Una guida ai mutui francesi

Approfondiamo il business di garantire un mutuo in Francia e fornire i fatti di base sui mutui francesi e l’acquisto di proprietà francese.

Se ti trasferisci in Francia e sei tentato di acquistare una casa lì, potresti chiederti quanto sia difficile o costoso ottenere un mutuo francese. Questa guida spiega tutto quello che c’è da sapere prima di acquistare il vostro sogno di proprietà francese.

Questa guida, fornita dal broker ipotecario francese Private Rate, risponde ad alcune importanti domande su come ottenere un mutuo francese:

• In caso di acquistare proprietà in Francia?
• Quanto si può prendere in prestito in Francia?

mutui

• detrazioni Fiscali per il francese mutui
• Requisiti e documenti per ottenere un francese mutuo
• Come applicare per un francese mutuo
• Tipi di francese di credito ipotecario
• tipi di Mutuo disponibili in Francia

In caso di acquistare proprietà in Francia?

Il mercato immobiliare francese è uno dei principali mercati immobiliari europei. Con bassi tassi ipotecari, è facile vedere l’attrazione per gli acquirenti expat.

I dati di Groupe Credit Agricole hanno mostrato che i volumi di vendita sono leggermente diminuiti nel 2018, sebbene gli aumenti dei prezzi delle case siano ancora significativi in alcune aree. Ad esempio, i prezzi complessivi in Francia sono aumentati dell ‘ 1,73%, ma sono aumentati di quasi il 7% a Parigi.

Secondo la Banque De France, il tasso medio su un nuovo mutuo era solo 1.49% a dicembre 2018. Questo è un calo di 0.12% anno su anno, e il livello più basso registrato in quasi 16 anni.

Tuttavia, le commissioni di transazione immobiliare ammontano a circa il 10-15% del prezzo di acquisto. Imposta sulle plusvalenze si applica se si vende la proprietà (per un totale di circa 35-40%).

Questi fattori sono particolarmente importanti per coloro che pianificano soggiorni inferiori a cinque anni; potrebbe non essere possibile compensare i costi in breve tempo.

Un calcolatore di ipoteca francese con un calcolatore di convenienza associato è disponibile qui.

Quanto si può prendere in prestito in Francia?

Le banche francesi sono altrettanto desiderosi di scrivere mutui per gli acquirenti stranieri come cittadini francesi. Il tipico mutuo francese consente a un acquirente di prendere in prestito tra il 70-80% del valore di una proprietà. Alcuni broker ipotecari francesi si limitano a solo il 50% per i cittadini extracomunitari.

Una particolarità dei mutui francesi è il requisito legale che l’intera passività – inclusi affitti, mutui e altre spese regolari – non deve superare il 30% del reddito familiare netto.

Se i pagamenti ipotecari totali sono superiori al 30% del reddito familiare, le banche francesi non possono estendere ulteriormente il credito.

Pertanto, l’importo che puoi prendere in prestito in Francia è limitato sia dal valore della proprietà che dal tuo reddito. Se hai più di 65 anni, le banche non includono il reddito da lavoro; sono considerati solo i redditi passivi o le prestazioni pensionistiche.

Costi di ottenere un mutuo francese

Istituti di credito francesi in genere pagare una tassa di set-up (frais de dossier), che può essere fisso o una percentuale del mutuo. Le spese amministrative associate per la creazione di un mutuo francese includono quanto segue:

• 1% tassa di origination / arrangement, con un minimo di €350 (più IVA). Questo può variare, quindi c’è una possibilità che il tuo broker ipotecario possa negoziarlo.
• I creditori possono richiedere un sondaggio di valutazione, che in genere costa €250.
• Le spese notarili possono totalizzare circa il 6-8% per una proprietà usata e il 3-5% per una nuova costruzione o proprietà con meno di cinque anni. Le spese notarili sono fissate dalla legge per molti aspetti della transazione immobiliare.

id = “Borrowmoney” > Regole sui mutui per gli acquirenti stranieri

Mentre le banche francesi estendono il credito agli acquirenti stranieri, potrebbero avere alcuni requisiti aggiuntivi.

Al fine di ottenere i migliori tassi di interesse ipotecari francesi, i fornitori di mutui francesi possono chiedere ai non residenti di aprire un conto di risparmio con un deposito minimo pari ad almeno 24 pagamenti ipotecari. Ad esempio, se si è assicurato un mutuo di €100.000 con un tasso ipotecario francese fisso dell ‘ 1,5% per 10 anni, potrebbe essere richiesto di bloccare il capitale di circa €15.000.

Un ulteriore requisito legale per ottenere un mutuo francese è quello di acquistare una polizza di assicurazione sulla vita pari al 120% del mutuo, con il creditore chiamato il beneficiario.

I singoli istituti di credito possono anche richiedere polizze di assicurazione sanitaria e invalidità e possono chiedere ai mutuatari di età pari o superiore a 50 anni, o prendere in prestito più di €150.000, di sottoporsi a un esame medico.

