Kannst du Reichtum aufbauen, indem du dein Eigentum umzonst? Ja! So verändern sich

Städte und Nachbarschaften im Laufe der Zeit. Wenn sich die Bedürfnisse einer Gemeinde ändern, wird die lokale Regierung ein Gebiet neu einteilen und die Zonenklassifizierung ändern. Was einst Ackerland war, ist heute eine Gemeinde mit brandneuen Häusern, Einkaufszentren und Industrieparks.

Die Umwidmung von Immobilien kann für Grundbesitzer eine lukrative Gelegenheit sein, ihr Eigentum umzuwandeln. Sie können ein Mehrfamilienhaus in einem historischen Viertel bauen oder ein Grundstück nehmen und ein Einkaufszentrum in einer ländlichen Gegend bauen. Aber es gibt viele Überlegungen und eine ganze Eigenschaft Umzonung Prozess zu durchlaufen, um es zu erledigen.

Was ist Zoning?

Zoning ist eine Reihe von Gesetzen, die die Landnutzung kontrollieren. Die Hauptfunktion der Zoneneinteilung besteht darin, zu regeln, was mit einem Grundstück gemacht werden kann. Zoning Bezirke diktieren, wo verschiedene Landnutzungsaktivitäten, wie Wohn-, Gewerbe- oder Industrie, kann sich befinden. Zoning kann andere Dinge regulieren, wie Dichte, Höhe, Yard-Rückschläge und so weiter. Die Nutzung des Landes ist jedoch das Hauptanliegen.

Warum die Zoneneinteilung ändern?

Der Hauptgrund für die Änderung der Zoneneinteilung ist, dass der Grundbesitzer eine Chance sieht. Welche Möglichkeiten gibt es? Es könnte sein, eine Wohnunterteilung zu entwickeln, ein Mehrfamilienhaus zu bauen oder ein Haus in ein Büro umzuwandeln. Es könnte eine Vielzahl anderer Dinge sein. Die Möglichkeit, jedoch, möglicherweise nicht nach dem geltenden Zonengesetz zulässig. Daher muss der Grundbesitzer einen Antrag auf Änderung dieses Gesetzes stellen.

Wie ändern Sie die Zoneneinteilung?

Das Ändern der Zoneneinteilung kann schwierig und kostspielig sein. Es kann ein wirklich komplizierter Prozess sein, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Und es gibt keine Garantie dafür, dass der Antrag auf Umwidmung genehmigt wird. Grundbesitzer müssen sich dieser Tatsachen bewusst sein.

Grundsätzlich geht es so: Der Grundbesitzer beantragt einem Verwaltungsrat, die Zoneneinteilung eines Grundstücks zu ändern. Die Schwierigkeit und Kosten entstehen zum Teil, weil es keine Standard-Zonenverordnungen gibt. Jede Stadt, jede Stadt und jeder Landkreis mit Zoneneinteilung kann ihre eigenen Genehmigungen, Gesetze, Einschränkungen und Prozesse erstellen. Sogar Städte direkt nebeneinander können sehr unterschiedliche Zonengesetze haben. Die Änderung der Zoneneinteilung ist auch ein politischer Prozess. Es gibt öffentliche Anhörungen, und Sie müssen die Zustimmung des Gesetzgebers einholen. Der politische Prozess kann ziemlich kostspielig sein – und hässlich.

Da jeder Ort anders ist, kann ich nur sehr allgemein schreiben, wie Sie die Zoneneinteilung Ihrer Immobilie ändern können. Es kann sogar Fälle geben, in denen Anwälte in den Prozess einbezogen werden müssen. Es gibt einfach keine Möglichkeit, dass ein Artikel alles abdecken könnte.

Im Allgemeinen müssen Grundbesitzer Folgendes tun, wenn sie über eine Änderung der Zoneneinteilung auf ihrem Grundstück nachdenken.

Schauen Sie sich um die Immobilie

Ändern sich die Dinge rund um die Immobilie? Haben sich die Umstände in der Umgebung geändert? Gibt es Bevölkerungswachstum? Gibt es eine neue Straße oder Abwasserleitung, die die lokale Dynamik verändert hat? Der Grundbesitzer als Petent muss die vorgeschlagene Änderung rechtfertigen. Nur weil der Grundbesitzer es will, ist oft nicht genug Grund. Einige Gebietsschemas werden den Rechten des Grundbesitzers als Eigentümer große Achtung zollen, aber viele werden es nicht tun, und sie werden ziemlich restriktiv sein. Es ist daher am besten, die Anfrage mit sich ändernden Bedingungen begründen zu können.

Lerne die lokalen Regeln

Petenten müssen online gehen und die Regeln lesen. Sie müssen herausfinden, was die aktuelle Zoneneinteilung ist und was derzeit getan werden kann und was nicht. Dann müssen sie mit der örtlichen Planungsabteilung sprechen. Der Petent muss am Anfang nicht sehr spezifisch sein, wenn er es nicht will, aber er sollte sich bewusst sein, dass das Personal in den kommenden Tagen großen Einfluss haben kann. Der Stab wird den Antrag auf Umwidmung prüfen und Empfehlungen aussprechen. Die Petenten sollten also ihr Bestes geben.

Sprich mit deinen Nachbarn

Wenn dich etwas aufhalten wird, dann sind es sie. Es ist am besten, mit ihnen im Voraus über die Pläne zu sprechen und Bedenken auszuräumen. Sie werden höchstwahrscheinlich trotzdem benachrichtigt, Daher sollte der Petent nicht glauben, dass er die Dinge unter dem Radar halten kann. Der Petent wird die Dinge für das Planungspersonal und die gewählten Beamten so reibungslos wie möglich gestalten wollen, die schließlich über den Antrag abstimmen werden. Denken Sie jedoch daran, dass Sie nicht jedem gefallen können. Einige werden eine NIMBY („nicht in meinem Hinterhof“) Haltung die ganze Zeit haben, jedes Mal. Aber du musst es versuchen.

Beantragen Sie die Umwidmung der Immobilie

Das Planungspersonal verfügt über die erforderlichen Formulare und kann dem Petenten helfen und ihn anleiten. Der Petent sollte sicherstellen, dass er alles bereitstellt, was die Planungsabteilung verlangt, was viel sein kann. Es kann Dinge wie Umfragen, Karten, Verkehrsstudien und Versandetiketten enthalten. Und vergessen Sie nicht, dass für die Bearbeitung der Anfrage eine Gebühr anfällt. Wie viel? Das hängt vom Gebietsschema ab. Wetten Sie auf mindestens mehrere hundert Dollar, wenn nicht mehrere tausend.

Antragsüberprüfung und Personalanalyse

Der Planungsstab prüft den Antrag und entwickelt eine Analyse und Empfehlung für die lokale Planungskommission und das gesetzgebende Organ. Der Petent muss so weit wie möglich Teil dieser Analyse sein. Sie sollten zur Verfügung stehen, um zu helfen. Sie müssen alles und alles, was das Planungspersonal verlangt, mit einem Lächeln zur Verfügung stellen. Der Petent sollte sie während des Besuchs vor Ort in der Unterkunft treffen und ihnen genau zeigen, was die Pläne sind. Sie müssen dem Planungspersonal mitteilen, wie sie sich bereits mit den Nachbarn getroffen und ihre Pläne entsprechend angepasst haben. Wenn möglich, sollte der Petent die Argumente und Bedenken des Planungspersonals anhören und die Pläne überarbeiten, um diesen Bedenken Rechnung zu tragen.

Sitzung der Planungskommission

Sobald der Planungsstab seine Analyse abgeschlossen hat, geht die Anfrage an die Planungskommission (oder ein ähnliches Gremium), um eine Empfehlung an das lokale Leitungsgremium abzugeben. Dies ist ein öffentliches Treffen, das ausgeschrieben wird. Der Petent muss da sein, um seinen Fall zu vertreten und Fragen oder Bedenken zu beantworten. Hoffentlich wird die Planungskommission eine positive Empfehlung geben, aber der Petent braucht nicht unbedingt eine, um voranzukommen.

Sitzung der gesetzgebenden Körperschaft

Schließlich wird der Fall der lokalen gesetzgebenden Körperschaft zur öffentlichen Anhörung und Abstimmung vorgelegt. Der Petent hat Gelegenheit, sich zu Wort zu melden und seine Argumente vorzubringen. Wenn die Abstimmung ihren Weg geht, dann sind sie gut zu gehen. Wenn nicht, muss der Petent möglicherweise mindestens ein Jahr warten, bevor er es erneut versucht.

Wie lange dauert der Vorgang? Dies hängt von der Gerichtsbarkeit, den Regeln und der Komplexität der Anfrage ab. Für etwas Einfaches dauert es mindestens ein paar Monate — aber sechs Monate bis zu einem Jahr sind nicht ungewöhnlich.

Weitere Überlegungen

Die obigen sieben Schritte sind verallgemeinert und sehr vereinfacht. Es gibt ein paar andere Dinge, die Grundbesitzer berücksichtigen sollten, wenn sie über die Änderung der Zoneneinteilung auf ihrem Grundstück nachdenken.

Achten Sie auf restriktive Bündnisse

Egal, was die Zoneneinteilung zulässt, restriktive Bündnisse gewinnen. Wenn der Grundbesitzer die Zeit und das Geld ausgibt, um eine Immobilie für den Bürogebrauch umzuwidmen, die Bündnisse dies jedoch nicht zulassen, verlieren sie. Ich habe es gesehen. Nicht jede Immobilie unterliegt jedoch restriktiven Vereinbarungen. Der Grundbesitzer muss wissen, ob er restriktiven Bündnissen unterliegt, und wissen, was er zulässt, bevor er fortfahren kann.

Zoning ist politisch

Politik kann seltsame Dinge tun. Verstehen Sie, dass Politiker Entscheidungen nicht immer auf der Grundlage dessen treffen, was für den Eigentümer richtig oder am besten ist. Sie treffen politische Entscheidungen. Wenn die Anfrage einen politischen Kampf auslöst, ist es vielleicht am besten, zu warten und es später noch einmal zu versuchen — sagen wir, nachdem die Wahl vorbei ist.

Ein Berater kann Sie durch den Umwidmungsprozess führen

Da die Umwidmung ein komplizierter und politischer Prozess sein kann, könnte der Petent davon profitieren, jemanden einzustellen, der den politischen Rasen versteht. Obwohl teuer, kann ein Berater notwendig und die Kosten wert sein.

Warum diesen Prozess durchlaufen?

Die Umwidmung von Immobilien kann sehr rentabel sein. Das Verständnis des Zoneneinteilungsprozesses ist ein weiterer Pfeil im Immobilienköcher eines Investors. Es kann ihnen helfen, Chancen zu sehen und zu schaffen, die andere verpassen werden.