hvor mange lejeboliger skal jeg gå på pension på?

planlægger at gå på pension en dag?

er lejeboliger en del af din pensionsplan?

for mange australiere er de, men vil deres lejeboliger være nok til at give en rimelig levestandard?

forskning fra Australian Bureau of Statistics (ABS) i 1995 rapporterede, at 78% af udlejningsinvestorer kun ejer en ejendom.

vil en ejendom være nok til at leve på?

kort svar-ingen måde!

så hvor mange lejeboliger skal du eje for at gå på pension komfortabelt?

for at besvare dette spørgsmål skal vi først finde ud af, hvor mange penge en enkelt lejebolig genererer.

Perth median husleje er i øjeblikket $395 per uge, og den ledige stilling 5.6%. Kombiner disse to tal, og vi får en årlig indkomst på $19.400.

lejeudgifter, som en gennemsnitlig Perth-ejendom ville pådrage sig, er beskrevet i denne tabel:

vi taler her om pengestrømme, så jeg har ikke medtaget de ikke-kontante omkostninger ved afskrivninger, kapitalgodtgørelse eller amortisering af låneomkostninger. Disse poster er yderst nyttige til styring af skattepligtig indkomst, men mindre vigtige for vurdering af pengestrømme ved pensionering.

årlig indkomst på $19.400 mindre årlige udgifter på $8.000 giver os en kontant indkomst på $11.400 om året eller $950 om måneden.

hvor mange penge har du brug for i pension? ASIC har foreslået, at for et par, der ejer deres eget hjem, går på pension ved 65 og lever til 85, vil et beløb på $34,216 give en beskeden livsstil, mens $59,160 er behagelig. I udlejningsejendomme tilsvarende vilkår, tre udlejningsejendomme vil give beskedenhed og fem til seks ejendomme komfort.

fra ovenstående tabel er tre lejeboliger det minimum, som ethvert boligejende par har brug for til pensionsformål. Nettopengestrømmen fra tre fuldt ejede lejeboliger på $34.200 svarer til:

• ASICS ‘beskedne’ pensionsindikator på $34,216;
• fuld alderspension for et par $34,382;
• minimum voksenløn på $34,980;
• $1 millioner tjener 3.5% (ja det er højere end de nuværende bankrenter og er muligvis ikke let opnåelige).

så i det mindste skal et par eje deres eget hjem og tre gældsfrie lejeboliger for at give en beskeden pension. Fem udlejningsejendomme får vores par meget tæt på ASICS komfortable pensionering. Seks eller flere huse, og vi kan begynde at slappe lidt af.

bemærk, at vi ikke har medtaget nogen udgift her for kapitaludskiftning. Reparationer og vedligeholdelse dækker de små løbende vedligeholdelsesomkostninger, men inkluderer ikke større kapitaludgifter. Nogle investorer har en tendens til at glemme, at deres hus langsomt forværres og i sidste ende vil blive revet ned. Mange investorer forsøger at spille “pass the parcel” med deres egenskaber, og håber, at nogle fremtidige ejer vil ende med at betale regningen for tag udskiftning, forværrede grænse hegn eller smuldrende stubbe. Kapitaludgifter til boligejendomme har tendens til at være klumpede, for eksempel opdages termitter, og en del af tagtømmerne skal udskiftes. Men hvis vi ønskede at give et langsigtet skøn over kapitaludgifter, skal du blot få genanskaffelsesomkostningerne for hele huset og dele det med det forventede levetid for et nyt hus. En ny færdig 4 kr 2 hjem i Perth vil koste omkring $240.000 og vare i omkring 40 år. En hurtig beregning giver $ 6.000 om året gennemsnitlige kapitalomkostninger, som helt sikkert vil spise i din frie pengestrøm hurtigt.

kapitaludgifterne er ikke ensartede over tid. Nye huse vil have meget lidt penge, der skal bruges på dem, med mange elementer i ejendommen er omfattet af garantien. På den anden side kan et hus, der er tyve plus år gammel, have lidt år med udskudt vedligeholdelse, som nogle fremtidige ejere til sidst skal betale.

Planlæg din portefølje for at forudse disse kapitaludgifter. Enkle strategier omfatter at have dine egenskaber velholdt i løbet af deres liv i stedet for at lade reparationsartikler opbygge og sammensatte. Du kan også udvikle en strategi for at eje ældre huse og re-udvikle dem, når du kommer tæt på pensionering, så du har en portefølje af nye huse på det tidspunkt.

vores beregninger hidtil har handlet om gældsfrie huse. Du kan bære meget mere gæld, mens du arbejder, end når du er pensioneret. Mens du arbejder, tjener du indkomst fra dit erhverv og betaler indkomstskat. Den negative gearing tab induceret af din leje ejendom lån er modregnet din beskæftigelse indkomst og resulterer i en tilbagebetaling af skat.

for eksempel, hvis du arbejder og tjener over $80.000 om året, koster en rente på 5% Dig kun 3% i dollars efter skat. Dette giver dig mulighed for at bære højere niveauer af gæld, end du ellers ville vælge at. Men når du er pensioneret, og arbejdsindkomsten ophører, mærkes din rente med den faktiske sats på 5,0%. Pludselig er din ejendomsportefølje meget mere følsom over for renteforhøjelser og afbrydelser i indkomsten. Du bliver nødt til at udvikle en plan for din ejendom gæld som du nærmer pensionering. Nogle muligheder inkluderer konvertering af kun rentelån til hovedstol og renter ti eller flere år før pensionering; sælge nogle ejendomme og bruge egenkapitalen til at tilbagebetale gæld eller bruge engangsbeløb superannuation udbetalinger til at foretage hovedbetalinger. Hver af disse muligheder har skattemæssige konsekvenser, og du bør køre scenarierne forbi en revisor, der har erfaring med ejendomsinvesteringer.

kan du gå i pension, mens du stadig bærer gæld på dine lejeboliger? Ja, så længe du har etableret både en egenkapital og en pengestrømsbuffer. Du har brug for en aktiebuffer for at give dig fri bevægelighed med din ejendomsbeslutning. Hvis du er stærkt gearet, kan et uventet fald i huspriserne begrænse din evne til at sælge en individuel ejendom (da de resterende ejendomme kan have utilstrækkelig sikkerhedsværdi for lånene). Du har også brug for en pengestrømsbuffer, så du er sikker på stigende renter, udvidede ledige stillinger eller kapitaludgifter (såsom udskiftning af et tag eller et centralt klimaanlæg).

Bemærk, at i alle undtagen de mest alvorlige økonomiske afmatninger vil du være i stand til at ride et fald i huspriserne, så længe din likviditet er positiv, så du fortsætter med at gøre dit lån tilbagebetalinger. Husk, at du efter pensionering ikke har nogen løn-eller lønindkomst til at tilslutte kløften fra ledige stillinger eller udgifter. Nogle af de tungeste tab i krigsførelse opstår under en uplanlagt tilbagetog eller flugt. På samme måde opstår nogle af de største økonomiske tab i ejendom, når ejere er tvunget til at sælge under en afmatning. Sørg for, at du bygger de to buffere af egenkapital og pengestrømme, så du forbliver i kontrol over din ejendomsportefølje og aldrig behøver at tage ordrer fra andre. På samme måde skal du beskytte dine aktiver mod ekstern indblanding under fravær eller uarbejdsdygtighed ved at have en varig fuldmagt, der udpeger en betroet person, der er registreret hos Landgate, og en gyldig og aktuel vilje.

afslutningsvis skal du eje dit eget hjem plus mindst tre gældsfrie lejeboliger for at have en beskeden pension. Ud over dette punkt vil hver ekstra ejendom føje til din komfort, og når du har seks eller flere udlejningsejendomme, kan du begynde at trække vejret let.

er tre eller flere lejeboliger opnåelige? Ja, men det er ikke let. En stor gældfri leje ejendom portefølje tager design, hensigt og hårdt arbejde. De fleste australiere kommer ikke ud over en lejebolig. Men hvis du har gjort det igennem til slutningen af denne artikel, har du potentialet til at gøre det.