Do the Due: Ein vollständiger Due Diligence-Leitfaden und eine Checkliste für Eigenheimkäufer

Der Kauf eines Hauses ist aufregend, aber bevor Sie davon träumen, wie Sie Ihre Möbel auslegen, vergessen Sie nicht: Dies ist ein Rechtsgeschäft. Als Käufer bedeutet dies, dass Sie Ihre Due Diligence sowohl aus praktischer als auch aus vertraglicher Sicht durchführen müssen.

Was bedeutet Due Diligence bei Wohnimmobilien? Und woher wissen Käufer, ob sie es gut gemacht haben?

Cesi Pagano, ein Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung in Orange County, Kalifornien, sagt,

“ Es ist wichtig, dass Käufer jedes Detail betrachten. Manche Leute konzentrieren sich nur auf eine Hausinspektion und das ist nicht genug. Ein Käufer muss das Haus, das er kauft, wirklich kennenlernen, damit es kein Bedauern gibt.“

Deshalb haben wir diesen Leitfaden zur Due Diligence für einen Hauskäufer zusammengestellt. Von der Gebietsrecherche bis zur Titelrecherche führen wir Sie durch den Prozess — und stellen Ihnen auch eine druckbare Checkliste zur Verfügung.

Was ist Due Diligence in Immobilien?

Due Diligence bezieht sich auf die Verpflichtung des Käufers, die Immobilie zu recherchieren und zu verstehen, was er kauft, bevor das Haus das Eigentum überträgt. Jeder Kaufangebotsvertrag sieht einen bestimmten Zeitraum vor, in dem der Käufer bestimmte Sorgfaltspflichten erfüllen kann.

Was sollte auf meiner Due Diligence Checkliste für Immobilienkäufe stehen?

Pagano sagt, dass Ihr Immobilienmakler Ihre beste Ressource ist, wenn Sie Ihre Due-Diligence-Checkliste durcharbeiten. Sie sollten Ihnen helfen, jeden Punkt anzusprechen und Unterstützung beim Auffinden von Informationen zu bieten.

Jede Situation ist anders, aber Ihr Agent kann sich auf frühere Erfahrungen verlassen, um Sie durch diese wichtige Zeit zu führen.

Erforschen Sie die Gegend

Sie haben das uralte Immobilien-Sprichwort gehört: Lage, Lage, Lage. Und es ist wahr! Zu verstehen, wie die Gegend ist und was in naher Zukunft kommt, kann Ihnen helfen, eine kluge Hauskaufentscheidung zu treffen.

Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, Ihnen zu helfen, den aktuellen Immobilienmarkt in Ihrem bevorzugten Gebiet zu beurteilen. Einige Dinge zu beachten:

• Durchschnittlicher Hauspreis: Bestimmte Nachbarschaften haben einen höheren oder niedrigeren Preis. Fragen Sie Ihren Makler, was Häuser in Nachbarschaft A mehr wert macht als Häuser in Nachbarschaft B.
• Tage auf dem Markt: Die Geschwindigkeit, mit der Häuser verkauft werden, kann aufschlussreich sein. Wenn Häuser eine Weile auf dem Markt sitzen, erhalten Sie möglicherweise ein besseres Angebot … aber gibt es einen Grund, warum Käufer sich vor einem bestimmten Gebiet scheuen?
• Anzahl der Eigentümer-Insassen: Oft sehen Käufer eine höhere Eigentümerbelegung als Hinweis auf mehr Stabilität und Zufriedenheit mit dem Gebiet. Es kann mehr „Stolz des Eigentums“ in der Wartung von benachbarten Immobilien im Vergleich zu einer Nachbarschaft mit einer großen Anzahl von Mieten gesehen werden.
• Wie viele Häuser in Zwangsvollstreckung: Eine hohe Rate von Zwangsvollstreckungen könnte eine rote Fahne in Bezug auf Nachbarschaftsbewertung, Wartung und Umsatz sein.
• Preiswachstumstrends: Hat Ihre bevorzugte Nachbarschaft im Laufe der Zeit ein konstantes Preiswachstum? Passt es zu den Trends anderer Nachbarschaften?
• Zukünftige Entwicklungen: Recherchieren Sie kommerzielle Landkäufe oder -pachten in der Region und sehen Sie, wie sie zu Ihren Wünschen passen. Sie können erfreut sein zu wissen, dass Ihr Lieblings-Lebensmittelgeschäft einzieht, oder Sie können enttäuscht sein, dass Sie mit zusätzlichem Verkehr umgehen müssen.

