Local Authority Searches explained

Sind lokale Suchanfragen beim Kauf eines Hauses wichtig? Was beinhalten sie? Wie lange dauert die Suche nach lokalen Behörden im Jahr 2021 und wie viel kosten sie? Und in welchen Bereichen kommt es zu Verzögerungen? Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.

Die Suche nach lokalen Behörden ist ein wesentlicher Bestandteil des Kaufprozesses von Eigenheimen. Die Informationen, die sie preisgeben, können verwendet werden, um Ihr Angebot neu zu verhandeln und können Sie sogar dazu bringen, sich aus dem Kauf zurückzuziehen. Sie werden auch von Hypothekenbanken benötigt.

Was ist in einer lokalen Behördensuche enthalten?

Eine lokale Behördensuche besteht aus zwei Teilen – einem LLC1 und einem CON29. Die LLC1 – Local Land Charge Register Search – deckt alle Gebühren oder damit verbundenen Einschränkungen in Bezug auf Land oder Eigentum ab. Diese können beinhalten, ob die Eigenschaft:

• ein denkmalgeschütztes Gebäude
• befindet sich in einem Naturschutzgebiet
• unterliegt einer Baumschutzverordnung
• benötigt einen Verbesserungs- oder Renovierungszuschuss
• oder befindet sich in einer Rauchschutzzone

Das Formular umfasst auch Planungsvereinbarungen und bedingte Baugenehmigungen. Alle LLC1-Registrierungen sind für aufeinanderfolgende Eigentümer rechtsverbindlich.

Der zweite Teil der Suche – der CON29 – liefert Informationen über öffentliche Autobahnen, Vorschläge für neue Straßen, Schienenpläne oder Planungsentscheidungen, die das Grundstück betreffen könnten, sowie ausstehende gesetzliche Bekanntmachungen, Verstöße gegen Planungs- oder Bauvorschriften oder das Bestehen einer Zwangsbestellung. Umweltfaktoren, z. B. ob das Haus auf kontaminiertem Land oder in einem von Radongas betroffenen Gebiet steht, werden ebenfalls erfasst.

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Was ist nicht in einer lokalen Behördensuche enthalten?

Es gibt eine Reihe zusätzlicher Berichte, die nicht von der Standard-Suche nach lokalen Behörden abgedeckt werden und daher zusätzlichen Gebühren unterliegen. Die Notwendigkeit einer solchen Suche wird von Ihrem Anwalt oder Hypothekengeber von Fall zu Fall festgelegt (obwohl einige von bestimmten Kreditgebern als wesentlich angesehen werden).

Dazu gehören:

• Das optionale Formular CON29 (O), das sich mit Anträgen auf von privaten Stellen vorgeschlagenen Straßen, Fertigstellungsbescheiden, Bodenerhaltungsbescheiden sowie Umwelt- und Verschmutzungsbescheiden befasst
• Umweltrecherchen (um beispielsweise ein Hochwasserrisiko sowie die Nähe von Mülldeponien oder potenziell kontaminierten Standorten zu ermitteln)
• Recherchen der Wasserbehörde (die alle öffentlichen Abwasserkanäle innerhalb der Grundstücksgrenzen aufzeigen, die sich auf zukünftige Gebäude oder Entwicklungen auswirken könnten)
• Chancel Repair Reports (um festzustellen, ob Ihre Immobilie haftet für Kirchenreparaturbeiträge).

Es ist erwähnenswert, dass die zusätzlichen Suchanfragen, wie Bergbausuchen, Hochwassersuchen und Energie- und Infrastruktursuchen, von der Lokalität der Immobilie und nicht nur vom Förderer oder Kreditgeber bestimmt werden. Zum Beispiel kann eine Bergbausuche erforderlich sein, wenn sich die Immobilie in einem Bergbaugebiet befindet (anstatt weil der Förderer oder Kreditgeber darauf besteht, dass in jedem Fall eine durchgeführt wird).

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Was ist der Unterschied zwischen offiziellen Suchen und persönlichen Suchen?

Es gibt zwei verschiedene Arten der Suche nach lokalen Behörden – offiziell oder persönlich. Die ‚offizielle‘ Methode besteht darin, Formulare direkt an die lokale Behörde zu senden, wo eine Suche von Mitarbeitern des Rates aus dem lokalen Grundbuch durchgeführt wird. Dies wird dann von einem Ratsbeamten unterschrieben und abgestempelt und an Ihren Förderer zurückgegeben.

