Wann kann ich eine Hypothek nach einem Leerverkauf erhalten?

Wenn Sie Ihr Haus durch einen Leerverkauf verloren haben und ein weiteres Hypothekendarlehen erhalten möchten, fragen Sie sich vielleicht, wie lange Sie warten müssen. Ihre Kredit-Score wird einen Hit nach einem Leerverkauf nehmen, wenn auch möglicherweise nicht so viel, wie es wäre, wenn Sie Ihr Haus zu einer Zwangsvollstreckung verloren hatte. Dennoch wird ein Leerverkauf wahrscheinlich verhindern, dass Sie sofort eine weitere Hypothek erhalten.

Die Zeit, die Sie warten müssen, bevor Sie ein neues Hypothekendarlehen beantragen, hängt von der Art des Darlehens und Ihrer Kredithistorie ab. Die folgende Tabelle zeigt, wie lange die Wartezeit nach einem Leerverkauf für verschiedene Arten von Darlehen ist, mit weiteren Details unten.

Denken Sie daran, dass ein Leerverkauf zu einem erheblichen Rückgang Ihrer Kredit-Scores führen wird, was es schwieriger macht, eine neue Hypothek zu bekommen. Wie stark Ihre Punktzahlen fallen, hängt von der Stärke Ihres Kredits ab, bevor Sie Ihr Zuhause verlieren. Wenn Sie zuvor einen ausgezeichneten Kredit hatten, wird Ihre Punktzahl mehr sinken, als wenn Sie bereits verspätete oder verpasste Zahlungen, belastete Konten oder andere negative Punkte in Ihren Kreditberichten hätten.

Ein Fannie Mae oder Freddie Mac Darlehen nach einem Leerverkauf erhalten

Einige Hypothekendarlehen halten sich an Richtlinien, die die Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) festgelegt haben. Diese Darlehen, die als „konventionelle, konforme“ Darlehen bezeichnet werden, können an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden.

Die Wartezeit für diese Art von Hypothekendarlehen nach einem Leerverkauf variiert je nach den Umständen. Ihre Wartezeit wird sein:

• vier Jahre oder
• zwei Jahre, wenn mildernde Umstände vorliegen (d. h. Eine Situation, die sich Ihrer Kontrolle entzieht und zu einer plötzlichen, erheblichen und anhaltenden Einkommensminderung oder einem katastrophalen Anstieg der finanziellen Verpflichtungen geführt hat).

Ein FHA-versichertes Darlehen nach einem Leerverkauf erhalten

Die Zeit, die Sie warten müssen, um eine neue FHA-versicherte Hypothek zu erhalten, hängt von Ihrer Kredithistorie und den Gründen für den Leerverkauf ab.

Wenn keine Wartezeit erforderlich ist

Sie müssen möglicherweise nicht warten, um nach dem Leerverkauf ein FHA-versichertes Hypothekendarlehen zu beantragen, wenn:

• Sie haben alle Hypothekenzahlungen für die vorherige Hypothek innerhalb des fälligen Monats für den Zeitraum von 12 Monaten vor dem Leerverkauf geleistet, und
• Sie haben auch Ihre Ratenschuldenzahlungen für denselben Zeitraum innerhalb des fälligen Monats geleistet.

Dreijährige Wartezeit

Wenn Sie zum Zeitpunkt des Leerverkaufs mit dem alten Hypothekendarlehen in Verzug waren, müssen Sie in der Regel mindestens drei Jahre warten, bevor Sie ein anderes FHA-versichertes Darlehen beantragen.

Ausnahmen von der dreijährigen Wartezeit

Möglicherweise können Sie sich früher als drei Jahre qualifizieren, wenn Sie nachweisen können, dass mildernde Umstände den Hypothekenausfall verursacht haben, wie eine schwere Krankheit oder der Tod eines Lohnempfängers. Scheidung gilt nicht als mildernder Umstand. Eine Ausnahme kann jedoch gemacht werden, wenn die Hypothek eines Kreditnehmers zum Zeitpunkt der Scheidung des Kreditnehmers aktuell war, der Ex-Ehepartner die Immobilie erhielt und es einen anschließenden Leerverkauf gab. Die Unfähigkeit, die Immobilie aufgrund eines Arbeitsplatztransfers oder eines Umzugs in ein anderes Gebiet zu verkaufen, gilt nicht als mildernder Umstand.

Ein VA-garantiertes Darlehen nach einem Leerverkauf erhalten

Sie müssen in der Regel zwei Jahre nach einem Leerverkauf warten, bevor Sie ein VA-garantiertes Darlehen erhalten können, aber Sie haben möglicherweise keine Wartezeit, wenn Sie das Darlehen vor dem Verkauf aktuell hatten.

Andere Arten von Darlehen

Für die meisten anderen Arten von Darlehen, wie Subprime- oder Jumbo-Darlehen, können die Wartezeiten variieren. Einige Kreditgeber folgen den Richtlinien von Fannie Mae. Andere Kreditgeber verkürzen die Wartezeit nach dem Leerverkauf, vorausgesetzt, Sie leisten eine größere Anzahlung (manchmal 25% oder mehr) und stimmen einem höheren Zinssatz zu. Sie müssen auch einen guten Kredit haben.

