Ein Leitfaden für französische Hypotheken

Wir befassen uns mit der Sicherung einer Hypothek in Frankreich und liefern die grundlegenden Fakten über französische Hypotheken und den Kauf französischer Immobilien.

Wenn Sie nach Frankreich ziehen und versucht sind, dort ein Haus zu kaufen, fragen Sie sich vielleicht, wie schwierig oder teuer es ist, eine französische Hypothek zu bekommen. Dieser Leitfaden erklärt alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie Ihre Traumimmobilie in Frankreich kaufen.

Dieser Leitfaden des französischen Hypothekenmaklers Private Rate beantwortet einige wichtige Fragen zur Beantragung einer französischen Hypothek:

• Sollten Sie Immobilien in Frankreich kaufen?
• Wie viel können Sie in Frankreich ausleihen?
• Französischer Hypothekenrechner
• Steuerabzüge für französische Hypotheken
• Anforderungen und Dokumente für eine französische Hypothek
• So beantragen Sie eine französische Hypothek
• Arten von französischen Hypothekenkrediten
• In Frankreich verfügbare Hypothekentypen

Sollten Sie Immobilien in Frankreich kaufen?

Der französische Immobilienmarkt ist einer der leistungsstärksten Immobilienmärkte Europas. Mit niedrigen Hypothekenzinsen ist es leicht, die Anziehungskraft für Expat-Käufer zu erkennen.

Daten der Groupe Credit Agricole zeigten, dass die Absatzmengen im Jahr 2018 leicht zurückgingen, obwohl die Hauspreiserhöhungen in einigen Bereichen immer noch signifikant waren. So stiegen beispielsweise die Gesamtpreise in Frankreich um 1,73%, in Paris jedoch um fast 7%.

Laut der Banque De France lag der durchschnittliche Zinssatz für eine neue Hypothek im Dezember 2018 bei nur 1,49%. Das ist ein Rückgang von 0.12% gegenüber dem Vorjahr und der niedrigste Stand seit fast 16 Jahren.

Die Transaktionsgebühren für Immobilien betragen jedoch rund 10-15% des Kaufpreises. Kapitalertragsteuer gilt, wenn Sie die Immobilie verkaufen (insgesamt rund 35-40%).

Diese Faktoren sind besonders wichtig für diejenigen, die Aufenthalte von weniger als fünf Jahren planen; es kann nicht sein, dass die Kosten in kurzer Zeit ausgeglichen werden können.

Ein französischer Hypothekenrechner mit zugehörigem Erschwinglichkeitsrechner ist hier verfügbar.

Wie viel können Sie in Frankreich ausleihen?

Französische Banken sind genauso daran interessiert, Hypotheken für ausländische Käufer zu schreiben wie französische Staatsangehörige. Die typische französische Hypothek ermöglicht es einem Käufer, zwischen 70-80% des Wertes einer Immobilie zu leihen. Einige französische Hypothekenmakler beschränken sich auf nur 50% für Nicht-EU-Bürger.

Eine Besonderheit der französischen Hypotheken ist die gesetzliche Verpflichtung, dass Ihre gesamten Verbindlichkeiten – einschließlich Mieten, Hypotheken und anderer regelmäßiger Ausgaben – nicht mehr als 30% Ihres Haushaltsnettoeinkommens betragen dürfen.

Wenn Ihre gesamten Hypothekenzahlungen mehr als 30% Ihres Haushaltseinkommens ausmachen, können französische Banken keine weiteren Kredite vergeben.

Somit ist der Betrag, den Sie in Frankreich ausleihen können, sowohl durch den Immobilienwert als auch durch Ihr Einkommen begrenzt. Wenn Sie über 65 Jahre alt sind, berücksichtigen die Banken kein Erwerbseinkommen; Nur passives Einkommen oder Altersvorsorge werden berücksichtigt.