Molti istituti di credito sarà anche richiedere al mutuatario di ottenere la prova di assicurazione sulla proprietà, e eventuali miglioramenti allora.

Requisiti per ottenere un mutuo francese

Quando si applica per il mutuo, è necessario fornire i seguenti documenti:

• copie dei passaporti del mutuatario;
• prova di reddito;
• i lavoratori autonomi dovranno esibire un insieme di audit finanziari per il periodo di tre anni;
• estratti conto bancari degli ultimi tre mesi;
• attuale contratto di affitto;
• dichiarazione di attività;
• eseguito un contratto di vendita (per l’effettivo mutuo offrire, non per un preliminare di impegno);
• se l’immobile è di nuova o da ristrutturare, scritto preventivi o fatture francese registrati commercianti e copia del loro certificato di assicurazione;
• se devono essere costruiti nuovi miglioramenti sulla proprietà, un titolo di proprietà o un contratto di vendita preliminare per la terra, la licenza di costruzione e il contratto di costruzione e i piani;
• l’atto di proprietà o l’atto di prestito con una tabella di rimborso completa se la proprietà deve essere finanziata con un remortgage o

Mutui francesi sono disponibili solo con un contratto di acquisto di proprietà.

Tuttavia, in alcuni casi può essere possibile ottenere un certificato di impegno (lettera di pre-approvazione) per circa €350, più IVA, da un creditore ipotecario. Questo di solito ti permetterà di negoziare con il venditore e dovrebbe essere valido per tre o quattro mesi.

Come fare domanda per un mutuo francese

Domanda di un mutuo francese è relativamente semplice, e un processo molto simile ad altri paesi.

Può valere la pena di consultare diversi istituti di credito ipotecario per vedere quale vi darà il miglior tasso di interesse ipotecario. In Francia, ci sono molte banche che offrono mutui agli stranieri, così come i fornitori di mutui specializzati focalizzati sulla fornitura di mutui expat e servizi.

Come acquirente, è possibile richiedere un’offerta ipotecaria ufficiale dal creditore di vostra scelta una volta che un contratto di vendita completato è stato firmato dal venditore e acquirente, e la banca è assicurato l’acquirente può permettersi sia il prestito (per gli standard francesi) e il valore della proprietà supporta la richiesta di prestito.

Una volta accettato, il mutuo procederà alla sottoscrizione per l’approvazione finale da parte dell’istituto di credito.

Tipi di crediti ipotecari francesi

Ci sono tre tipi di garanzie di prestito francesi, o titoli a disposizione degli investitori stranieri contro il loro prestito. Mentre gli acquirenti internazionali possono avere più familiarità con un mutuo convenzionale, i residenti in Francia possono trovare risparmi sui costi negli altri crediti ipotecari offerti in Francia.

Convenzionale

Un notaio si occupa di ipoteche convenzionali. Fanno pagare una tassa di circa il 2% dell’importo del mutuo per completare e registrare tutti i documenti di vendita.

Il notaio garantisce inoltre che tutti i termini della precedente ipoteca sulla proprietà siano soddisfatti per aprire la strada al mutuo del nuovo acquirente e che i requisiti della nuova ipoteca siano pienamente soddisfatti. Questo è in genere in aggiunta alle spese amministrative addebitate dal creditore ipotecario.

Pegno prioritario

Questo è un mutuo popolare in Francia, dal momento che le spese notarili per questo servizio sono inferiori (solo circa l ‘ 1%) perché non vi è alcun obbligo di pagare l’imposta di bollo (publicité fonciere). È molto simile a un mutuo convenzionale, tranne che il mutuo prende la prima priorità su tutte le altre spese sulla proprietà.

Potrebbe essere possibile ottenere questa ipoteca per un periodo di prestito più elevato fino a 50 anni; questo è estremamente raro. Tuttavia, è disponibile solo per le vecchie proprietà. Inoltre, non consente all’acquirente di prendere in prestito di più rispetto al valore della propria proprietà (ad esempio, per finanziare lavori di ristrutturazione).

Garanzia istituzionale

Questa è una nuova opzione ipotecaria disponibile banche francesi. Essi mirano a ridurre i costi di finanziamento dei mutui.

Si tratta di stipulare un prestito sotto una garanzia istituzionale denominata la société de cautionnement, gestita da un gruppo di organizzazioni. L’idea di base è che il rischio di un default ipotecario è diviso tra tutti i finanziatori partecipanti.

Con questo sistema, il mutuatario funge da garante; in cambio, il mutuatario paga al finanziatore una commissione di garanzia proporzionale all’importo preso in prestito, eliminando i costi e le commissioni di registrazione dei mutui.

