Wussten Sie, dass jemand, der lange genug in Ihrem Haus lebt, tatsächlich Anspruch auf Ihr Eigentum erlangen kann, ohne Ihnen einen einzigen Dollar zu zahlen?
So schwer das zu glauben ist, Tatsache ist, dass die meisten Staaten Hausbesetzerrechte haben. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie Ihr Eigentum schützen und was zu tun ist, wenn Sie jemanden entdecken, der Ihr Eigentum besetzt.
Wie kommt es zu Hocken?
Hocken tritt auf, wenn jemand Ihr Eigentum ohne Ihre Erlaubnis und ohne Miete besetzt.
Nach der Rechtslehre des nachteiligen Besitzes kann eine Person, die das Eigentum rechtswidrig betritt, schließlich rechtmäßiger Eigentümer werden, ohne dafür zu bezahlen. Nachdem die Person Ihr Eigentum für eine bestimmte gesetzlich festgelegte Zeit besetzt hat, kann der Rechtstitel übertragen werden.
Es ist wichtig, dass Sie Hausbesetzer von Ihrem Grundstück entfernen, sobald sie entdeckt werden, aber der Prozess ist nicht immer einfach. Da es keinen Mietvertrag gibt, gelten traditionelle Vermieter-Mieter-Gesetze nicht immer.
Man könnte meinen, dass rechtswidrige Bewohner leicht zu entfernen sind, da es keinen Mietvertrag gibt. Aber das stimmt nicht immer.
Der Unterschied zwischen Hocken und Hausfriedensbruch
Um die Sache verwirrender zu machen, bevor Sie mit dem Entfernen beginnen, müssen Sie herausfinden, ob jemand Ihr Grundstück betritt oder hockt, da die Regeln für das Entfernen unterschiedlich sind.
Sowohl Hausbesetzer als auch Eindringlinge besetzen Ihr Eigentum ohne Ihre Erlaubnis. Ob eine Person hockt oder betritt, hängt von ihrer Absicht ab, Ihr Eigentum zu besetzen, und davon, wie lange sie dort sind.
Zum Beispiel kann ein Eindringling ein leerstehendes Haus betreten, um das Eigentum zu stehlen oder zu zerstören, aber ohne die Absicht, sich niederzulassen. Wenn Sie von einem Eindringling erfahren, ist normalerweise nur ein Anruf bei der örtlichen Polizei erforderlich, um den Eindringling von Ihrem Grundstück entfernen zu lassen.
Andererseits beabsichtigen Hausbesetzer im Allgemeinen, auf dem Grundstück zu wohnen. Manchmal verlassen sie die Nachbarschaft auf der Suche nach einem leeren Haus, in das sie einziehen können. Gelegentlich können Hausbesetzer sogar einen falschen Mietvertrag abschließen, um Versorgungsunternehmen einzuschalten oder die Behörden davon zu überzeugen, dass sie das Recht haben, das Haus zu besetzen.
Nachdem der Hausbesetzer offen und über einen längeren Zeitraum in Ihrem Eigentum gelebt hat, kann er versuchen, das Eigentum an Ihrem Haus zu beanspruchen. Um einen Hausbesetzer zu entfernen, müssen Sie zuerst einen Polizeibericht einreichen und dann den Räumungsprozess durchlaufen. Wenn die Eigenschaft unsicher, unbewohnbar oder nicht dem Code entspricht, können Sie den Vorgang möglicherweise beschleunigen.
Wie Hausbesetzer Rechte bekommen
Laut der Legal Resource Website Nolo.com , es gibt im Allgemeinen vier gesetzliche Anforderungen für einen Hausbesetzer, um einen nachteiligen Besitzanspruch auf Ihr Eigentum geltend zu machen:
- Feindselig
Der Besitz oder die Besetzung des Eigentums muss als „feindselig“ oder als Verletzung oder Verstoß gegen die Rechte des Eigentümers angesehen werden. Wenn der Eigentümer zustimmt, gilt die Besetzung nicht als feindselig.
- Tatsächlich
Tatsächlicher Besitz bedeutet, dass die Person Ihr Eigentum physisch besetzt. In den meisten Fällen kann eine Person, die lediglich ihre Sachen oder Besitztümer auf dem Grundstück hinterlässt, keinen tatsächlichen Besitz feststellen.
- Offen und berüchtigt
Offen und berüchtigt bedeutet, dass die Person ihre Besetzung des Eigentums nicht verbirgt. Sie können sich den Nachbarn vorstellen und sie sind nicht geheimnisvoll, auf der Website zu sein.
- Exklusiv und kontinuierlich
Exklusiv und kontinuierlich bedeutet, dass die Person Ihr Zuhause für einen längeren Zeitraum ohne Unterbrechung besetzt. Sie können nicht monatelang gehen und dann zurückkehren, und sie können nicht vorgeben, der Vermieter zu sein und Ihr Haus an jemand anderen zu vermieten. Die Zeit, die benötigt wird, um als „kontinuierlich“ zu gelten, variiert von Staat zu Staat und reicht im Allgemeinen von mindestens sieben Jahren bis zu 20 Jahren ununterbrochenem Besitz.
Die Rechte von Hausbesetzern verstehen
Es mag unfair erscheinen, jemandem Rechte zu geben, der sich illegal auf Ihrem Grundstück befindet. Gesetze zum Schutz von Hausbesetzern sollen jedoch die Interessen des Privateigentums gegen die Interessen der Öffentlichkeit abwägen, einen Bewohner physisch anwesend zu haben und sich um Eigentum zu kümmern.
