Können Sie sich eine gewerbliche Hypothek leisten?

Hier ist, was Sie wissen sollten, bevor Sie mit einem Banker sprechen

Wenn Sie den Wechsel vom Leasing zum Besitz von Büroräumen im Kopf haben, entscheiden Sie, ob Sie sich eine gewerbliche Hypothek leisten können, ist nicht ganz die Frage, die es scheinen mag.

Ein einfacher Kreditrechner kann Gespräche mit einem intelligenten Geschäftsbanker nicht ersetzen, der die feineren Nuancen herkömmlicher und SBA-Kredite kennt. Plus, ihre Überprüfung Ihrer Cash-Flow und Operationen hilft, eine wirklich realistische Hypothek Budget aufzudecken, die Ihr Endergebnis hilft.

Davon abgesehen gibt es einige Bereiche, die über die Erschwinglichkeit der anfänglichen Anzahlung und der monatlichen Hypothekenzahlungen hinausgehen, bevor Sie sich mit einem Kreditgeber treffen.

Wie gesund ist das Geschäft?

Um sich für eine inhabergeführte gewerbliche Hypothek zu qualifizieren, muss das Unternehmen einer genauen finanziellen Überprüfung seiner Gewinn- und Verlustrechnung, des Cashflow-Managements, des Betriebs, der Kredithistorie, des Geschäftsplans und mehr standhalten.

Die Bank prüft, ob sich das Unternehmen für das Darlehen qualifizieren und die Schulden bequem bedienen kann, ohne den Cashflow zu belasten. Dies sind gute Informationen, bevor Sie mit der Suche nach einer Gewerbeimmobilie beginnen.

Der Kreditgeber sieht auch viel tiefer als nur den Wert der Immobilie als Sicherheit; Sie erwarten, dass das Unternehmen durch eine große Barzahlung in Eigenkapital investiert, um sicherzustellen, dass sie sich für das Darlehen engagieren. Die Bedingungen variieren auch in Abhängigkeit von der Stärke des Zeichnens, der Höhe der Anzahlung und anderen Faktoren.

Dies sind die Arten von Fragen, die sie beantworten möchten:

• Was ist der Kredit-Score des Unternehmens?
• Wie etabliert ist das Geschäft und kann es Zahlungen abdecken, wenn die Einnahmen mager sind?
• Kann es sich eine erhebliche Anzahlung leisten, zusammen mit Bewertungskosten, Anwaltskosten, Titelversicherung und anderen Abschlusskosten?
• Wenn eine bestimmte Immobilie im Auge ist, was wird das Loan-to-Value-Verhältnis sein, sobald die erwartete Anzahlung berechnet wird?
• Was passiert, wenn die Ballonzahlung fällig wird, da Banken selten vollständig amortisierte Finanzierungen anbieten?
• Ist es ein neuer Kauf oder eine Refinanzierung, um Bargeld aus der Immobilie zu ziehen?
• Hat das Unternehmen in der Vergangenheit kluge Kreditentscheidungen getroffen und Zahlungen pünktlich geleistet?
• Hat es den Cashflow, der erforderlich ist, um die Immobilie zusätzlich zu den Hypothekenzahlungen zu erhalten? Wird die Besetzung des neuen Standorts die Finanzen des Unternehmens weiter belasten?

Wenn Sie sich die Zeit nehmen, sich die Gesundheit und das Vermögen des Unternehmens anzusehen, bevor Sie mit einem Bankier sprechen, können Sie sich auf das Meeting vorbereiten und sich ein klares Bild von dessen Cashflow und dem, was Sie sich möglicherweise leisten können, machen.

Was ist die rechtliche Struktur des Unternehmens?

Wenn das Unternehmen weniger etabliert ist oder eine andere juristische Person als eine Körperschaft wie eine LLC oder eine Personengesellschaft, geht es bei der Qualifizierung für ein Darlehen nicht nur um das Geschäft. Es geht auch um die Menschen.

Die Gewerbeimmobilie kann als Geschäftsgut der Geschäftseinheit erworben werden, aber die persönlichen Finanzen und die Kreditwürdigkeit der Eigentümer spielen dabei eine Rolle. Da sie sich die Kredithistorie und den globalen Cashflow des Eigentümers oder jedes Partners / Auftraggebers im Unternehmen ansehen, ist es wichtig, dass die persönlichen Finanzen in Ordnung sind, bevor Sie sich an die Bank wenden.

Auch die persönliche Haftung ist anders.

