So kündigen Sie einen Mietvertrag für Wohnimmobilien

06 Okt 2016

Einleitung

Es gibt eine Reihe verschiedener Gesetze, die sich auf Wohnungsmieten auswirken. Dieser Artikel untersucht diejenigen, die für die Kündigung eines Wohnmietvertrags relevant sind, und erläutert das ordnungsgemäße Verfahren, das bei der Kündigung eines Wohnmietvertrags aufgrund eines Verstoßes eines Mieters zu befolgen ist.

Zwei verschiedene Arten von Kündigungsfristen

Es ist wichtig, zu Beginn zwischen zwei verschiedenen und wichtigen Kündigungsfristen zu unterscheiden. Die erste ist relevant, wenn versucht wird, einen Mietvertrag zu kündigen, bevor die vereinbarte feste Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Nennen wir das die ‚vorzeitige Kündigungsfrist‘. Manchmal haben Leasingverträge diese Klauseln und manchmal nicht. Wenn es keine solche Klausel gibt, kann der Mietvertrag (außer in Situationen, in denen das Verbraucherschutzgesetz oder das Mietwohnungsgesetz gelten) nicht vorzeitig gekündigt werden, es sei denn, beide Parteien stimmen dem zu.

Die zweite Kündigungsfrist wird relevant, wenn ein Vermieter oder Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat und die andere Partei die Behebung des Verstoßes schriftlich ankündigen möchte. Das Versäumnis, den Verstoß innerhalb der festgelegten Frist zu beheben, berechtigt die unschuldige Partei, den Mietvertrag zu kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz von der beleidigenden Partei zu verlangen. Nennen wir dies die ‚Breach Notice Period‘.

Gerichtstage v Kalendertage v Werktage

Bevor wir uns mit den anwendbaren Gesetzen befassen, ist es auch wichtig zu beachten, dass sich Mietverträge normalerweise auf Kalendertage beziehen, dh auf jeden Tag im Kalender, einschließlich Wochenenden und Feiertagen. Das Verbraucherschutzgesetz bezieht sich speziell auf Werktage in Abschnitt 14, was bedeutet, dass Sie Wochenenden und Feiertage ignorieren müssen. Manchmal beziehen sich Gesetze oder Mietverträge auf Gerichtstage, was bedeutet, dass Sie nur Tage zählen, an denen das Gericht geöffnet ist und sitzt, obwohl es in Mietsituationen nur wenige Hinweise auf Gerichtstage gibt. Wenn die Arten von Tagen nicht definiert sind, müssen Sie sie als Kalendertage betrachten und Wochenenden und Feiertage einschließen.

Das Mietwohnungsgesetz

Das Mietwohnungsgesetz sieht vor, dass, wenn ein Mieter nach Ablauf der in einem schriftlichen Mietvertrag festgelegten Frist die Immobilie besetzt, der Mietvertrag zu denselben Bedingungen wie im schriftlichen Dokument weiterläuft, mit der Ausnahme, dass die Mietdauer nur einen Monat beträgt (d. h. Es entsteht eine Mietsituation von Monat zu Monat). In solchen Fällen sieht das Mietwohnungsgesetz ausdrücklich vor, dass die Kündigungsfrist für jede Partei einen Monat beträgt. Dies gilt nur für Situationen, in denen ein Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags um einen weiteren Monat verhindern möchte – dies gilt nicht für eine Kündigung durch einen Vermieter aufgrund eines Verstoßes des Mieters. Das Mietwohnungsgesetz schreibt nicht vor, wie viele Tage die Kündigungsfrist für Verstöße betragen muss.