Wenn eine Person feindselige, nachteilige, offene und berüchtigte sowie ausschließliche und kontinuierliche Besetzung nachweisen kann, verlangen die meisten Staaten und lokalen Gerichtsbarkeiten, dass Sie mit einer Räumung fortfahren.
Wie man einen Hausbesetzer vertreibt
Hausbesetzungen treten häufig in Immobilien auf, die den größten Teil des Jahres leer stehen, z. B. Zweitwohnungen, Immobilien, die von einem außerstaatlichen Investor gekauft wurden, der das Haus seit Jahren nicht mehr gesehen hat, oder Immobilien, die von jemandem geerbt wurden, der kein Interesse daran hat, Immobilien zu besitzen.
Sobald Sie feststellen, dass eine Person Ihr Eigentum ohne Ihre Erlaubnis bewohnt, können Sie mit dem Räumungsprozess beginnen. Obwohl Räumungsgesetze je nach Vermieter-Mieter-Gesetzen variieren, Dies sind die allgemeinen Schritte, die bei einer Räumung in Wohngebieten zu befolgen sind:
- Überprüfen Sie die geltenden Vermieter-Mieter-Gesetze
Lesen Sie die Vermieter-Mieter-Gesetze für Ihren Staat und Ihre Gerichtsbarkeit. Da die Gesetze, die Räumungen regeln, kompliziert sein können, stellen viele Vermieter einen Immobilienanwalt ein, der sich auf Wohnräumungen spezialisiert hat. Ein Rechtsanwalt kann Sie auf dem effizientesten Kurs für das Entfernen des nicht autorisierten Insassen führen.
- Bieten Sie einen Anreiz zu verlassen
Wohnräumungen können leicht Tausende von Dollar kosten und Monate dauern, um von Anfang bis Ende abgeschlossen zu werden, abhängig von dem Zustand, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Wenn Sie einen Geldanreiz anbieten, um einen rechtswidrigen Insassen zum Verlassen zu ermutigen, können Sie auf lange Sicht Geld sparen, verglichen mit teuren Anwalts- und Gerichtskosten.
Wenn die Person zustimmt, Ihren Anreiz zum Verlassen zu akzeptieren, sollten Sie in Betracht ziehen, dass Ihr Anwalt ein juristisches Dokument erstellt, das vor Gericht verwendet werden kann, falls die Person den Deal ablehnt.
- Zustellung einer Räumungsmitteilung
Zur Zustellung der erforderlichen schriftlichen Räumungsmitteilung kann ein Dritter, z. B. ein Prozessserver, verwendet werden. Vermieter-Mieter-Gesetze geben der Person oft ein paar Tage Zeit, um bereitwillig zu gehen. Wenn sie nicht gehen, besteht der nächste Schritt darin, die Räumung beim Gericht einzureichen.
Sie müssen die erforderlichen Schriftsätze vorbereiten und einreichen, eine Anmeldegebühr entrichten und dem Gericht den Nachweis erbringen, dass alle erforderlichen Dokumente ordnungsgemäß zugestellt wurden. Danach kann ein Anhörungstermin für Ihre Räumung geplant werden.
- Den Hausbesetzer vor Gericht verklagen
Am Tag der Anhörung wird das Gericht wahrscheinlich nach Beweisen fragen, aus denen hervorgeht, wann der rechtswidrige Bewohner zum ersten Mal auf Ihrem Grundstück entdeckt wurde, wie lange der Hausbesetzer Ihr Grundstück besetzt hat, und Nachweise, dass der Hausbesetzer ordnungsgemäß mit einem Räumungsbescheid und anderen Gerichtsdokumenten zugestellt wurde.
- Entfernen Sie den Hausbesetzer
Vorausgesetzt, die Person hat Ihr Eigentum nicht lange genug besetzt, um den Rechtstitel zu erlangen, sollte das Gericht zu Ihren Gunsten entscheiden. Wenn Sie eine Räumungsklage gewinnen, erhalten Sie einen Gerichtsbeschluss, der oft als Erstattungsbescheid bezeichnet wird und Ihnen das gesetzliche Recht einräumt, den rechtswidrigen Bewohner zu entfernen. Der Schriftsatz wird an den örtlichen Polizisten oder Sheriff gesendet, der eine autorisierte Person beauftragt, Sie zum Grundstück zu begleiten und die Räumung des Geländes gegebenenfalls physisch durchzuführen.
- Nehmen Sie Ihr Eigentum zurück
Wenn der Hausbesetzer irgendwelche Besitztümer zurückgelassen hat, verlangen einige Staaten, dass Sie eine weitere Mitteilung machen, dass sie ihre Sachen abholen müssen. In den meisten Fällen wird der Anwalt, der Sie im Räumungsverfahren vertritt, diesen Antrag als Teil des Räumungsverfahrens aufnehmen. Nachdem Sie Ihre Immobilie zurückgenommen haben, können Sie alle erforderlichen Reparaturen durchführen, um das Haus für einen neuen Mieter mietbereit zu machen oder es zum Verkauf auf den Markt zu bringen.
Abschließende Gedanken
Wie das Sprichwort sagt, ist eine Unze Vorbeugung ein Pfund Heilung wert. Um zu vermeiden, dass Hausbesetzungen überhaupt auftreten, können Immobilienbesitzer routinemäßige Immobilieninspektionen durchführen, sicherstellen, dass freie Immobilien sicher sind, und ein Haus als Teil der normalen Sorgfaltspflicht beim Kauf einer Immobilie physisch inspizieren lassen. Nachdem ein rechtswidriger Bewohner in Besitz genommen hat, muss ein Eigentümer Räumungsverfahren durchlaufen, da Hausbesetzer in den Augen des Gesetzes Rechte haben.
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