Selfstorage-Bau: Was kostet das?
23. Februar 2021 * Steve Hajewski, Marketing Manager
Wenn Sie sich entschieden haben, in Ihr eigenes Self-Storage-Projekt zu investieren, wird die Erstellung eines Baubudgets eine Ihrer ersten Aufgaben sein. Es wird auch immer verbrauchen.
Viele neue Entwickler haben ein klassisches Hühnchen-Ei-Problem. Sie möchten wissen, ob sich ein Projekt lohnt, bevor Sie in Designarbeiten investieren. Aber Sie müssen in Designarbeit investieren, bevor Ihre Lieferanten / Auftragnehmer Ihnen einen soliden Preis für ihre Arbeit geben können.
Die Lösung hier ist, dass Sie verstehen müssen, für wen Sie ein Budget erstellen. In den frühen Phasen der Planung erstellen Sie ein Budget für Ihre eigene Entscheidungsfindung. Um dieses Budget zu erstellen, müssen Sie eine grobe Vorstellung davon haben, was Sie erstellen. Ihr Ziel bei der Erstellung dieses groben Budgets ist es zu entscheiden, ob Sie bereit sind, das Geld in die Designarbeit zu investieren, um Ihr Unternehmen zu gründen.
Grobe Budgetierung – Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie beginnen
- Wie möchte ich meine Immobilie verwalten? Wenn Sie eine unbemannte Immobilie betreiben möchten, müssen Sie höchstwahrscheinlich einen Standort für die Installation (und das Budget) eines Selbstbedienungskiosks und -tors planen. Wenn Sie erwarten, jetzt oder in Zukunft einen Manager zu haben, müssen Sie ein Budget für ein Büro festlegen oder zumindest planen, Platz zu lassen, um später eines hinzuzufügen. Ihr Führungsstil wirkt sich auf Ihr Anlagendesign und Ihre Verwaltungskosten aus.
- Welche Art von Lager soll ich bauen? Werden es typische Drive-Up-Einheiten sein, oder zielen Sie auf einen Markt ab, in dem klimatisiert oder mehrstöckig erwartet wird? Oder vielleicht möchten Sie sich auf große Einheiten für Boots- und Wohnmobilbesitzer konzentrieren. Wenn Sie Ihren Kunden verstehen, können Sie ungefähr verstehen, welche Art von Gebäuden Sie bauen werden, was sich auf Ihre Kosten und Ihre Landnutzung auswirkt.
- Was sind meine Prioritäten für den Cashflow? Wenn Sie gut etabliert sind, können Sie sich für eine größere Anfangsphase entscheiden. Es wird länger dauern, um die Gewinnschwelle zu erreichen; wenn Sie jedoch größer bauen, können Sie Ihre Kosten pro Quadratmeter senken und die Anzahl der Male reduzieren, die Sie benötigen, um die Genehmigung der Plantafel zu erhalten, Baugenehmigungen, zusätzliche Kredite und der Bauprozess. Oder vielleicht sind Sie ein neuer Entwickler und müssen so schnell wie möglich einen positiven Cashflow erzielen.
In Anbetracht dieser Punkte können Sie mit dem Graben beginnen. Ihr Ziel wird es sein, einige „Baseballstadion“ Preise zu entwickeln. Durch Baseballstadion, Ich spreche ungefähre Kosten pro sq ft. Viele neue Entwickler schätzen die Zeit, die ein Auftragnehmer für die Erstellung eines formellen Angebots aufwendet, nicht vollständig ein. Wenn Sie einen vielbeschäftigten Auftragnehmer anrufen und ihn bitten, einen bestimmten Vorschlag für Sie zu unterbreiten, aber keinen detaillierten Projektplan vorlegen, bereiten Sie sich auf Enttäuschung vor. In Ihrem groben Budgetierungsmodus suchen Sie nach einfachen Budgetnummern.