Personal Local Authority Search

Eine Personal Local Authority Search wird von einer externen Agentur durchgeführt, die nicht mit dem Rat verbunden ist und ‚unabhängig‘ aus demselben Register arbeitet. In vielen Fällen sind diese Recherchen schneller und billiger als eine offizielle Anwendung und werden durch spezifische Informationen über Versicherungspolicen sowie Arbeitgeberfehlerhaftung abgedeckt. Infolgedessen empfehlen viele Förderer die persönliche Suche, obwohl in der Branche immer noch die Debatte darüber tobt, welche die beste ist.

Einige Anwälte glauben, dass eine von der lokalen Behörde durchgeführte offizielle Suche mehr Wert auf Verständlichkeit, Haftung der lokalen Behörde und Einhaltung des regulatorischen Suchcodes legt als auf die Geschwindigkeit der Rückkehr.

Dennoch sind sich die meisten Branchenveteranen einig, dass der Standard und die Genauigkeit persönlicher Suchberichte in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen sind, und argumentieren, dass seriöse, kommerziell bewusste Suchunternehmen häufig ein höheres Maß an Kontrolle, Rechenschaftspflicht und Flexibilität bieten als herkömmliche Suchanfragen (sowie finanzielle und zeitsparende Vorteile). Die Faustregel in solchen Fällen sollte sein, mit Ihrem conveyancing Anwalt zu konsultieren und alle Möglichkeiten prüfen.

In jedem Fall wird oft mehr vom Hypothekengeber bestimmt, ob eine offizielle oder persönliche Suche durchgeführt wird. Der Conveyancing-Anwalt muss das Handbuch des Council of Mortgage Lender überprüfen, um zu sehen, welche Suchanfragen der einzelne Kreditgeber akzeptiert.

Wie viel kostet eine lokale Suche?

Die Gebühren unterliegen einer Vielzahl von Variablen. Wenn Sie eine lokale Behörde Suche zum Beispiel gewählt haben, könnten Sie irgendwo zwischen £ 50 und £ 250 je nach lokaler Behörde berechnet. Zusätzliche Gebühren unterscheiden sich auch entsprechend, also achten Sie darauf, Ihre lokale Behörde Website zu konsultieren, aber im Durchschnitt Entwässerung Berichte kosten zwischen £ 30-40 plus Mehrwertsteuer, während Umweltberichte kosten zwischen £ 30-35 plus Mehrwertsteuer (zum Beispiel).

Persönliche Suche Firmengebühren liegen normalerweise zwischen £ 75- £ 120 für eine Standardsuche.

Alternativ können Sie ein Paket mit fester Gebühr von Ihrem Transportanwalt erwerben, um die vier Hauptberichtskriterien (lokale Behörde, Entwässerung und Wasser, Umwelt- und Chorberichte) abzudecken. Diese kosten in der Regel etwa £ 200-260, aber der Hauptvorteil ist, dass sie die Kosten der lokalen Behörden decken, auch wenn die Gesamtsumme die gezahlte Gebühr übersteigt. Sie können eine persönliche Suche auch kostenlos selbst durchführen, dies wird jedoch nicht empfohlen, da lokale Berichte Fachwissen erfordern, um eine Suche ordnungsgemäß auszuführen.

Wie lange dauert die lokale Suche beim Kauf eines Hauses im Jahr 2021?

Das Regierungsziel für die Rückgabe lokaler Suchanfragen beträgt maximal 10 Arbeitstage.

In Wirklichkeit können die Suchzeiten jedoch erheblich variieren, von 48 Stunden bis zu zehn Wochen! Mildernde Faktoren können sein, ob die Ergebnisse per E-Mail, online oder per Post gesendet werden; saisonale Nachfrage und Personalausstattung der lokalen Behörden.

Als extremes Beispiel gibt es derzeit keine Suche nach Immobilien im London Borough of Hackney; Der Hackney Council hat darauf hingewiesen, dass dies wahrscheinlich noch einige Zeit der Fall bleiben wird. Dies war auf einen Cyberangriff zurückzuführen.

Die jüngsten von Search Flow am 25. Oktober 2021 gemeldeten Bearbeitungszeiten ergaben die folgenden schlimmsten Straftäter, die zwischen 35 und 60 Tagen brauchten, um Suchanfragen zurückzugeben:

• Amber Valley Borough Council (35 Tage)
• Blackburn mit Darwen Borough Council (35 Tage)
• Blyth Valley Borough Council (35 Tage)
• Burnley Borough Council (40 Tage)
• Central Bedfordshire Council (40 Tage)
• Chester le Street District Council (40 Tage)
• Derwentside District Council (40 Tage)
• Dorset Rat (60 Tage)
• Durham Rat (40 Tage)
• Easington District Council (40 Tage)
• Flintshire County Council (35 Tage)
• Bezirksrat von Lichfield (40 Tage)
• North Warwickshire Borough Council (35 Tage)
• North West Leicestershire District Council (35 Tage)
• Plymouth City Council (40 Tage)
• Sedgefield Borough Council (35 Tage)
• South Staffordshire District Council (40 Tage)
• Tamworth Borough Council ( 40 tage)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 Tage)
• Wear Valley District Council (40 Tage)
• Worcester City Council (35 Tage)

Wir empfehlen Ihnen dringend, mit Ihrem Förderer die Situation zu überprüfen, in der Sie kaufen, sobald Sie ernennen Sie sie.