Ihre Kredit-Scores beeinflussen auch, wenn Sie ein neues Hypothekendarlehen erhalten können

Ungeachtet der Wartezeiten müssen Sie nach einem Leerverkauf immer noch einen guten Kredit aufbauen, um ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Daher müssen Ihre Kredit-Scores, in der Regel Ihre FICO-Scores, die Mindestanforderungen des Kreditgebers erfüllen, um sich zu qualifizieren. Alternativ, während Sie in der Lage sein könnten, eine neue Hypothek mit einem niedrigen FICO-Score zu bekommen, könnten Sie eine größere Anzahlung leisten oder einen höheren Zinssatz zahlen müssen.

Welcher Kredit-Score wird normalerweise für Hypotheken verwendet?

FICO ist der am häufigsten verwendete Score im Hypothekarkreditgeschäft. Die Werte liegen im Allgemeinen zwischen 300 und 850. FICO hat viele verschiedene Bewertungsmodelle, wie FICO, FICO 8 und FICO 9. Die Punktzahl einer Person variiert normalerweise in Abhängigkeit von dem Modell, mit dem sie erstellt wurde, und davon, welche Kreditauskunftei die zugrunde liegende Kreditauskunft bereitgestellt hat. Zum Beispiel verlangen Fannie Mae und Freddie Mac im Allgemeinen, dass Hypothekenbanken den „klassischen FICO“ -Kredit-Score verwenden, um den Kredit zu messen. Der klassische FICO-Score wird auch diese Namen bei den großen Kreditauskunfteien genannt:

• Equifax Beacon® 5.0
• Experian/Fair Isaac Risk Model V2SM und
• TransUnion FICO® Risk Score, Classic 04.

Erforderliche Kredit-Scores für neue Hypotheken

Ab November 2021 verlangt Fannie Mae im Allgemeinen, dass Kreditnehmer je nach Situation einen Kredit-Score von 620 oder 640 haben. Je nach den Umständen erfordert Freddie Mac eine Punktzahl von 620 oder 660 für einen Einfamilien-Hauptwohnsitz. Natürlich können Kreditgeber strengere Anforderungen haben.

Ein FHA-versichertes Darlehen mit einer niedrigen Anzahlung (so niedrig wie 3,5%) erfordert eine Punktzahl von 580. Sie könnten sich immer noch für ein FHA-versichertes Darlehen mit einem FICO-Score von 500 bis 579 qualifizieren, aber anstatt eine Anzahlung von 3,5% zu leisten, wäre Ihre Anzahlung höher, mindestens 10%. Da eine Zwangsvollstreckung jedoch dazu führen kann, dass Ihr FICO-Score um hundert Punkte oder mehr sinkt, möglicherweise unter 500, können Sie sich auch nach Ablauf der Wartezeit nicht für ein Hypothekendarlehen qualifizieren.

Die VA legt keine Mindestanforderung an die Kreditwürdigkeit fest. Aber es erfordert Kreditgeber das gesamte Kreditprofil zu überprüfen.

Wiederherstellung eines guten Kredits nach einem Leerverkauf

Leerverkäufe schädigen die Kreditwürdigkeit. Und je höher Ihre Kredit-Score, desto größer ist der Tropfen mit einem Leerverkauf. Um einen guten Kredit wiederherzustellen und Ihren FICO-Score zu steigern, sollten Sie:

• Zahlen Sie Ihre Rechnungen immer pünktlich
• Halten Sie Ihren Kreditkontostand niedrig, wodurch Ihr Schulden-Kredit-Verhältnis (auch als „Kreditauslastungsrate“ bezeichnet) niedrig bleibt.
• Überwachen Sie Ihre Kreditauskunft auf Fehler und Ungenauigkeiten (siehe unten) und
• pflegen Sie eine kleine Anzahl von Kreditkonten.

Überwachung und Korrektur Ihrer Kreditauskunft

Überprüfen Sie Ihre Kreditauskünfte sofort, wenn Sie nach einem Leerverkauf eine neue Hypothek beantragen möchten. Das liegt daran, dass Leerverkäufe manchmal als „Zwangsvollstreckungen“ in Kreditberichten gemeldet werden. Wenn Ihr Leerverkauf als Zwangsvollstreckung gemeldet wird, wird Ihnen möglicherweise fälschlicherweise ein neues Hypothekendarlehen verweigert, weil:

• ihr Kredit-Score ist niedriger als es sein sollte (Zwangsvollstreckungen sind in der Regel schädlicher für Kredit-Scores als Leerverkäufe)
• Der Kreditgeber hat fälschlicherweise eine längere Wartezeit nach der Zwangsvollstreckung gegen Sie angewendet, wenn Sie sich sonst qualifiziert hätten, oder
• Der Kreditgeber hat von Ihnen verlangt, eine höhere Anzahlung zu leisten, als Sie hätten leisten müssen, wenn der Leerverkauf ordnungsgemäß gemeldet worden wäre.

Sie sollten sich an alle drei großen Kreditauskunfteien wenden, um Fehler zu korrigieren und bereit zu sein, Ihrem Kreditgeber die Dokumentation des Leerverkaufs zur Verfügung zu stellen.

Sprechen Sie mit einem Anwalt

Wenn Sie Fragen zu Hypotheken oder zum Kauf eines Eigenheims haben, sollten Sie mit einem Immobilienanwalt sprechen. Wenn Sie Fragen zur Zwangsvollstreckung haben, wenden Sie sich an einen Anwalt für Zwangsvollstreckung.