Ihre Projektbudgetpositionen sollten enthalten (beginnend mit den teuersten Positionen): Land, Sortierung, Gebäude, Betonfundamente, Einfahrten, Zugangskontrolle, Elektro / Beleuchtung, Tiefbau, Landschaftsbau, Beschilderung, Genehmigungen und Poller. Zusätzliche Elemente, die Sie möglicherweise berücksichtigen müssen, sind Hydranten oder Sprinkler, Bürooberflächen, umfangreiche Sortierung und architektonische Merkmale. Meine eigene Erfahrung ist, dass eine einstöckige Auffahrt Eigentum kostet rund $40 bis 45 pro sq ft (plus Land) zu entwickeln, und eine klimatisierte Eigenschaft wird rund $60 bis 70 pro sq ft plus Land. Denken Sie daran, diese Zahlen sind mit dem Eigentümer als Generalunternehmer dient. Fügen Sie 15% hinzu, wenn Sie einen GC mieten müssen. In Ihrer Budgetierung sollten Sie auch Bankgebühren, eine Kontingenz von etwa 10% und Startkapital einplanen, um Ihre Hypothek während der Anmietung zu bezahlen.
Die nächste Komponente Ihrer Finanzprognose ist die Umsatzprognose. Wenn Sie kein Land besitzen, verbringen Sie keine Zeit damit, sich in den Details zu verzetteln. Denken Sie bei der groben Budgetierung an Kosten und Einnahmen pro Quadratfuß. Unter Verwendung der Mietpreise in der Nähe bestehender Immobilien, Sie bestimmen Ihren Mietpreis pro Quadratmeter. Ich habe festgestellt, dass die Kosten für eine 10 × 10 und 10 × 15 durchschnittlich gibt Ihnen ein gutes Einkommen pro sq ft Zahl in Ihren Berechnungen zu verwenden. Um konservativer zu sein, Verwenden Sie größere Einheiten für Ihre Schätzungen, da sie ein geringeres Einkommen pro Quadratfuß haben. Ihre nächste Aufgabe besteht darin, zu bestimmen, wie viel Prozent des Grundstücks, das Sie betrachten, bebaubar sein wird. Wir haben festgestellt, dass für traditionelle Drive-Up-Gebäude etwa 30 bis 35% des Grundstücks zu vermietbaren Flächen werden. Mit größeren klimatisierten Gebäuden können Sie eine Abdeckung von 45 bis 50% erreichen. Der Rest werden Grünflächen und Einfahrten sein. Multiplizieren Sie den monatlichen Umsatz pro Quadratfuß mit dem vermietbaren Quadratfuß, um den potenziellen Umsatz zu erzielen.
Bewaffnet mit Baukosten und potenziellen Einnahmen, müssen Sie eine Schätzung Ihrer monatlichen Ausgaben erstellen. Schauen Sie sich also Ihre Baukosten abzüglich Ihrer Anzahlung an und Sie können einen Kreditrechner verwenden, um Ihre monatliche Bankzahlung zu schätzen. Banker werden zögern, Ihnen einen Zinssatz zu nennen, ohne mehr über Sie und die Details Ihres Projekts zu wissen. Sie erhöhen den Komfort Ihres Bankiers, indem Sie bei einem Telefonanruf nach einem Budgetbereich fragen, anstatt ihn aufzufordern, eine Nummer in eine E-Mail zu schreiben. Ihre verbleibenden zu berücksichtigenden Ausgaben sind (beginnend mit den größten) Grundsteuern, Mitarbeiter (falls vorhanden), Kreditkartenabwicklungsgebühren, Nebenkosten, Versicherungen, Schneeräumung / Rasenmähen und Marketing. Kiosk-Servicegebühren und Software-Abonnements sollten ebenfalls berücksichtigt werden, falls zutreffend.
Wenn Sie das noch nicht abgeschreckt hat, sind Sie bereit, alles zusammenzusetzen und zu sehen, wo Sie die Gewinnschwelle erreichen. Ihre monatlichen Ausgaben für eine fertige Website sollten nicht mehr als 70% des Einkommens betragen. Wenn dies der Fall ist, sind Ihre Kosten zu hoch, die Mietpreise zu niedrig oder Sie müssen mehr Einheiten auf dem Grundstück unterbringen. In der Anfangsphase eines Projekts kann die Gewinnschwelle höher sein, und das ist normal, wenn die langfristige Standortprognose attraktive Ergebnisse liefert.
