Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein Mietvertrag verlängert werden kann:
Gesetzliche Mietvertragsverlängerung
Wenn Sie seit mindestens zwei Jahren eingetragener Eigentümer des Mietvertrags sind, haben Sie in der Regel ein gesetzliches Recht auf weitere 90 Jahre zu einer Pfefferkornmiete (effektiv null). Das Verfahren wird gestartet, indem Sie dem Grundstückseigentümer eine Mitteilung zukommen lassen, in der Sie eine Verlängerung der Mietverträge beantragen und eine Prämie (Preis) als Gegenleistung für die Verlängerung vorschlagen.
Wir können nicht über die Prämie beraten und sollten daher einen spezialisierten Gutachter beauftragen. Die Zustellung dieser Bekanntmachung leitet einen gesetzlichen Zeitplan für verschiedene zu ergreifende Schritte ein. In der Regel führt der Grundstückseigentümer eine eigene Bewertung durch und hat zwei Monate Zeit, um eine Gegendarstellung zuzustellen, die normalerweise, aber nicht immer, Ihren Anspruch akzeptiert, aber eine höhere Prämie verlangt.
Dann finden Verhandlungen zwischen den beiden Gutachtern statt, um den Preis zu vereinbaren. Wie lange diese Verhandlungen dauern, hängt maßgeblich davon ab, wie weit die beiden Bewertungen zunächst auseinanderliegen und mit welcher Geschwindigkeit und Effizienz die Gutachter korrespondieren. Wenn die Bedingungen nicht innerhalb von sechs Monaten nach der Gegendarstellung des Eigentümers vereinbart wurden, sollte ein Antrag beim First Tier Property Tribunal gestellt werden, um Ihren Anspruch zu schützen und die Angelegenheit abzuschließen.
Es ist ziemlich ungewöhnlich, dass der Prozess zu einer Gerichtsverhandlung führt. Zusätzlich zur Prämie müssen Sie die anfängliche Bewertungsgebühr des Eigentümers und angemessene Anwaltskosten (mit Ausnahme der Gebühren für das Tribunal), Ihre eigenen Rechts- und Gutachtergebühren sowie unter bestimmten Umständen die Stempelsteuer (SDLT) zahlen (wenn die Prämie über £ 40,000 liegt).
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und nicht über die Mittel und / oder die Zeit verfügen, um den gesetzlichen Prozess abzuschließen, gibt es einen Mechanismus, mit dem der Käufer in Ihre Fußstapfen treten kann, um nicht die zwei Jahre warten zu müssen, um den Mietvertrag selbst zu verlängern.
Nach unserer Erfahrung als Conveyancing Solicitors dauert der gesamte Prozess in der Regel 6-12 Monate, kann aber gelegentlich davon abweichen.
Freiwillige Mietverlängerung
Bevor Sie eine Kündigung einreichen, sollten Sie überlegen, ob ein weniger formeller Ansatz fruchtbarer sein könnte. In jedem Fall ist dies Ihre einzige Option, wenn Sie sich nicht für eine gesetzliche Verlängerung qualifizieren. Ob es sich um eine praktikable Option handelt, hängt weitgehend von der Art des Eigentümers ab und davon, wie kooperativ / reaktionsschnell er ist.
Sie könnten Ihren Grundstückseigentümer fragen, ob er einer Mietvertragsverlängerung zustimmen wird und wenn ja, zu welchen Bedingungen. Sie müssen nicht antworten oder Bedingungen vorschlagen, aber wenn sie dies tun, gibt es keine feste Anzahl von Jahren, die hinzugefügt werden müssen, und die Grundmiete muss nicht reduziert werden – alle Bedingungen stehen zur Verhandlung.
Daher ist es ratsam, ein Fachgutachten über das angebotene Paket einzuholen. Oft begrüßt ein Grundstückseigentümer die Aussicht auf eine Prämie und die zusätzliche Anziehungskraft, dass sie einfacher und schneller ist als der gesetzliche Prozess. Andere bestehen einfach auf der Zustellung einer förmlichen Mitteilung, manchmal aus buchhalterischen / administrativen Gründen.
Wenn Sie Mittel aus einem Verkauf verwenden müssen, um die Verlängerung zu bezahlen, ist es oft möglich, die beiden Transaktionen gleichzeitig abzuschließen. Es gibt keinen festen Zeitplan für den Abschluss einer Mietvertragsverlängerung, da Sie zu einem großen Teil „in den Händen des Eigentümers“ sind und es ihm freisteht, die angebotenen Bedingungen jederzeit zurückzuziehen / zu ändern.
Zusätzlich zur Prämie und Ihren eigenen Kosten müssen Sie wahrscheinlich die Gutachter und die Rechtskosten des Eigentümers bezahlen. Wenn Sie eine Hypothek haben, ist die Zustimmung Ihres Kreditgebers erforderlich, mit der sich unsere Transportanwälte für Sie befassen können.
Nach unserer Erfahrung dauert der gesamte Prozess in der Regel etwa 3-6 Monate, kann aber gelegentlich davon abweichen.
Dies bietet einen Überblick über die beiden Möglichkeiten, Ihren Mietvertrag zu verlängern. Jeder Fall ist jedoch anders und spezifische Rechtsberatung, die auf Ihre speziellen Bedürfnisse zugeschnitten ist, kann auf Anfrage von unseren Transportanwälten angeboten werden.