Beim Kauf einer Mietwohnung müssen Sie sorgfältig über die Anzahl der verbleibenden Jahre des Mietvertrags und die Risiken der Grundmiete nachdenken, denen Sie sich möglicherweise aussetzen. Dafür gibt es zwei Gründe:
- Ihr Hypothekengeber wird wahrscheinlich eine bestimmte Anzahl von Jahren benötigen, um auf dem Mietvertrag zu bleiben und wird nur verleihen, wenn die Grundmiete ‚angemessen‘ ist; und
- Die Immobilie, in die Sie investieren, ist ein Vermögenswert – ein Vermögenswert mit einem kurzen Mietvertrag und einer fiesen Grundmiete ist für zukünftige Käufer viel weniger wert, daher müssen Sie dies als potenzielle Kosten während Ihres Eigentums an der Immobilie berücksichtigen. Ein Käufer wird wahrscheinlich einen kürzeren Mietvertrag und / oder eine niedrigere Grundmiete als Verhandlungsinstrument verwenden, um den Verkaufspreis der Immobilie zu senken. .
Das 80-Jahres-Problem
Der wichtigste Punkt, an den man sich erinnern sollte, ist, dass ein Pachtobjekt ein abschreibender Vermögenswert ist. Wenn ein Mietvertrag kürzer wird, sinkt sein Wert, d. H. Die Wohnung wird weniger wertvoll.
Ein weiteres Problem ist, dass die Verlängerung teurer wird, wenn der Mietvertrag kürzer wird. Daher ist es immer ratsam, eher früher als später zu verlängern.
Heiratswert
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass, wenn ein Mietvertrag unter 80 Jahre fällt, eine zusätzliche Form der Entschädigung an den Grundstückseigentümer als Teil des für die Mietverlängerung zu zahlenden Preises zu zahlen ist. Dies wird als ‚Heiratswert‘ bezeichnet. Dieser Heiratswert wird weiter stark ansteigen, da der Mietvertrag immer kürzer wird.
Grundmiete
Die Kreditgeber sind besonders abgeneigt gegenüber steigenden oder unangemessenen Grundmieten, und einige beginnen, die Kreditvergabe für einige Grundmieterhöhungen zu verweigern, die für sie zuvor akzeptabel waren.
Mietvertragsverlängerung
Niki Adkins ist Associate und Leasehold Specialist.
Niki sagt: „Wenn Sie erwägen, einen Mietvertrag zu erwerben, der sich der 80-Jahres-Marke nähert oder der bereits unter 80 Jahre gefallen ist, ist es wichtig, dass Sie eine Mietvertragsverlängerung prüfen. In der Tat können die meisten Hypothekenbanken verlangen, dass eine Verlängerung erhalten wird, bevor sie gegen die Immobilie verleihen. Denken Sie auch daran, dass Sie, wenn Sie nicht sofort eine Verlängerung vereinbaren, dies wahrscheinlich tun müssen, bevor Sie die Immobilie in Zukunft verkaufen können. Die Anforderungen der Kreditgeber ändern sich von Woche zu Woche, und daher ist es unerlässlich, dass Sie sich in Bezug auf die Bedingungen eines Mietvertrags fachkundig beraten lassen „.
Punkte, die als potenzieller Käufer einer Immobilie mit einem kurzen Mietvertrag zu berücksichtigen sind
Es gibt zwei mögliche Wege, um einen Mietvertrag zu verlängern.
- Der Verkäufer, der eine gesetzliche Mietvertragsverlängerung einleitet und Ihnen als Käufer den Vorteil dieses Prozesses zuweist (vorausgesetzt, der Verkäufer besitzt die Immobilie seit zwei Jahren); oder
- Es kann Ihrem Verkäufer möglich sein, eine informelle Mietvertragsverlängerung mit dem Grundstückseigentümer zu vereinbaren und abzuschließen, bevor Sie Verträge austauschen; Dadurch wird die Angelegenheit vollständig behandelt, bevor Sie die Wohnung kaufen.
Überlegungen zur gesetzlichen Mietverlängerung
- Die Bedingungen sind festgelegt, d. h. weitere 90 Jahre bei einer Peppercorn-Grundmiete – daher kann der Grundstückseigentümer Ihnen keine ungünstigen Konditionen anbieten;
- Wenn der für Ihre Mietvertragsverlängerung zu zahlende Preis nicht mit dem Grundstückseigentümer vereinbart werden kann, können Sie beim First-Tier-Property-Tribunal eine Bestimmung des zu zahlenden fairen Preises beantragen;
- Der Grundstückseigentümer ist gezwungen zu vervollständigen und kann nicht zurücktreten – es spielt daher keine Rolle, ob Sie wissen, um welche Art von Grundstückseigentümer es sich handelt;
- Ihr Verkäufer kann die gesetzliche Kündigung in Ihrem Namen zustellen, wenn er den Vorteil seines zweijährigen (oder mehr) Eigentums an Sie abtreten kann. Sie können dann den Mietvertragsverlängerungsprozess fortsetzen, sobald der Kauf abgeschlossen ist;
- Sie würden einen reduzierten Preis für die Wohnung unter Berücksichtigung der Kosten der Mietvertragsverlängerung vereinbaren.
Überlegungen zur informellen Mietverlängerung
- Der Grundstückseigentümer könnte ungünstige Konditionen anbieten, da diese nicht festgelegt sind (z. B. eine kurze Verlängerung, aber eine unangemessen steigende Grundmiete);
- Es gibt keine Unterstützung durch das First-Tier-Tribunal;
- Der Freeholder könnte jederzeit von der Transaktion zurücktreten. Entscheidend ist, wenn Sie die Immobilie zu diesem Zeitpunkt bereits gekauft haben, müssten Sie zwei Jahre warten, um Ihre eigene gesetzliche Kündigung zu erfüllen, bis zu diesem Zeitpunkt ist der Mietvertrag zwei Jahre kürzer und „zwei Jahre teurer“ zu verlängern;
- Sie werden wahrscheinlich nicht wissen, wie zuverlässig der Grundstückseigentümer zu diesem Zeitpunkt ist;
- Vorausgesetzt, die Verlängerung ist abgeschlossen, bevor Sie die Immobilie kaufen, würden Sie den vollen Wert für die Immobilie bezahlen.
Niki kommt zu dem Schluss: „Es gibt viel zu beachten. Gerne besprechen wir die Vor- und Nachteile Ihrer Situation und der Immobilie und führen Sie durch den Prozess. Wir beschäftigen uns häufig mit Mietverlängerungen im Rahmen einer Beförderung, und Kunden finden es vorteilhaft, dass wir beide Aspekte nahtlos mit unseren Kollegen im Beförderungsteam hier bei Frettens abwickeln können. Bitte kontaktieren Sie uns, wenn wir Ihnen helfen können.“
Weitere Informationen herunterladen
Wir haben eine Reihe von Informationsblättern und Anleitungen zu diesem Prozess auf unserer Seite Lease Extensions.
Unser Leasehold Extension-Team mit Sitz in Christchurch deckt auch alle Bereiche des Landes ab, da die Arbeit aus der Ferne erledigt werden kann. Wenn Sie Fragen haben, müssen Sie uns nur bei Frettens fragen. Bitte rufen Sie 01202 499255 an und wir werden uns gerne über Ihre Situation und Ihre besonderen Anforderungen unterhalten.