Im Gegensatz zu einer Hypothek, bei der der einzige Rückgriff des Kreditgebers darin besteht, ein Haus abzuschotten und den Vermögenswert zu beanspruchen, können Kreditgeber von bestimmten Unternehmen verlangen, eine persönliche Garantie zu leisten, die die Personen rechtlich zum Darlehen verpflichtet. Die Bank kann die Verpfändung des Privatvermögens des Geschäftsinhabers (der Geschäftsinhaber) als Sicherheit verlangen. Wenn die gewerbliche Hypothek in Verzug gerät, kann der Kreditgeber Schadensersatz verlangen, indem er das Vermögen des Bürgen verfolgt. Es ist eine Seltenheit, dass eine Bank nicht erwartet, dass Geschäftsinhaber persönlich zu einem kommerziellen Darlehen verpflichtet sind.

Wenn Sie dies vor der Bewerbung berücksichtigen, kann dies für die Entscheidung über den Kauf oder die Fortsetzung des Leasings von Nutzen sein.

Gehen Sie nicht davon aus, dass es mit einer Hypothek vergleichbar ist

Gewerbliche Hypotheken unterscheiden sich stark von einer Hypothek. Das Antragsverfahren, die Kriterien für die Genehmigung und die Bedingungen des Darlehens werden sehr unterschiedlich sein.

Wenn jemand ein Haus kauft, werden Zahlungen in der Regel in einem 30- oder 15-Jahres-Zeitplan angeordnet, der mit dem gesamten Restbetrag endet. Eine gewerbliche Hypothek reicht jedoch normalerweise von fünf bis 15 Jahren und endet mit einer Ballonzahlung, die eine große Infusion von Bargeld oder Refinanzierung erfordert.

Eine gewerbliche Hypothek hat auch keine Amortisationszeit, die der Darlehenslaufzeit entspricht, da die meisten gewerblichen Hypotheken über 15 oder 25 Jahre amortisiert werden. Diese Amortisation, die Länge der Darlehenslaufzeit und der Zinssatz wirken sich auf die Höhe der monatlichen Zahlung aus.

Unterschiede hören hier nicht auf. Es ist selten, einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, 100% einer gewerblichen Hypothek zu finanzieren, daher sollte das Unternehmen zusätzlich zu den Standardabschlusskosten mit einer erheblichen Barabzahlung rechnen.

Da der Dollarbetrag des Darlehens und die Risiken für Gewerbeimmobilien viel höher sind als für eine persönliche Hypothek, erwartet der Kreditgeber, dass das Unternehmen an der Immobilie beteiligt ist. Eine größere Anzahlung reduziert den finanzierten Betrag und stellt gleichzeitig sicher, dass das Unternehmen durch das Eigenkapital, das es an der Immobilie hält, gebunden ist (berechnet durch ein Loan-to-Value-Verhältnis, das den Kreditbetrag durch den Wert der Immobilie dividiert).

Kredite mit einem LTV-Verhältnis von 65 bis 80 Prozent werden bevorzugt, da ein Unternehmen bei einer größeren Bargeldinvestition weitaus seltener in Verzug gerät. Daher sollte ein Unternehmen mit einer Anzahlung von 20 bis 35 Prozent rechnen.

Der von einem Kreditgeber geforderte LTV hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung, der Art des Darlehens, das den Kauf finanziert, und den vom Kreditgeber festgelegten Faktoren ab. Diese Einzelheiten werden in einem persönlichen Gespräch mit einem Kreditgeber besprochen, aber es hilft zu wissen, wie viel Bargeld im Voraus verfügbar ist.

Verstehen Sie, warum die Bedingungen von Kreditgeber zu Kreditgeber oder von Programm zu Programm schwanken

Unabhängig davon, ob es sich um ein großes Unternehmen oder ein kleines Unternehmen mit einem einzigen Eigentümer handelt, bestimmt die Höhe des Kreditgeberrisikos die Bedingungen eines gewerblichen Hypothekendarlehens.

Selbst wenn das Darlehen eine staatliche Garantie als SBA-Darlehen (Small Business Administration) oder USDA-Darlehen (United States Department of Agriculture) enthält, dürfen die Kreditgeber ihre eigenen Zinssätze und Bedingungen festlegen, je nachdem, wie komfortabel sie mit dem Risiko des Darlehens sind. Mehr Risiko bedeutet mehr Papierkram, ein strengeres Genehmigungsverfahren und manchmal weniger attraktive Konditionen.

Eine gewerbliche Hypothek für dieselbe Immobilie kann von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich aussehen. Wenn Sie dies wissen, kann dies hilfreich sein, wenn Sie nach dem bestmöglichen Darlehen suchen.