Squatting ist der Akt der Nutzung von leerem, stillgelegtem und verlassenem Eigentum. Wenn ein Hausbesetzer bestimmte Anforderungen erfüllt, kann er nach einer bestimmten Zeit nach dem Gesetz des nachteiligen Besitzes oder den sogenannten „Hausbesetzerrechten“ das Eigentum an der Immobilie beanspruchen.
Nachteiliger Besitz
Hausbesetzerrechte beziehen sich auf übersehenes Land, in dem der ursprüngliche Eigentümer für längere Zeit tot oder abwesend war. Die Theorie des Gesetzes des nachteiligen Besitzes beinhaltet eine Verpflichtung für einen Eigentümer, Land zu nutzen, zu erhalten und zu verteidigen. Wenn das Land für längere Zeit vernachlässigt wird, ist das Gesetz der Ansicht, dass der ursprüngliche Eigentümer sein Recht, es zu behalten, verwirkt hat.
Gesetze für nachteiligen Besitz variieren zwischen den Staaten und Territorien, aber es gibt allgemeine Kriterien, die erfüllt sein müssen:
- der Antragsteller muss exklusiv gehabt haben, offener und tatsächlicher Besitz des Landes ohne Zustimmung für eine ununterbrochene Anzahl von Jahren;
- der Besitz war offen und kein Geheimnis, so dass ein Außenstehender annehmen würde, der Kläger habe das Eigentum daran;
- Der Besitz erfolgte friedlich, dh ohne Gewalt oder Gewalt;
- Der Kläger zeigte die Absicht, das Land zu besitzen.
Beweise, die einen Anspruch auf nachteiligen Besitz begleiten müssen, umfassen:
- eine Vermessung des Grundstücks durch einen zugelassenen Vermesser;
- Erklärungen des Antragstellers und Zeugen, die Art und Umfang der Besetzung belegen;
- eine Grundstücksbewertung;
- die Mitteilung an alle, die ein Interesse an dem Land haben.
Die Erklärungen können den Nachweis des Wechsels von Schlössern an Gebäuden, der Reparatur von Immobilien, der Zahlung von Rechnungen und Tarifen oder der Verpachtung des Landes an andere enthalten.
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Ein nachteiliger Besitzanspruch kann nach 12 Jahren gegen einen Eigentümer geltend gemacht werden. Es wird ein Anspruch auf Titel Queensland erhoben.
New South Wales
Ein nachteiliger Besitzanspruch kann nach 12 Jahren gegen einen Eigentümer geltend gemacht werden. Ein Anspruch auf Kronland kann nach 30 Jahren geltend gemacht werden. Ein Anspruch wird an die NSW Land Registry Services gestellt.
McFarland gegen Gertos
Der jüngste Fall McFarland gegen Gertos rückte die Rechte von Hausbesetzern ins nationale Rampenlicht. Im Jahr 2018 verlieh der Oberste Gerichtshof von NSW einem Bauträger Eigentumsrechte, der ein leerstehendes und verfallenes Haus mit 3 Schlafzimmern in Besitz nahm, das er 1998 in Sydney gefunden hatte. Bill Gertos reparierte und renovierte das Haus und vermietete es dann. Das Anwesen stand leer, seit sein letzter Mieter im selben Jahr starb. Die Verwandten des zuletzt aufgeführten Eigentümers stellten die Behauptung von Herrn Gertos in Frage und argumentierten, sie wüssten nicht, dass sie Anspruch auf das Eigentum hätten, bis sie 2017 von der Polizei kontaktiert wurden. Sie behaupteten, das Anwesen sei nie aufgegeben worden. Der Richter stellte fest: „Herr Gertos hat es geschafft, das Sorgerecht für das Land unter Ausschluss aller anderen zu übernehmen und aufrechtzuerhalten, und er hat die Position eines Vermieters übernommen.“ Herr Gertos, der mehr als 140.000 US-Dollar für das Grundstück ausgegeben hat, hat es 2020 für 1,4 Millionen US-Dollar verkauft.
Victoria
Der Limitations of Actions Act 1958 sieht vor, dass nach 15 Jahren ein nachteiliger Besitzanspruch gegen einen Eigentümer geltend gemacht werden kann. Es heißt auch, dass ein solcher Anspruch nicht auf Kronland erhoben werden kann, Bahnstrecke, Wasserbehörden, Ratsland oder gemeinsames Eigentum. Es wird ein Anspruch auf Landnutzung Victoria gemacht.
Tasmanien
Ein nachteiliger Besitzanspruch kann nach 12 Jahren gegen einen Eigentümer geltend gemacht werden. Ein Anspruch wird beim Land Titles Office geltend gemacht.
Südaustralien
Ein nachteiliger Besitzanspruch kann nach 12 Jahren gegen einen Eigentümer geltend gemacht werden. Ein Anspruch auf Kronland kann nach 60 Jahren geltend gemacht werden. Ein Anspruch wird an Land Services SA geltend gemacht.
Westaustralien
Der Antragsteller muss den Besitz des Landes für mindestens 12 Jahre oder in einigen Fällen mindestens 30 Jahre nachweisen, wenn der eingetragene Eigentümer eine Behinderung hat.
Ein Antrag wird beim Registrar of Titles (Landgate) oder über ein Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof gestellt, wenn ein Einspruch gegen einen Landgate-Antrag vorliegt.
Australian Capital Territory
Nachteiliger Besitz ist nicht Teil des Landrechts im GESETZ.
Northern Territory
Nachteiliger Besitz ist nicht Teil des Landrechts im NT.
Anfechtung eines Anspruchs
Die Beweislast liegt beim Antragsteller, der das Recht der Hausbesetzer geltend macht, nachteiligen Besitz im Gleichgewicht der Wahrscheinlichkeiten zu zeigen. Der eingetragene Eigentümer des Landes kann einen Vorbehalt gegen das Land erheben und Fakten erheben, um den Anspruch zu widerlegen, z. B. Beweise für den Wiedereintritt in das Land, die Anordnung des Antragstellers, das Land zu verlassen, oder das Entfernen eines Zauns oder Gebäudes während der Besatzungszeit. Der beste Beweis ist die schriftliche Bestätigung, dass die Person das Land im Rahmen einer Vereinbarung besetzt.
Für Beratung oder Vertretung in rechtlichen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Armstrong Legal.