Besprechen Sie häufige lokale Probleme zu Hause

Bevor Sie in einem bestimmten Gebiet kaufen, fragen Sie Ihren Agenten – und die derzeitigen Bewohner, wenn möglich – nach einzigartigen Problemen, auf die Hausbesitzer vorbereitet sein sollten.

Jedes Haus muss gewartet werden, aber bestimmte Standorte sind anfälliger für zusätzliche Kosten aufgrund von Wetter, Flora oder Fauna.

Einige zu berücksichtigende rote Fahnen könnten sein:

• Tiere in der Nähe, die für Fundamente oder Landschaftsgestaltung schädlich sein könnten
• Hochwassergefährdete Gebiete oder Gebiete mit schlechter Drainage
• Bestimmte Käfer oder Ungeziefer, die das Potenzial haben, Holz zu zerstören
• Salzige Strandluft, die Klimaanlagen schneller als normal rostet
• Hohe Bäume, die bei Stürmen eine Bedrohung darstellen könnten
• Invasive vegetative Arten, die einschränken, was sonst noch wachsen kann
• Hitze oder Kälte, die eine spezielle Isolierung erfordern

Finden Sie ein Haus, das Ihren Bedürfnissen entspricht

Vermeiden Sie die Reue des Käufers, indem Sie priorisieren, was für Sie wichtig ist. Machen Sie eine Liste dessen, was nicht verhandelbar ist, und eine Liste, wo Sie möglicherweise bereit sind, Kompromisse einzugehen. Führen Sie Ihre Listen von Ihrem Agenten aus, um sicherzustellen, dass Sie innerhalb Ihres Preispunkts und Ihrer Region realistisch sind.

Richten Sie Ihre Finanzierung aus

Wenn Sie eine Hypothekenpräqualifikation und -genehmigung erhalten, können Sie sicherstellen, dass Sie finanziell nicht überfordert werden.

Es gibt einen Unterschied zwischen den beiden Stufen. Präqualifikation bedeutet in der Regel nur, dass ein Hypothekenfachmann einen Blick auf Ihre Finanzen (Vermögen, Einkommen und andere Schulden) wirft und Ihnen eine Schätzung des Kreditbetrags gibt, den Sie sich möglicherweise leisten können.

Preapproval, auf der anderen Seite, ist in der Regel ein offizieller Prozess, wo der Kreditgeber erfordert mehr Dokumentation Ihrer Bankkonten und schaut auch in Ihre Kredit-Geschichte. Vorabgenehmigungsschreiben sind normalerweise gut für 60 zu 90 Tage, Betreten Sie diese Phase also erst, wenn Sie es mit Ihrer Haussuche ernst meinen.

Es ist in Ihrem besten Interesse, sich nach guten Hypothekenzinsen und Konditionen umzusehen, bevor Sie vorab genehmigt werden. Nur weil Sie von einem bestimmten Kreditinstitut vorab genehmigt wurden, bedeutet das nicht, dass Sie mit diesem Kreditgeber für Ihre Hypothek gehen müssen … aber es macht den Prozess sicherlich einfacher, wenn Sie diese Recherche am Frontend durchführen, anstatt nach dem Angebot zu kriechen wird akzeptiert.

Fragen Sie nach den Angaben des Verkäufers

In vielen Staaten müssen Verkäufer alle bekannten Probleme mit dem Haus dokumentieren und offenlegen. Dies kann Probleme mit dem Fundament, dem Dach, den Systemen, der Struktur und mehr umfassen.