Ciò significa che i costi di transazione sono una commissione di accordo inferiore all ‘ 1% più il costo di costituzione della garanzia (1,5–2%). In alcuni casi, è possibile ottenere il 75% di quest’ultima tassa indietro alla fine del mutuo.

Questo tipo di mutuo è in genere più conveniente per impostare. Può essere utile per prestiti più brevi perché non ci sono sanzioni se riscattare un mutuo, a differenza di altre opzioni.

Questo è disponibile sia per le nuove e vecchie proprietà-anche se un buon rating e reddito sono in genere necessari. È disponibile solo per i residenti in Francia.

Un’organizzazione principale specializzata in queste garanzie è Le Crédit Logement, ma basta cercare gli acronimi SACCEF e CNP per trovare altri mutuatari. Alcune grandi banche hanno un proprio garante: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) e SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Mutui disponibili in Francia

La Francia ha un’industria ipotecaria consolidata e molta esperienza nel trattare con acquirenti stranieri. Tuttavia, è possibile trovare meno varianti di prodotto rispetto ad altri paesi.

Mutui solo interessi

Prestiti solo interessi sono sempre più popolari in Francia. Come buy-to-let mutui non sono realmente disponibili, questo è popolare per gli investitori con l’intento di affittare la loro proprietà fuori.

Poiché gli interessi ipotecari sono deducibili dal reddito da locazione, questo tipo di mutuo può ridurre notevolmente i pagamenti mensili per l’investitore. In combinazione con il mutuo solo interesse, l’investitore può anche scegliere una rendita che ripaga il principio del prestito al compimento del termine.

Mutui francesi a tasso fisso e a tasso variabile

I mutuatari possono anche scegliere tra mutui a tasso fisso e a tasso variabile. Mutui a tasso fisso sono spesso fissati ad un tasso più elevato, ma offrono sicurezza.

Un interessante prodotto ipotecario a tasso fisso è un mutuo flessibile. Questo prodotto fornisce la sicurezza di un tasso di interesse fisso, ma consente ai mutuatari di variare i loro pagamenti mensili in base alle loro circostanze individuali.

In genere, il creditore imposta limiti di pagamento superiori e inferiori, ma in alcuni casi i pagamenti possono essere sospesi per un massimo di due anni, o aumentato fino al 30% per un payoff più rapido.

Le tariffe per queste funzionalità possono essere più elevate. Optare per loro se pensi che sicuramente li userai.

I mutui a tasso variabile in Francia dipendono dai tassi Euribor a tre mesi o un anno più un margine dell ‘ 1-3%, quindi può essere difficile ottenere un quadro trasparente dei tassi a lungo termine.

Una variazione popolare sul mutuo a tasso variabile è il prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Questo prodotto ha un tasso completamente variabile, ma i pagamenti del mutuatario hanno un limite superiore.

Anche se è improbabile, è possibile che il mutuatario può inavvertitamente finire con un mutuo solo interesse se i tassi aumentano sostanzialmente.

Prestiti ponte

I mutuatari in Francia hanno anche accesso ai prestiti ponte, progettati specificamente per gli acquirenti che sono pronti ad acquistare proprietà ma sono in attesa della vendita della loro proprietà esistente. Tali prestiti sono soluzioni a breve termine. Tuttavia, è possibile estenderli per un massimo di due anni.

Puoi leggere maggiori dettagli sui mutui in Francia per gli espatriati.

Considerazioni fiscali per i mutui francesi

Ci sono tre forme principali di sgravi fiscali legati ai mutui che si possono ottenere quando si pagano le tasse in Francia.

Uno è la deducibilità degli interessi ipotecari sui redditi da locazione. Se si acquista una proprietà francese e affittarlo per tutto o parte dell’anno, il vostro interesse ipotecario è una spesa aziendale diretta contro il vostro reddito da locazione.

Quindi, per i cittadini francesi e gli espatriati con un visto di residenza valido, l’imposta sui ricavi immobiliari si applica sul reddito da locazione meno i pagamenti degli interessi. Per i non residenti, tuttavia, l’imposta sui redditi da locazione si riduce al 25% di quella per i residenti.

La legge francese consente anche detrazioni di interessi ipotecari contro l’imposta di successione francese. Questo può essere una responsabilità considerevole per coloro che ereditano la vostra proprietà.

Le leggi sull’imposta di successione sono complesse e altamente situazionali. Parlando con un consulente fiscale qualificato è consigliabile come un precursore per l’acquisto di proprietà francese o stipulare un mutuo francese.

La terza forma di sgravio fiscale ipotecario si applica solo a coloro che sono soggetti all’imposta patrimoniale francese.

Le nuove norme fiscali sul patrimonio introdotte a gennaio 2018 significano che chiunque abbia proprietà in tutto il mondo del valore di €1.3 m o più deve pagare un’aliquota fiscale aggiuntiva. I non residenti devono solo pagare questo sulla proprietà in Francia.

Le tariffe basate sul valore immobiliare sono le seguenti: