einen erfahrenen und anerkannten Anwalt für Zwangsvollstreckung in New Jersey, um Ihnen zu helfen, Ihr Zuhause zu behalten. Wenn Sie in New Jersey vor einer Zwangsvollstreckung stehen und Informationen über verschiedene Möglichkeiten wünschen, die Zwangsvollstreckung vor Gericht zu bekämpfen oder Ihr Haus mit einem Konkurs oder einer Darlehensänderung zu retten, rufen Sie uns unter 973-313-1200 an oder kontaktieren Sie uns online.

Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind entweder als formelle Rechtsberatung oder als Begründung einer Anwalts-/Mandatsbeziehung auszulegen. Die Anwaltskanzlei von Levitt & Slafkes, P.C.. wurde durch ein Gesetz des Kongresses als Schuldenerlass bezeichnet. Wir sind stolz darauf, seit über 30 Jahren Verbrauchern zu helfen, die Insolvenzentlastung suchen.