Das Verbraucherschutzgesetz

Das Verbraucherschutzgesetz gilt für die Lieferung von Waren und Dienstleistungen innerhalb Südafrikas. Dieses Gesetz definiert Wohnunterbringung ausdrücklich als Dienstleistung, die Wohnmieten betrifft. Die Anwendung des S ist nur in zwei Fällen ausgeschlossen; erstens, wenn der Wohnungsmietvertrag zwischen zwei juristischen Personen abgeschlossen wird und der Leasingnehmer einen Jahresumsatz oder Vermögenswert von mehr als R 2 Millionen hat; und zweitens, wenn der Leasinggeber die Immobilie nicht im normalen Geschäftsgang vermietet. Dieses Gesetz sieht vor, dass ein Verbraucher (d. H. ein Mieter) einen befristeten Vertrag (d. h. b. ein Mietvertrag) aus irgendeinem Grund – der in keinem Zusammenhang mit einem Verstoß des Lieferanten (d. H. des Vermieters) stehen kann – durch schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Vermieter von 20 Tagen über die Kündigung.

Für den Fall, dass der Mieter beschließt, den Mietvertrag zu kündigen, bevor der Mietvertrag sonst im normalen Verlauf geendet hätte, hat der Vermieter Anspruch auf eine „angemessene Stornogebühr“, deren Richtlinien in Vorschrift 5 des Verbraucherschutzgesetzes vorgesehen sind. Einige Vermieter berechnen dem Mieter einfach den gesamten Betrag, der sonst in Bezug auf den Mietvertrag geschuldet worden wäre, wenn er seine volle Laufzeit hätte.

Dies ist nicht unbedingt der richtige Ansatz. Verordnung 5 legt ausdrücklich die Parameter der „Angemessenheit“ in dieser Hinsicht fest und listet eine Reihe bemerkenswerter Faktoren auf, darunter: die Länge der Kündigungsfrist durch den Verbraucher; die angemessene Länge, innerhalb derer der Vermieter einen neuen Mieter vermitteln könnte; und allgemeine Praxis der Branche. Betrachtet man die Faktoren ganzheitlich, so ist klar, dass zwischen einer und zwei Monaten Miete eine angemessene Strafe anfallen würde, zusammen mit weiteren Schadensersatzansprüchen und ausstehenden Mieten, die im Laufe des Mietverhältnisses entstanden sind.

Ein Vermieter hingegen kann den Mietvertrag eines Mieters nur kündigen, wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat, und wenn der Mieter dies nach 20 Werktagen schriftlicher Mitteilung an den Mieter zur Behebung des Verstoßes nicht getan hat. Dies ist kritisch, weil es trotz allem gilt, was der Mietvertrag sagt – es überschreibt somit die Bestimmungen des Mietvertrags (oder das Gewohnheitsrecht, das angewendet hätte, wenn bestimmte wichtige Bestimmungen des Mietvertrags versehentlich nicht vereinbart worden wären). Folglich befasst sich das Verbraucherschutzgesetz nur mit der Kündigungsfrist für Verstöße und nicht mit der Kündigungsfrist für vorzeitige Kündigungen. Tage, die im Sinne von Abschnitt 14 des Verbraucherschutzgesetzes berechnet werden, sind Werktage, dh Sie ignorieren Wochenenden und Feiertage.

Das Verbraucherschutzgesetz besagt auch ausdrücklich, dass, wenn seine Bestimmungen im Widerspruch zu denen eines anderen Gesetzes stehen, das Gesetz, das dem Verbraucher (dem Mieter) den größten Schutz bietet, das andere außer Kraft setzt. Dies ist aus den unten diskutierten Gründen kritisch.

Gewohnheitsrecht

Das Gewohnheitsrecht ist relevant, da es die Standardposition ist, die eintritt, wenn die Parteien keine Einigung über bestimmte Bedingungen eines Mietvertrags erzielen. In der Tat tritt dies ziemlich oft auf. Zum Beispiel könnten die Parteien vergessen, sich darauf zu einigen, wie viele Tage eine schriftliche Kündigung für einen Mieter erforderlich ist, um einen Verstoß zu beheben, bevor ein Vermieter kündigen kann, oder wie viele Tage / Monate eine Kündigung erfolgen muss, wenn eine der Parteien den Mietvertrag kündigen möchte vor seinem natürlichen Ende.