Die Online-Version dieses Ansatzes zum Erstellen einer Finanzprognose finden Sie unter /resources/cost-calculators/basic-investment-calculator/. Mit diesem Online-Tool können Sie die von mir diskutierten Variablen eingeben und Ihre Zahlen verwenden, um eine Break-Even-Projektion und einen 2-Jahres-Cashflow zu erstellen. Ihre Cashflow-Projektion ist ein wichtiger Teil Ihrer Planung, insbesondere wenn Sie ein SBA-Kreditprogramm verwenden. SBA-Programme erfordern, dass Ihr Projekt Break-Even in 2 Jahren oder weniger.
Diese frühe grobe Budgetierung ist ein enorm wichtiger Teil der Self-Storage-Entwicklung – wenn diese Analyse zeigt, dass ein Projekt ein Blindgänger ist, können Sie die Gelegenheit weitergeben, ohne in Designarbeit zu investieren. Diese vorläufige Budgetierungsmethode kann Ihnen auch dabei helfen, das Maximum zu ermitteln, das Sie für ein Paket bezahlen und trotzdem Geld verdienen können. Hoffentlich zeigen die Ergebnisse ein attraktives Projekt. Wenn dies der Fall ist, besteht Ihr nächster Schritt darin, die Immobilie unter Vertrag zu nehmen und dann mit Ihrem örtlichen Bauingenieur an einer detaillierten Standortplanung zu arbeiten.
Dies ist auch der Punkt, an dem Sie einen Machbarkeitsberater in Betracht ziehen sollten. Wenn ein externer Berater Ihr Projekt abwägt, können Sie kostspielige Fehler vermeiden und dies kann von Ihrem Kreditgeber verlangt werden.
Mit einer Immobilie unter Vertrag und einer laufenden Standortplanung sind Sie jetzt bereit, mit Ihren Gewerken an Entwurfsarbeiten und detaillierten Vorschlägen zusammenzuarbeiten. Während Sie diesen Prozess durchlaufen, ist es Ihr Ziel, jede durchgeparkte Werbebuchung in Ihrem Budget durch einen detaillierten Vorschlag Ihrer Lieferanten zu ersetzen. Wenn Sie bereit sind, Ihr Darlehen zu schließen, benötigt Ihre Bank diese Dokumentation.
Ich werde diesen Artikel mit einem massiven Wort der Vorsicht in Bezug auf die endgültige Budgetierung und Projektfinanzierung abschließen. Die im Bauwesen verwendeten Rohstoffe können manchmal schnell schwanken. Die Situation, die Sie als Entwickler vermeiden möchten, besteht darin, Angebote zu erhalten, eine Finanzierung auf der Grundlage dieser Angebote zu erhalten und dann fünf Monate später, wenn Sie versuchen, Materialien zu bestellen, festzustellen, dass die Angebote nicht mehr gültig sind.
Die Antwort auf diese Situation ist, dass Sie sicherstellen sollten, dass alle Angebote sofort gültig sind (und Ihr Budget aktualisieren), bevor Sie die Finanzierung abschließen. Stellen Sie sicher, dass Ihre Verträge die Lieferung in einem realistischen Zeitrahmen ermöglichen – besprechen Sie dies eingehend mit Ihren Lieferanten, um sicherzustellen, dass die vertraglich vereinbarten Preise den Zeitrahmen berücksichtigen, in dem Sie Materialien auf der Baustelle benötigen. Versuchen Sie schließlich, eine gesunde Kontingenz aufzubauen. Sobald die Finanzierung abgeschlossen ist, führen Sie alle Ihre Material- und Arbeitsverträge aus.
Trotz aller Verrücktheit in unserer heutigen Welt ist es eine großartige Zeit zu bauen. Die Zinsen sind niedrig, und die Preise und die Nachfrage nach Self-Storage bleiben hoch. Viel Glück bei Ihrem nächsten Projekt.