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Wie kann ich eine lokale Suche beschleunigen?

Um die lokale Suche zu beschleunigen, weisen Sie Ihren Anwalt an, die lokale Suche zu starten, sobald Ihr Angebot angenommen wurde.

Einige Branchenexperten raten Verkäufern, Suchanfragen zu bestellen (mit dem Problem, den Käufer dazu zu bringen, die Kosten zu einem späteren Zeitpunkt zu bezahlen). Beachten Sie jedoch, dass die Suche nur 3 Monate dauert.

Wenn Ihre örtliche Behörde Sie wahrscheinlich wochenlang warten lässt und das Risiko eingeht, dass Sie Ihre Kaufimmobilie verlieren, können Sie eine persönliche Suchfirma in Betracht ziehen, wie oben erwähnt. Erkundigen Sie sich jedoch bei Ihrem Anwalt oder Ihrer örtlichen Behörde, bevor Sie entscheiden, welche am schnellsten ist.

Suchversicherung ist ebenfalls eine Option.

Weitere Informationen darüber, wie lange der Förderprozess dauern sollte, finden Sie in unserem Ratgeber.

Local Authority Search Indemnity Insurance

Wenn sich Ihre Suche verzögert, ist ein wachsender Trend die Versicherung der Local Authority Search Indemnity. Oft für sehr wenig verfügbar (Prämien ab £ 20), ist dies eine Art von Versicherung, die bedeutet, dass Sie versichert sind, wenn eine Bestellung zugestellt wird, die Sie dazu veranlasst, die Immobilie unter dem für die Immobilie gezahlten Preis zu verkaufen.

Es bedeutet, dass Sie mit Ihrem Hauskauf in Abwesenheit von lokalen Suchergebnissen mit ein wenig mehr Sicherheit fortfahren können. Sie werden jedoch immer noch durch die Tatsache ausgesetzt sein, dass Sie keine detaillierten Informationen über potenzielle lokale Probleme und Bedrohungen kennen, die Ihren Genuss der Immobilie beeinträchtigen könnten.

Local Authority Search Indemnity Insurance unterliegt auch der Genehmigung Ihres Hypothekengebers. Sie sollten überprüfen, ob Ihr Kreditgeber dies akzeptiert. Einige der größten Kreditgeber, darunter Halifax, HSBC und die Bank of Ireland, werden wahrscheinlich keine Entschädigung für Suchverzögerungen anstelle von vollständigen Suchanfragen akzeptieren. Skipton Building Society und NatWest haben gerade angekündigt, dass sie eine Suchversicherung akzeptieren werden.

Wir empfehlen Ihnen dringend, die Vor- und Nachteile einer Versicherung mit Ihrem Transportanwalt zu besprechen.

Was ist zu beachten, wenn Sie eine lokale Suche erhalten?

Es gibt einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie Ihren lokalen Behördenbericht für bare Münze nehmen. Erstens ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass lokale Suchanfragen oft nur für Ihre Immobilie oder Straße relevant sind und möglicherweise keine Entwicklungen abdecken, die sich in kurzer Entfernung (oder sogar nebenan) befinden. Berichte können variieren, Überprüfen Sie daher immer den Aufgabenbereich Ihrer Suche oder stellen Sie zusätzliche Anfragen bei Ihrem Gemeinderat. Sie können beispielsweise die meisten Planungsanträge nach Postleitzahl auf der Website der lokalen Behörde nach dem Gebiet durchsuchen, in dem Sie kaufen. Es sei daran erinnert, dass alle Planungsvorschläge, die nach Ihrer Suche eingereicht werden, nicht berücksichtigt werden.

Muss ich eine Suche erhalten, wenn ich ein Barkäufer bin?

Bargeldkäufer müssen nicht unbedingt eine Suche durchführen, aber die meisten Transportanwälte werden dies empfehlen. Wenn der Kunde sich dafür entscheidet, keine Durchsuchungen bei lokalen Behörden durchzuführen, kann der Beförderer alternativ keine Durchsuchungshaftpflichtversicherung empfehlen.

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