Bei einer 1031-Börse müssen sich alle Anleger an die 180-Tage-Regel halten, die besagt, dass die Gesamttransaktion in 6 Monaten oder höchstens 180 Tagen abgeschlossen sein muss. Unabhängig von der Art des Austauschs gilt immer die 180-Tage-Regel.
Die Nichteinhaltung der 180-Tage-Regel stellt Anleger vor Probleme. Treffen Sie John, einen Kunden der Exchange Authority. Er identifizierte eine im Bau befindliche Eigentumswohnung innerhalb von 45 Tagen nach seinem Verkauf. Leider teilte der Entwickler John mit, dass die Eigentumswohnung nicht fertiggestellt und bereit wäre, mit dem Titel innerhalb der 180-Tage-Frist zu schließen. John war es ohne eigenes Verschulden untersagt, innerhalb von 180 Tagen zu schließen und die 180-Tage-Regel für 1031 Börsen zu erfüllen. Als sich Johns Umstände änderten, konnte die Börsenbehörde nichts tun, um den Austausch zu ermöglichen, da die 180-Tage-Regel nicht befolgt wurde. Infolgedessen konnte John keinen erfolgreichen 1031-Austausch für diese Immobilientransaktion erzielen.
unterm Strich ist die 180-Tage-Regel einfach, unkompliziert und nicht verhandelbar.
Tiefer in die 180-Tage-Regel eintauchen
Die Abgabenordnung ist klar, Abschnitt §1031 der Abgabenordnung schreibt vor, dass der Kauf und die Schließung einer oder mehrerer der neuen Immobilien eine der in der 45-Tage-Identifikationsliste aufgeführten Immobilien sein müssen. Eine neue Eigenschaft darf nicht nach 45 Tagen eingeführt werden. Diese Zeitrahmen laufen gleichzeitig, daher hat der Steuerzahler nach Ablauf der 45 Tage nur noch 135 Tage Zeit, um zu schließen. Es gibt keine Verlängerungen aufgrund von Rechtsmängeln oder aus anderen Gründen. Ein langsamer Entwickler, wie es bei Client Johns Exchange der Fall war, ist keine Entschuldigung. Geschlossen bedeutet, dass der Titel am oder vor dem 180.
Darüber hinaus können Verkäufer das Geld zwischen dem Verkauf ihrer alten Immobilie und dem Kauf ihrer neuen Immobilie nicht berühren. Nach dem Gesetz muss der Steuerpflichtige einen unabhängigen Dritten, der allgemein als Exchange Accommodator und / oder Qualified Intermediary bekannt ist, mit der Abwicklung der Änderung beauftragen. Die Partei, die in dieser Rolle dient, kann nicht jemand sein, mit dem der Steuerpflichtige in den letzten zwei Jahren eine familiäre Beziehung oder alternativ eine Geschäftsbeziehung hatte.
Die Funktion des Exchange Accommodators oder qualifizierten Vermittlers besteht darin, die vom IRS zum Zeitpunkt des Verkaufs der alten Immobilie und zum Zeitpunkt des Kaufs der neuen Immobilie erforderlichen Dokumente vorzubereiten. Der Vermittler hält den Verkaufserlös auf einem separaten Konto, bis der Kauf der neuen Immobilie abgeschlossen ist.
Eine Infografik zur Funktionsweise von 1031-Börsen und zur 180-Tage-Regel finden Sie unter Funktionsweise von 1031-Börsen.