Sprechen Sie mit Ihrem Agenten über die Offenlegungen, um festzustellen, was Sie in Ihrer speziellen Situation akzeptieren sollten und was nicht. Offenlegungen können und sollten Verhandlungen beeinflussen.

Allerdings gehen einige Staaten durch eine Caveat emptor oder „Käufer Vorsicht“ Regel, wenn es um Immobilien geht, was bedeutet, dass die Last auf den Käufer fällt, um die Immobilie zu untersuchen. Wenn Sie in einem Caveat Emptor-Staat leben, muss Ihre Due Diligence möglicherweise speziellere Inspektionen umfassen (siehe unten).

Weitere Informationen zu den Offenlegungsgesetzen in Ihrem Bundesstaat finden Sie in unserem Leitfaden zur Offenlegung von Immobilien.

Überprüfen Sie die CC& Rs

Wenn Sie in ein Gebiet mit einer Hausbesitzervereinigung (HOA) oder einer Wohnungseigentümervereinigung (COA) ziehen, gibt es Bündnisse, Bedingungen und Einschränkungen (CC& Rs), die für das Haus gelten. Lesen Sie diese Regeln, Vorschriften und Gebühren durch und stellen Sie sicher, dass Sie damit einverstanden sind.

Einige der Vorschriften, die Sie möglicherweise in den CC&R-Dokumenten finden, umfassen:

• Haustiere
• Außenarchitektur und Aussehen
• Nutzung und Verhalten in Gemeinschaftsräumen (Pool, Fitnessraum, Clubhaus, Spielplatz usw.)
• Ob Sie Ihr Haus mieten können
• Lärm und Verhalten
• Legalitäten, Gebühren und Bewertungen

Eine Inspektion erhalten

Eine Hausinspektion ist wohl der wichtigste Punkt der Due Diligence.

In diesem Fall geht ein professioneller Inspektor durch das Haus und dokumentiert alle gefundenen Probleme. Eine typische Hausinspektion sollte zwischen zwei und vier Stunden dauern, und Käufer dürfen normalerweise anwesend sein. Nach der Inspektion erhalten Sie einen detaillierten Bericht mit einer Zusammenfassung aller Probleme.

Sie und Ihr Immobilienmakler können dann besprechen, ob die Inspektion Ihren Wunsch ändert, das Haus zu kaufen. Ihr Agent wird in der Regel ein Inspektionskontingent in Ihr Kaufangebot aufnehmen, das besagt, dass Sie das Recht haben, den Kauf für inspektionsbezogene Probleme während der Due-Diligence-Phase abzulehnen.

In einigen Fällen können Sie den Verkäufer möglicherweise bitten, Reparaturen in Bezug auf die Inspektion durchzuführen. In anderen Fällen kann der Verkäufer beim Schließen Bargeld anbieten, um Reparaturen zu kompensieren, die Sie möglicherweise nach dem Einzug vornehmen müssen. In einem starken Verkäufermarkt kann sich der Verkäufer weigern, Reparaturen zu bezahlen, und die Kosten an Sie weitergeben.

Bei der Suche nach einem Inspektor ist es am besten zu prüfen, ob der Inspektor lizenziert ist, da eine ordnungsgemäße Lizenzierung ein Hinweis auf Ausbildung, Erfahrung und verifizierte Haftpflichtversicherung ist. Aber nicht jeder Staat lizenziert Inspektoren, leider. Wenn dies in Ihrem Bundesstaat der Fall ist, fragen Sie Ihren Immobilienmakler nach einer guten Empfehlung.

Betrachten Sie Spezialinspektionen

Allgemeine Hausinspektoren können nur das finden, was sie sehen können. Wenn der Inspektor vermutet, dass es unsichtbare Probleme geben könnte, kann er eine Spezialinspektion empfehlen. Wie der Name schon sagt, werden Spezialinspektoren geschult, um über die Oberfläche hinauszugehen und auf speziellere Probleme zu testen.