In Bezug auf unser Gewohnheitsrecht muss die Kündigung eines Mietvertrags für die Dauer eines Kalendermonats erfolgen, was bedeutet, dass die Kündigung beispielsweise nicht vom 15. April bis zum 14. Mai erfolgen kann, da sie vom 1. eines bestimmten Kalendermonats bis zum letzten Tag dieses bestimmten Kalendermonats erfolgen muss. Darüber hinaus sieht unser Gewohnheitsrecht vor, dass Kündigungsfristen mit den Mietzahlungsintervallen übereinstimmen; Das heißt, wenn Sie jeden Monat Miete zahlen, muss die Kündigung mindestens einen Monat im Voraus erfolgen. In Bezug auf die Kündigungsfrist für Verstöße sieht das Gesetz vor, dass es sich um eine angemessene Frist handelt, wenn sich die Parteien nicht darauf einigen. Was ‚vernünftig‘ ist, hängt von den Tatsachen jedes Falles ab, und das Gericht wird dies entscheiden. Wenn also die Parteien vereinbaren, dass der Mietvertrag von einer der Parteien vor seinem natürlichen Abschluss gekündigt werden kann, sie jedoch vergessen, festzulegen, wie lange die Kündigungsfrist für eine vorzeitige Kündigung sein muss, lautet die Antwort, dass mindestens ein Kalendermonat schriftlich angekündigt werden muss, um eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags durch eine der Parteien herbeizuführen, und es muss vom 1. des Monats bis zum Ende dieses Monats gegeben werden. Dies steht unter dem Vorbehalt, dass diese Kündigungsfrist als angemessen erachtet wird – jeder Fall ist nach seinem eigenen Sachverhalt zu beurteilen.

Kollisionsrecht

Da es in jeder Situation so viele Gesetze gibt, die für Wohnungsmietverträge gelten, ist es oft schwierig, die Anzahl der Tage zu bestimmen, die für Kündigungs- und Kündigungsfristen angegeben werden müssen. Das Gewohnheitsrecht wird immer jeder Gesetzgebung untergeordnet sein, die später erlassen wurde, um ein bestimmtes Problem zu lösen. Jede Gesetzgebung, die sich mit dem Problem im Allgemeinen befasst, wird normalerweise der Gesetzgebung unterworfen, die später erlassen wird, um das Problem speziell zu behandeln. Um die Angelegenheit weiter zu verwirren, besagt das Verbraucherschutzgesetz (das nicht spezifisch für Mietverträge ist), dass, wenn seine Bestimmungen mit einem anderen Gesetz in Konflikt stehen, das Gesetz gilt, das dem Verbraucher den größten Schutz bietet.

Es stellen sich mehrere schwierige Fragen:

1. Wenn Ihr Mietvertrag besagt, dass eine Benachrichtigung über einen Verstoß von 7 Tagen erforderlich ist, das Verbraucherschutzgesetz jedoch eine schriftliche Mitteilung von 20 Werktagen vorsieht, um den Mietvertrag zu kündigen, wie bringen wir die beiden in Einklang?
2. Ist es noch möglich, einen Mietvertrag nach dem ‚dritten Streik‘ (dh dritten Verstoß) eines Mieters ohne weitere Ankündigung zu kündigen, wie es viele Mietverträge vorsehen, im Lichte des Verbraucherschutzgesetzes?
3. Wenn in einem Mietvertrag (mündlich oder schriftlich) die vorzeitige Kündigungsfrist nicht festgelegt ist, tritt dann das Verbraucherschutzgesetz in Kraft und führt dazu, dass der Mietvertrag von einem Vermieter überhaupt nicht vorzeitig kündbar ist und nur bei einem Verstoß des Mieters kündbar ist?