Kosten für eine französische Hypothek

Französische Kreditgeber erheben in der Regel eine Einrichtungsgebühr (Frais de Dossier), die fest oder prozentual zur Hypothek sein kann. Die damit verbundenen Verwaltungsgebühren für die Einrichtung einer französischen Hypothek umfassen Folgendes:

• 1% origination / Arrangement Gebühr, mit einem Minimum von 350 € (zzgl. Dies kann variieren, so dass es eine Chance gibt, dass Ihr Hypothekenmakler es aushandeln kann.
• Kreditgeber können eine Bewertungsstudie verlangen, die in der Regel 250 € kostet.
• Die Notargebühren können sich auf 6-8% für eine gebrauchte Immobilie und 3-5% für einen Neubau oder Immobilien unter fünf Jahren belaufen. Die Notargebühren sind für viele Aspekte der Immobilientransaktion gesetzlich festgelegt.

id=“Borrowmoney“>Hypothekenregeln für ausländische Käufer

Während französische Banken ausländischen Käufern Kredite gewähren, haben sie möglicherweise einige zusätzliche Anforderungen.

Um die besten französischen Hypothekenzinsen zu erhalten, können französische Hypothekenanbieter Gebietsfremde auffordern, ein Sparkonto mit einer Mindesteinlage in Höhe von mindestens 24 Hypothekenzahlungen zu eröffnen. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek von 100.000 € mit einem festen französischen Hypothekenzins von 1,5% für 10 Jahre gesichert haben, müssen Sie möglicherweise ein Kapital von etwa 15.000 € sperren.

Eine zusätzliche gesetzliche Voraussetzung für den Erhalt einer französischen Hypothek ist der Abschluss einer Lebensversicherung in Höhe von 120% Ihrer Hypothek, wobei der Kreditgeber den Begünstigten nennt.

Einzelne Kreditgeber können auch Kranken- und Invalidenversicherungen verlangen und Kreditnehmer ab 50 Jahren oder Kredite über 150.000 € bitten, sich einer ärztlichen Untersuchung zu unterziehen.

Viele Kreditgeber werden den Kreditnehmer auch auffordern, einen Versicherungsnachweis für die Immobilie und etwaige Verbesserungen zu erhalten.

Voraussetzungen für eine französische Hypothek

Bei der Beantragung der Hypothek müssen Sie folgende Unterlagen vorlegen:

• kopien der Pässe des Kreditnehmers;
• Einkommensnachweis;
• Selbstständige müssen eine Reihe von geprüften Finanzdaten für drei Jahre vorweisen;
• Kontoauszüge für die letzten drei Monate;
• aktueller Mietvertrag;
• Vermögensübersicht;
• ausgeführter Kaufvertrag (für das tatsächliche Hypothekenangebot, nicht für eine vorläufige Verpflichtung);
• wenn der Hypothekarkreditvertrag die Immobilie ist neu oder zu renovieren, schriftliche Kostenvoranschläge oder Rechnungen von in Frankreich registrierten Handwerkern und Kopien ihrer Versicherungsbescheinigung;
• wenn auf dem Grundstück neue Verbesserungen errichtet werden sollen, ein Eigentumstitel oder ein vorläufiger Kaufvertrag für das Grundstück, die Baugenehmigung sowie der Bauvertrag und die Pläne;
• die Eigentumsurkunde oder Darlehensurkunde mit einer vollständigen Rückzahlungstabelle, wenn die Immobilie mit einer Rückzahlung oder Eigenkapitalfreigabe finanziert werden soll.

Französische Hypotheken sind nur mit einem Immobilienkaufvertrag erhältlich.

In einigen Fällen kann es jedoch möglich sein, eine Verpflichtungserklärung (Pre-Approval Letter) für rund 350 € zzgl. Dies ermöglicht Ihnen normalerweise, mit dem Verkäufer zu verhandeln und sollte drei bis vier Monate gültig sein.

So beantragen Sie eine französische Hypothek

Die Beantragung einer französischen Hypothek ist relativ einfach und ähnelt anderen Ländern sehr.

Es kann sich lohnen, mehrere Hypothekenbanken zu konsultieren, um zu sehen, welcher Ihnen den besten Hypothekenzinssatz bietet. In Frankreich gibt es viele Banken, die Hypotheken für Ausländer anbieten, sowie spezialisierte Hypothekenanbieter, die sich auf die Bereitstellung von Expat-Hypotheken und -Dienstleistungen konzentrieren.

Als Käufer können Sie ein offizielles Hypothekenangebot vom Kreditgeber Ihrer Wahl anfordern, sobald ein abgeschlossener Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer unterzeichnet wurde und die Bank sicher ist, dass sich der Käufer das Darlehen leisten kann (nach französischen Standards) und der Wert der Immobilie den Kreditantrag unterstützt.