Einige spezielle Inspektionen, die Sie in Betracht ziehen könnten, umfassen:

• Toxininspektion (Radon, Asbest, Schimmel)
• Umweltinspektion (Boden, Bleifarbe, Asbest)
• Fundamentinspektionen (Risse, Stabilität)
• Dachinspektion (für Schäden oder Altersschätzungen)
• Sanitärinspektion (Rohre, Brunnen, Klärgrube)
• Elektrische Inspektion (insbesondere in älteren Häusern)

Holen Sie sich eine Bewertung

Eine Bewertung soll den Wert des Hauses bestimmen. Ein professioneller Gutachter vergleicht das Haus mit anderen Häusern in der Nähe und nimmt dann Anpassungen für verschiedene hausspezifische Merkmale vor.

Eine Bewertung ist ein wichtiger Teil Ihrer Due Diligence, vor allem, weil Ihr Kreditgeber es verlangen wird, wenn Sie eine Hypothek bekommen. Aber selbst wenn Sie bar bezahlen möchten, ist eine Bewertung in Ihrem besten Interesse, da sie eine professionellere Bewertung bietet.

Dies wird Ihnen helfen, sicherzustellen, dass Sie ein gutes Geschäft für das Haus bekommen. Wenn die Bewertung niedriger als Ihr Angebotspreis ist, können Sie zur weiteren Verhandlung zum Verkäufer zurückkehren.

Bestellen Sie eine Umfrage

Eine Umfrage ist eine Karte Ihrer Immobilie, die ihre Grenzlinien zusammen mit allen Dienstbarkeiten zeigt. (Dienstbarkeiten beziehen sich auf die Nutzung des Landes durch jemand anderen.) Umfragen sind in der Regel nur erforderlich, wenn Sie ein ländliches Grundstück oder eine bedeutende Fläche betrachten. Bei größeren Grundstücken können sie jedoch wichtig sein, da die genauen Koordinaten der Vermessung auf der Urkunde aufgeführt werden.

Eine Umfrage wird von den meisten Kreditgebern nicht benötigt, wenn Sie in den meisten Staaten eine nicht-ländliche Immobilie betrachten, stattdessen werden sie sich auf Ihre Titelversicherung verlassen. Bei größeren Immobilien müssen Sie jedoch möglicherweise eine Umfrage durchführen, um eine Finanzierung zu erhalten, und wenn Diskrepanzen bestehen (z. B. der Zaun eines Nachbarn, der in das Grundstück eingreift), muss diese möglicherweise behoben werden, bevor Sie Ihr Hypothekendarlehen abschließen können.

Verstehen Sie alle Zonengesetze

Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob es Zonengesetze gibt, die sich auf die Immobilie beziehen.

Manchmal verbietet die Zoneneinteilung bestimmte Arten oder Anzahlen von Strukturen, wie z. B. Mobilheime oder Schuppen. Manchmal diktieren Zonengesetze Mietfähigkeiten oder die Arten von Tieren, die Sie auf dem Grundstück haben können. Manchmal verbieten Zonengesetze das Abstellen bestimmter Fahrzeuge oder Anhänger. Stellen Sie sicher, dass die Zonenanforderungen für Ihren Lebensstil funktionieren.

Öffentliche Forschung betreiben

Pagano sagt, es sei wichtig, sich mit zwei lokalen Regierungsabteilungen in Verbindung zu setzen: der Planungsabteilung und der Bau- und Sicherheitsabteilung.

Die Planungsabteilung kann Ihnen mitteilen, ob Einrichtungen geplant sind, die den Wert Ihres Hauses beeinträchtigen könnten (z. B. ein Gefängnis oder eine Abfallentsorgungseinrichtung).

Die Bau- und Sicherheitsabteilung kann Ihnen mitteilen, welche Genehmigungen für die Immobilie eingeholt wurden. Dies zeigt an, dass alle Aktualisierungen korrekt durchgeführt wurden. Sie werden auch zeigen, ob es irgendwelche Füllungen oder Schnitte im Land gegeben hat, was wichtig sein könnte, wenn Sie planen, in Zukunft hinzuzufügen.

Wenden Sie sich an einen Baufachmann, wenn Sie Fragen zu den Genehmigungen für das Haus haben.

Überprüfen Sie den Status der Überschwemmungszone des Hauses

Überprüfen Sie, ob sich das Haus in einer FEMA-Überschwemmungszone befindet. Sie können dies tun, indem Sie die Adresse auf den dokumentierten FEMA-Karten nachschlagen. Meistens wird eine FEMA-Überschwemmungszone durch die Höhe vom Meeresspiegel bestimmt.

Wenn sich das Haus in einer FEMA-Überschwemmungszone befindet, benötigen Sie eine Hochwasserversicherung. Dies ist eine separate Richtlinie, die je nach Standort durchschnittlich zwischen 550 und 1350 US-Dollar pro Jahr kostet. Ihr Versicherungsvertreter kann Ihnen helfen, eine Hochwasserversicherung abzuschließen, die von der FEMA übernommen wird.

Sichere Hausbesitzer Versicherung

Es ist am besten, mindestens drei Angebote für Hausbesitzer Versicherung zu bekommen. Ihr Immobilienmakler und andere Hausbesitzer in der Umgebung haben möglicherweise Empfehlungen.

Achten Sie beim Vergleich von Versicherungsangeboten darauf, dass die Deckungsgrenzen und Selbstbehaltsbeträge für jedes Angebot übereinstimmen; auf diese Weise können Sie richtig bestimmen, welche Versicherungsprämie ein besserer Wert ist.

Sprechen Sie mit jedem Versicherungsvertreter darüber, welche Deckungsoptionen in Ihrem Szenario am besten geeignet sind. Es kann bestimmte Naturkatastrophen in Ihrer Region geben, für die sie eine Deckung empfehlen – Erdbeben, Dolinen, Hurrikane usw. -, für die möglicherweise spezielle Begriffe erforderlich sind.

Aber es ist auch wichtig, nicht überversichert zu sein. Schauen Sie sich die Abdeckung der Wohnung an und stellen Sie sicher, dass der Wiederbeschaffungskostenwert angemessen erscheint. Die Wiederbeschaffungskosten sind in der Regel höher als der Marktwert, da sie die Möglichkeit bieten, das Haus von Grund auf komplett neu zu bauen.

Betrachten Sie die Höhe Ihrer Haftpflichtversicherung

Ihre Haftpflichtversicherung soll Sie und Ihr Zuhause schützen, falls Sie jemand wegen Verletzung verklagt. Angesichts der Kosten für die Gesundheitsversorgung in den Vereinigten Staaten sollte die Erlangung einer angemessenen Haftpflichtversicherung definitiv Teil Ihrer Sorgfaltspflicht sein, um sicherzustellen, dass Sie der Meinung sind, dass sie ausreicht, um potenzielle Ansprüche abzudecken.

Sprechen Sie mit Ihrem Versicherungsvertreter über die Haftpflichtversicherung, die für Ihre Situation am besten geeignet ist. Schützen Sie Ihre Investition!

Holen Sie sich eine Titelversicherung

Die Titelversicherung sollte bei Ihrer Due Diligence oberste Priorität haben. Die Titelgesellschaft führt eine Titelprüfung durch, die darauf abzielt, Erben oder ausstehende Pfandrechte aufzudecken, bevor Sie die Immobilie kaufen.

Eine Titelüberprüfung ist jedoch nicht immer umfassend. Wenn die Titelfirma etwas verpasst, schützt Sie die Titelversicherung vor dem Kampf gegen den folgenden Rechtsstreit.

Pagano ermutigt alle ihre Käufer, ihre Sorgfaltspflicht ernst zu nehmen.

“ Es ist besser, sich jetzt die Zeit zu nehmen, als später zu bereuen. Ein Haus ist nichts, was man einfach in den Laden zurückbringen kann!“

Denken Sie daran, dass Sie diesen Due-Diligence-Prozess nicht alleine durchlaufen müssen. Ihr Immobilienmakler ist da, um jeden Schritt des Weges zu helfen. Sobald Sie Ihre Due Diligence abgeschlossen haben, können Sie sicher sein, dass Sie alles getan haben, um Ihren Hauskauf zu einem Erfolg zu machen.