#1: Kündigungsfrist und Kündigungsfrist

Schauen Sie sich zunächst die Bestimmungen des Mietvertrags selbst an. Die meisten Mietverträge enthalten eine Verletzungsklausel, die einen Zeitraum von mehreren Tagen angibt, die erforderlich sind, um den Mieter über einen Verstoß zu informieren. Wenn keine Frist für einen Verstoß angegeben ist, handelt es sich um eine angemessene Frist im Sinne des Common Law.

Wenn Sie den Verstoß bekannt geben und dieser nicht innerhalb der Kündigungsfrist behoben wird, bedeutet dies, dass Sie Maßnahmen ergreifen können, um alles zu verklagen, was geschuldet ist, oder sogar Vorladung ausstellen und die Waren des Mieters anhängen, indem Sie die Hypothek Ihres Vermieters geltend machen, aber Sie können den Mietvertrag nicht kündigen und räumen.

Der Grund dafür ist, dass Sie eine schriftliche Kündigungsfrist von 20 Werktagen haben müssen, um den Mietvertrag zu kündigen (und damit zu räumen, weil Sie nicht räumen können, ohne den Mietvertrag gekündigt zu haben) im Sinne des Verbraucherschutzgesetzes. Wenn Sie also letztendlich der Meinung sind, dass Sie den Mietvertrag kündigen und räumen möchten oder müssen, können Sie dies erst nach 20 Werktagen schriftlicher Mitteilung tun – während dieser Zeit hat der Mieter den Verstoß nicht behoben. Viele Vermieter.

Fügen Sie beide Zeiträume in ihre Vertragsverletzungsmitteilung ein und sagen Sie, dass, wenn der Verstoß nicht innerhalb von 7 Kalendertagen behoben wird (oder welche Anzahl von Tagen auch immer im Mietvertrag festgelegt ist oder welche Anzahl von Tagen im Sinne des Common Law angemessen ist), sie Maßnahmen ergreifen werden, um fällige Beträge zurückzufordern; wenn der Verstoß jedoch nicht innerhalb von 20 Werktagen behoben wird, wird der Mietvertrag gekündigt und der Mieter vertrieben. Auf diese Weise geben Sie eine Benachrichtigung, die jedoch für beide Zeiträume gültig ist, und der Mieter wird angemessen vor den Folgen der Nichteinhaltung gewarnt sowie darüber, wie und wann er den Verstoß beheben muss, um diese Folgen zu vermeiden.

#2: So kündigen Sie einen Wohnmietvertrag

Dies sind Klauseln in einem Mietvertrag, die vorsehen, dass der Vermieter berechtigt ist, den Mietvertrag ohne weitere Benachrichtigung des Mieters zu kündigen, sobald ein Mieter dreimal gegen den Mietvertrag verstoßen hat (in der Regel mit besonderem Hinweis auf Zahlungsverzug). In solchen Fällen würde der Vermieter dem Mieter keine dritte Gelegenheit geben, den Verstoß zu beheben, sondern lediglich ein Kündigungsschreiben senden.

Es ist jedoch fraglich, ob dies im Hinblick auf das Verbraucherschutzgesetz rechtlich zulässig ist, das vorsieht, dass der Vermieter den Mietvertrag nur mit schriftlicher Frist von 20 Werktagen kündigen kann, nachdem der Mieter den Verstoß nicht behoben hat.

Es scheint also, dass diese Klauseln des dritten Streiks nicht mehr rechtsgültig sind. Nach Ansicht des Autors ist dies eine schwere Ungerechtigkeit gegenüber den Vermietern, da sie für immer dazu verurteilt sind, verspätete Zahlungen und andere Verstöße gegen den Mietvertrag durch ihre Mieter zu akzeptieren. Sofern der Mieter den Verstoß innerhalb der Kündigungsfrist von 20 Werktagen behebt, ist der Vermieter nicht zum Rücktritt berechtigt. Die einzige Möglichkeit, einen lästigen Mieter in einer solchen Situation loszuwerden, besteht darin, den Mietvertrag vollständig laufen zu lassen und die Kündigung ohne weitere Verlängerung sicherzustellen.

# 3: Gibt es eine vorzeitige Kündigungsfrist, wenn der Mietvertrag nicht angegeben ist, und was ist das?

1. Wenn die Parteien vereinbart haben, dass eine vorzeitige Kündigungsfrist gilt, und sie sich auf diese Kündigungsfrist geeinigt haben, kann jede Partei kündigen, indem sie der anderen Seite die erforderliche Mitteilung macht. Dies gilt, solange der Mietvertrag nicht von den Bestimmungen des Mietwohnungsgesetzes betroffen ist – dh. wenn der schriftliche Mietvertrag abgelaufen ist und die Parteien den Mietvertrag danach einfach von Monat zu Monat fortsetzen.
2. Wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen Mietvertrag von Monat zu Monat handelt, wie im Mietwohnungsgesetz vorgesehen, kann er von beiden Parteien nur durch schriftliche Kündigung eines vollen Kalendermonats gekündigt werden.
3. Wenn die Parteien überhaupt nicht in Betracht gezogen haben, dass eine vorzeitige Kündigung zulässig wäre, ist dies keine Option – außer wie in Abschnitt 3.2 oben vorgesehen, was eher eine Weigerung darstellt, den Mietvertrag erneut zu verlängern, als eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags.

1. Wenn die Parteien vereinbart haben, dass eine vorzeitige Kündigungsfrist gilt, sie sich jedoch nicht auf diese Kündigungsfrist geeinigt haben, tritt das Gewohnheitsrecht ein und eine Kündigungsfrist von einem vollen Kalendermonat sollte ausreichen – sofern dies unter den gegebenen Umständen angemessen ist.

1. In einigen Fällen wird jedoch das Verbraucherschutzgesetz anwendbar sein – was bedeutet, dass, wenn es eine vorzeitige Kündigungsklausel gibt, die eine Kündigung durch Vereinbarung vorsieht, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verletzt hat, der Vermieter aufgrund von Paragraf 14 des Verbraucherschutzgesetzes, der festlegt, dass befristete Verträge nur mit einer schriftlichen Frist von 20 Werktagen gekündigt werden können, wenn der Mieter tatsächlich gegen den Mietvertrag verstoßen hat und der Verstoß nicht behoben wurde, von einer solchen Kündigung ausgeschlossen ist. Es scheint jedoch, dass dies nur dann gilt, wenn das Verbraucherschutzgesetz für den Verbraucher vorteilhafter ist als die anderen Gesetze, die für dasselbe Szenario gelten. Dies liegt daran, dass das Verbraucherschutzgesetz ausdrücklich vorsieht, dass bei Konflikten mit seinen Bestimmungen und anderen Gesetzen das für den Verbraucher günstigste Recht gilt. Die Autoren sind der Ansicht, dass dies eine unzumutbare Situation ist, die der Gesetzgeber für die Immobilienbranche geschaffen hat, da er massive Unsicherheiten darüber schafft, wann vorzeitige Kündigungsklauseln eingehalten werden, weil das, was dem Verbraucher in einem Fall zugute kommt, in einem anderen Fall für den Verbraucher nachteilig sein kann. Hoffentlich geben uns unsere Gerichte bald eine Anleitung, wie wir durch dieses Chaos navigieren können – aber bis dahin seien Sie vorsichtig, wenn Sie sich auf vorzeitige Kündigungsklauseln verlassen, da diese möglicherweise durch das Verbraucherschutzgesetz ungültig werden.

Fazit

Um sicherzugehen, konsultieren Sie einen erfahrenen Immobilienanwalt, bevor Sie Mitteilungen über Verstöße und / oder Stornierungen und / oder vorzeitige Kündigungen und / oder Verlängerungen oder Nichtverlängerungen senden, um sicherzustellen, dass Sie Ihren lästigen Mieter nicht mit Unterkünften versorgen (und ihm / ihr Schadenersatz zahlen), weil er sie rechtswidrig vertrieben hat.

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