Nach der Annahme wird die Hypothek zur endgültigen Genehmigung durch das Kreditinstitut gezeichnet.

Arten von französischen Hypothekenkrediten

Es gibt drei Arten von französischen Darlehensgarantien oder Wertpapieren, die ausländischen Investoren gegen ihr Darlehen zur Verfügung stehen. Während internationale Käufer mit einer herkömmlichen Hypothek besser vertraut sind, können Einwohner Frankreichs in den anderen in Frankreich angebotenen Hypothekarkrediten Kosteneinsparungen erzielen.

Konventionell

Ein Notar kümmert sich um konventionelle Hypotheken. Sie erheben eine Gebühr von rund 2% des Hypothekenbetrags, um alle Verkaufsdokumente auszufüllen und zu registrieren.

Der Notar stellt auch sicher, dass alle Bedingungen der vorherigen Hypothek auf dem Grundstück erfüllt sind, um den Weg für die Hypothek des neuen Käufers freizumachen, und dass die Anforderungen der neuen Hypothek vollständig erfüllt sind. Dies ist in der Regel zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren, die vom Hypothekengeber erhoben werden.

Priority Lien

Dies ist eine beliebte Hypothek in Frankreich, da die Notargebühren für diesen Service niedriger sind (nur etwa 1%), da keine Stempelsteuer erhoben werden muss (publicité fonciere). Es ist einer herkömmlichen Hypothek sehr ähnlich, außer dass die Hypothek Vorrang vor allen anderen Gebühren auf dem Grundstück hat.

Es kann möglich sein, diese Hypothek für eine höhere Kreditlaufzeit von bis zu 50 Jahren zu erhalten; Dies ist äußerst selten. Es ist jedoch nur für alte Immobilien verfügbar. Es erlaubt dem Käufer auch nicht, mehr gegen den Wert seiner Immobilie zu leihen (z. B. um Renovierungen zu finanzieren).

Institutionelle Garantie

Dies ist eine neuere Hypothekenoption, die französischen Banken zur Verfügung steht. Sie zielen darauf ab, die Kreditkosten von Hypotheken zu senken.

Es handelt sich um die Aufnahme eines Darlehens im Rahmen einer institutionellen Bürgschaft namens société de cautionnement, die von einer Gruppe von Organisationen verwaltet wird. Die Grundidee ist, dass das Risiko eines Hypothekenausfalls auf alle teilnehmenden Kreditgeber aufgeteilt wird.

Bei diesem System fungiert der gegenseitige Geldgeber als Garant; Im Gegenzug zahlt der Kreditnehmer dem Geldgeber eine Garantiegebühr, die proportional zum geliehenen Betrag ist, wodurch die Registrierungskosten und -gebühren für Hypotheken entfallen.

Dies bedeutet, dass die Transaktionskosten eine Vermittlungsgebühr von weniger als 1% zuzüglich der Kosten für die Einrichtung der Garantie (1,5–2%) sind. In einigen Fällen können Sie 75% der letzteren Gebühr am Ende Ihrer Hypothek zurückerhalten.

Diese Art von Hypothek ist in der Regel billiger einzurichten. Es kann für kürzere Kredite von Vorteil sein, da es im Gegensatz zu anderen Optionen keine Strafen gibt, wenn Sie eine Hypothek einlösen.

Dies ist sowohl für neue als auch für alte Immobilien verfügbar – obwohl in der Regel eine gute Bonität und ein gutes Einkommen erforderlich sind. Es ist nur für Einwohner von Frankreich verfügbar.

Eine Hauptorganisation, die sich auf diese Garantien spezialisiert hat, ist Le Crédit Logement, aber suchen Sie einfach nach den Akronymen SACCEF und CNP, um andere gegenseitige Kreditgeber zu finden. Einige Großbanken haben ihre eigenen Bürgen: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) und SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Hypotheken in Frankreich

Frankreich hat eine etablierte Hypothekenbranche und viel Erfahrung im Umgang mit ausländischen Käufern. Möglicherweise finden Sie jedoch weniger Produktvariationen als in anderen Ländern.

Zinshypotheken

Zinskredite werden in Frankreich immer beliebter. Da Buy-to-Let-Hypotheken nicht wirklich verfügbar sind, ist dies bei Investoren beliebt, die ihre Immobilie vermieten möchten.

Da Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen abzugsfähig sind, kann diese Hypothek die monatlichen Zahlungen für den Anleger erheblich reduzieren. In Verbindung mit der Zinshypothek kann der Anleger auch eine Annuität wählen, die das Darlehensprinzip bei Laufzeiterfüllung tilgt.

Französische Hypotheken mit festem und variablem Zinssatz

Kreditnehmer können auch zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Hypotheken wählen. Festhypotheken werden oft zu einem höheren Zinssatz festgelegt, bieten aber Sicherheit.

Ein interessantes Festhypothekenprodukt ist eine flexible Hypothek. Dieses Produkt bietet die Sicherheit eines festen Zinssatzes, ermöglicht es Kreditnehmern jedoch, ihre monatlichen Zahlungen je nach ihren individuellen Umständen zu variieren.

In der Regel legt der Kreditgeber obere und untere Zahlungsgrenzen fest, aber in einigen Fällen können Zahlungen für bis zu zwei Jahre ausgesetzt oder für eine schnellere Auszahlung um bis zu 30% erhöht werden.

Die Raten für diese Funktionen können höher sein. Entscheiden Sie sich für sie, wenn Sie denken, dass Sie sie definitiv verwenden werden.

Variabel verzinsliche Hypotheken in Frankreich hängen von den Euribor-Zinssätzen für drei Monate oder ein Jahr zuzüglich einer Marge von 1-3% ab, so dass es schwierig sein kann, ein transparentes Bild der langfristigen Zinssätze zu erhalten.

Eine beliebte Variante der variabel verzinslichen Hypothek ist das prêt à taux révisable non-mais à échéances plafonnées. Dieses Produkt hat einen vollständig variablen Zinssatz, aber die Zahlungen des Kreditnehmers haben eine Obergrenze.

Obwohl es unwahrscheinlich ist, ist es möglich, dass der Kreditnehmer versehentlich eine Zinshypothek erhält, wenn die Zinssätze erheblich steigen.

Überbrückungskredite

Kreditnehmer in Frankreich haben auch Zugang zu Überbrückungskrediten, die speziell für Käufer entwickelt wurden, die bereit sind, Immobilien zu kaufen, aber auf den Verkauf ihrer bestehenden Immobilie warten. Solche Kredite sind kurzfristige Lösungen. Sie können sie jedoch um bis zu zwei Jahre verlängern.

Sie können mehr Details über Hypotheken in Frankreich für Expats lesen.

Steuerliche Erwägungen für französische Hypotheken

Es gibt drei Hauptformen von hypothekenbezogenen Steuererleichterungen, die Sie erhalten können, wenn Sie in Frankreich Steuern zahlen.

Eine davon ist die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen auf Mieteinnahmen. Wenn Sie eine französische Immobilie kaufen und sie das ganze Jahr oder einen Teil des Jahres vermieten, sind Ihre Hypothekenzinsen ein direkter Geschäftsaufwand für Ihre Mieteinnahmen.

Für französische Staatsangehörige und Expats mit gültigem Aufenthaltsvisum gilt die Steuer auf Immobilieneinnahmen für die Mieteinnahmen abzüglich der Zinszahlungen. Für Gebietsfremde verringert sich die Steuerschuld auf Mieteinnahmen jedoch auf 25% der Steuerschuld für Gebietsansässige.

Das französische Recht erlaubt auch Hypothekenzinsenabzüge von der französischen Erbschaftssteuer. Dies kann eine beträchtliche Haftung für diejenigen sein, die Ihr Eigentum erben.

Die Erbschaftsteuergesetze sind komplex und sehr situativ. Als Vorstufe zum Kauf einer französischen Immobilie oder zum Abschluss einer französischen Hypothek ist es ratsam, mit einem qualifizierten Steuerberater zu sprechen.

Die dritte Form der hypothekenbedingten Steuererleichterung gilt nur für Personen, die der französischen Vermögenssteuer unterliegen.

Die im Januar 2018 eingeführten neuen Vermögenssteuervorschriften bedeuten, dass jeder, der weltweit Immobilien im Wert von 1,3 Mio. € oder mehr besitzt, einen zusätzlichen Steuersatz zahlen muss. Nichtansässige müssen dies nur auf Immobilien in Frankreich bezahlen.

Die auf dem Immobilienwert basierenden Preise lauten wie folgt: