plánujete jednoho dne odejít do důchodu?
jsou nemovitosti k pronájmu součástí vašeho důchodového plánu?
pro mnoho Australanů jsou, přesto budou jejich nájemní nemovitosti stačit k zajištění přiměřené životní úrovně?
výzkum australského statistického úřadu (ABS) v roce 1995 uvedl, že 78% investorů z pronájmu nemovitostí vlastní pouze jednu nemovitost.
bude jedna nemovitost stačit k životu?
krátká odpověď – v žádném případě!
kolik nemovitostí k pronájmu tedy budete muset vlastnit, abyste mohli pohodlně odejít do důchodu?
abychom odpověděli na tuto otázku, musíme nejprve zjistit, kolik peněz generuje jedna nemovitost k pronájmu.
Perth medián nájemné je v současné době $ 395 za týden, a míra neobsazenosti 5.6%. Zkombinujte tato dvě čísla a dostaneme roční příjem 19 400 dolarů.
náklady na pronájem, které by průměrná nemovitost v Perthu vznikla, jsou uvedeny v této tabulce:
| náklady na pronájem nemovitostí | |
| položka | částka |
| sazby Rady | $ 1,800 |
| pojištění | $ 900 |
| pozemková daň | $ 500 |
| poplatky za správu | $ 2,000 |
| kontrola škůdců | $ 200 |
| opravy & údržba | $ 1,500 |
| různé výdaje | $ 300 |
| míra vody | $ 800 |
| celkové náklady | $ 8,000 |
hovoříme zde o peněžních tocích, takže jsem nezahrnul bezhotovostní náklady na odpisy, příspěvek na kapitálové práce nebo amortizaci výpůjčních nákladů. Tyto položky jsou velmi užitečné při správě zdanitelných příjmů, ale méně důležité pro posouzení peněžních toků v důchodu.
roční příjem $ 19,400 méně roční výdaje $ 8,000 nám dává peněžní příjem $ 11,400 za rok, nebo $ 950 za měsíc.
kolik peněz budete potřebovat v důchodu? ASIC navrhl, že pro pár, kteří vlastní svůj vlastní domov, odcházejí do důchodu v 65 letech a žijí do 85 let, částka 34 216 $poskytne skromný životní styl, zatímco 59 160 $je pohodlné. V ekvivalentních podmínkách pronájmu nemovitostí poskytnou tři nájemní nemovitosti skromnost a pět až šest nemovitostí pohodlí.
z výše uvedené tabulky jsou tři nájemní nemovitosti minimem, které bude každý pár vlastnící dům potřebovat pro účely odchodu do důchodu. Čistý peněžní tok ze tří plně vlastněných nájemních nemovitostí ve výši 34 200 USD odpovídá:
- ASIC je „skromný“ ukazatel odchodu do důchodu $34,216;
- plný starobní důchod za pár $ 34,382;
- minimální dospělá mzda $34,980;
- $1 milion vydělává 3,5% (Ano, To je vyšší než současné bankovní sazby a nemusí být snadno dosažitelné).
takže minimálně pár bude muset vlastnit svůj vlastní domov a tři nemovitosti k pronájmu bez dluhů, aby poskytl skromný odchod do důchodu. Pět nájemních nemovitostí dostane náš pár velmi blízko k pohodlnému odchodu do důchodu ASIC. Šest a více domů a můžeme začít trochu relaxovat.
Vezměte prosím na vědomí, že jsme zde nezahrnuli žádné náklady na náhradu kapitálu. Opravy a údržba pokrývají malé náklady na průběžnou údržbu, ale nezahrnují velké kapitálové výdaje. Někteří investoři mají tendenci zapomínat, že jejich dům se pomalu zhoršuje a nakonec bude zničen. Mnoho investorů se snaží hrát „pass the parcel“ se svými vlastnostmi a doufá, že nějaký budoucí majitel nakonec zaplatí účet za výměnu střechy, zhoršující se hraniční plot nebo rozpadající se pařezy. Kapitálové výdaje na rezidenční nemovitosti bývají hrudkovité, například jsou objeveny termity a část střešních trámů je třeba vyměnit. Pokud bychom však chtěli poskytnout dlouhodobý odhad kapitálových výdajů, jednoduše si pořiďte náhradní náklady na celý dům a vydělte je očekávanou životností nového domu. Nový hotový dům 4×2 v Perthu bude stát kolem $ 240,000 a vydrží asi 40 let. Rychlý výpočet dává $ 6,000 za rok průměrné kapitálové náklady, které jistě jíst do volného cash flow rychle.
požadavky na kapitálové výdaje nejsou v průběhu času jednotné. Nové domy budou mít velmi málo peněz, které je třeba utratit, s mnoha položkami v majetku, na které se vztahuje záruka. Na druhou stranu, dům, který je dvacet plus let starý, mohl utrpět roky odložené údržby, které nakonec bude muset zaplatit nějaký budoucí majitel.
naplánujte své portfolio tak, aby předvídalo tyto kapitálové výdaje. Jednoduché strategie zahrnují mít své vlastnosti dobře udržované během jejich života, spíše než nechat opravit položky vybudovat a sloučenina. Můžete také vytvořit strategii vlastnit starší domy a re-rozvoj je, když se blíží k odchodu do důchodu, takže máte portfolio nových domů v té době.
naše výpočty se dosud týkaly domů bez dluhů. Při práci můžete nést mnohem více dluhů, než když jste v důchodu. Zatímco pracujete, vyděláváte příjmy z povolání a platíte daň z příjmu. Záporná ztráta způsobená půjčkami na pronájem nemovitostí je započtena proti vašim příjmům ze zaměstnání a vede k vrácení daně.
| efektivní úroková sazba z úvěrů na bydlení pro investory do nájemních nemovitostí podle mezní daňové sazby (včetně dávky Medicare) | |||||
| úroková sazba | daňová sazba pro roční příjmy nad | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
například, pokud pracujete a vydělávat více než $ 80,000 za rok, úroková sazba ve výši 5% Vás stojí pouze 3% v po zdanění dolarů. To vám umožní nést vyšší úroveň dluhu, než byste se jinak rozhodli. Ale jakmile jste v důchodu a pracovní příjem přestane, vaše úroková sazba je cítit ve své skutečné sazbě 5,0%. Najednou je vaše portfolio nemovitostí mnohem citlivější na zvyšování úrokových sazeb a přerušení příjmu. Když se blížíte k odchodu do důchodu, budete muset vypracovat plán dluhu za majetek. Některé možnosti zahrnují převod všech úrokových půjček pouze na jistinu a úrok deset nebo více let před odchodem do důchodu; prodej některých nemovitostí a použití vlastního kapitálu ke splacení dluhu, nebo pomocí paušálních plateb za penzijní připojištění k provádění splátek jistiny. Každá z těchto možností má daňové důsledky a měli byste spustit scénáře kolem účetního, který má zkušenosti s investicemi do nemovitostí.
můžete jít do důchodu, zatímco stále nese dluh na pronájem nemovitostí? Ano, Pokud jste vytvořili kapitál i cashflow buffer. Potřebujete kapitálovou rezervu, která vám umožní svobodu pohybu při rozhodování o majetku. Pokud máte vysokou páku, neočekávaný pokles cen nemovitostí by mohl omezit vaši schopnost prodat jednotlivou nemovitost (protože zbývající nemovitosti mohou mít pro půjčky nedostatečnou bezpečnostní hodnotu). Budete také potřebovat vyrovnávací paměť cashflow, abyste byli v bezpečí před rostoucími úrokovými sazbami, rozšířenými nájemními volnými místy nebo kapitálovými výdaji (jako je výměna střechy nebo centrálního klimatizačního systému).
Všimněte si, že ve všech, ale nejzávažnější ekonomické poklesy budete moci projet pokles cen nemovitostí tak dlouho, jak vaše cashflow je pozitivní, takže budete i nadále, aby vaše splátky úvěrů. Nezapomeňte, že po odchodu do důchodu nebudete mít žádné mzdové ani mzdové příjmy, abyste zaplnili mezeru z volných pracovních míst nebo výdajů. Některé z nejtěžších obětí války se vyskytují během neplánovaného ústupu nebo rutiny. Stejně tak k největším finančním ztrátám v majetku dochází, když jsou majitelé nuceni prodat během poklesu. Ujistěte se, že budete stavět dvojče nárazníky vlastního kapitálu a cashflow tak, že i nadále pod kontrolou své portfolio nemovitostí a nikdy nebudou muset přijímat objednávky od ostatních. Stejně tak Chraňte svůj majetek před vnějšími zásahy během nepřítomnosti nebo neschopnosti tím, že budete mít trvalou plnou moc nominující důvěryhodnou osobu registrovanou v Landgate a platnou a aktuální vůli.
na závěr budete muset vlastnit svůj vlastní domov plus alespoň tři nemovitosti k pronájmu bez dluhů, abyste měli skromný odchod do důchodu. Za tímto bodem, každá další nemovitost přispěje k vašemu pohodlí a když máte šest nebo více nájemních nemovitostí, můžete začít snadno dýchat.
jsou dosažitelné tři nebo více nájemních nemovitostí? Ano, ale není to snadné. Velké portfolio nemovitostí k pronájmu bez dluhů vyžaduje design, záměr a tvrdou práci. Většina Australanů se nedostane za jednu nemovitost k pronájmu. Ale pokud jste se dostali až na konec tohoto článku, máte potenciál to udělat.