jag har tillbringat de senaste fyra åren av min livet förklarar Redfin. Om du läser den här bloggen vet du redan att vi är en fastighetsmäklare som fokuserar på kundservice istället för försäljning, en som använder teknik för att göra varje steg i processen helt transparent.
enligt min egen räkning har jag sagt detta nästan 10 000 gånger till alla slags människor: en präst, en byggarbetsplats sign-flipper, flera frisörer, en 12-årig, uppfinnaren av pediatriska vitamin-D-tillskott, en NBA-punktvakt, en begagnad bilförsäljare. Och ändå har jag bara fått två reaktioner. En är: ”hatar du inte bara Fastighetsmäklare?”Som jag säger: ”VI ÄR FASTIGHETSMÄKLARE.”
den andra är: ”vilken typ av fastighetsmäklare skulle fungera för dig?”
Tja, till att börja med finns det agenter som behöver känna sig del av något större än sig själva, som vill ändra hela fastighetsspelet till konsumenternas fördel. De flesta agenter gillar att fokusera på service, inte försäljning. De älskar att göra erbjudanden snarare än prospektering för kunder. De mår bra av att få betalt för att göra rätt. De älskar att arbeta med Team. De vill utveckla nya färdigheter och utveckla sin karriär.
glöm marknadsföringen Hoo-Ha … hur är det med pengarna?
som alla säger: ”Ja. Skit samma. Vad sägs om pengarna?”Tja, låt oss prata om pengarna. Enligt vår beräkning är Redfin-agenter i 90: e percentilen av agentlön.
med hjälp av data som är tillgängliga för alla mäklare mätte vi bruttoprovisionerna för varje agent som slutförde en affär I King County, Washington mellan 12 maj 2009 och 11 maj 2010. När provisionsdata inte var tillgängliga för en transaktion antog vi att provisionen var 3% för köparens agent och 3% för säljarens agent, ett antagande som tenderar att överskatta traditionella agenters lön.
och fortfarande var den årliga bruttoprovisionen för agenter vid 50: e percentilen av lön 29 820 dollar. Agenter på 75: e percentilen fick 75 018 dollar. Du knäcker inte $100.000 förrän den 82: e percentilen. Om du grupperar agenter med de bruttoprovisioner som de tjänade förra året, finner du att 1,817-agenter tjänade mellan $25,001 – $50,000 i bruttoprovisioner, medan endast 83 traditionella agenter var i $150,001 – $ 175,000-fästet, vilket ungefär motsvarar vad vi betalade en Redfin-agent:
denna graf av olika brutto-provision parentes och antalet agenter i dessa parentes är känd i vissa matematiska kretsar som en Arpat fördelning. Det avslöjar en skarp verklighet. För det första att det bara finns för många agenter: 5 624 agenter slutförde en transaktion I King County förra året, vilket inte ens räknar de tusentals aktivt licensierade agenterna som inte stängde några erbjudanden alls; i April registrerade länet 1 944 hemförsäljning, knappt en för varje tre agenter. På nödställda marknader som Phoenix, Las Vegas, Florida och många delar av Kalifornien är förhållandena vanligtvis mycket sämre.
för det andra är skillnaden mellan haves och ha-nots större än i någon annan bransch; några mycket synliga agenter tjänar tillräckligt med pengar för att leva på sjön, vilket ger upphov till tillfällig populär vrede. De flesta av resten uthärdar en mild form av arbetslöshet. Och vad de flesta konsumenter inte anser är de årliga kostnaderna som någon anständig agent måste bära:
mäklaravgifter: $10,000
nya agenter betalar så mycket som hälften av sina bruttoprovisioner till sin mäklare. De bästa hundarna betalar ett fast belopp, i det som kallas en skrivbordsavgift. Det är möjligt att betala mindre, men den stora majoriteten av framgångsrika agenter betalar $15,000 eller till och med $20,000 per år till sin mäklare. $10,000 är ett konservativt nummer.
Sjukförsäkring: $10,500
vissa agenter som säljer fastigheter på sidan får sjukförsäkring genom sina partners eller ett annat jobb. Men brödvinnarna måste köpa sin egen försäkring, för sig själva och deras familjer. Redfin är på en gruppplan som kostar mindre per medlem än en individuell plan, och vi betalar fortfarande $10,500 per anställd.
marknadsföring: $10,000
tumregeln är att en framgångsrik agent investerar 20% av bruttoprovisionerna i marknadsföring av sig själv och sina listor. För en agent som tjänar $100,000+ per år i bruttoprovisioner är $10,000 verkligen ett konservativt nummer.
Social trygghet& Medicare skatter: $6,500
Redfin betalar arbetsgivarens andel av våra agenters Social trygghet och Medicare skatter, medan en traditionell agent måste betala hela beloppet. Hur mycket betalar Redfin? 7,65% av de första $106 800 i lön, sedan 1,45% av beloppet över $106 800. Vårt genomsnittliga bidrag till en Redfin-agents lön är mer än $8,000. $ 6,500 är ett konservativt antagande.
transport: $3,600
de flesta agenter rapporterar $8,000 per år i transportkostnader till IRS. $300 per månad – fem tankar av gas — är en konservativ uppskattning av den verkliga kostnaden.
Cell service: $1,200
agenter tillbringar sina liv på BlackBerry, e-post eller ringa tio timmar om dagen. $100 per månad i avgifter är konservativ. Redfin betalar mer än $200 per agent, eller $2400 per år, även om detta inkluderar ett mobilmodem för att ansluta en bärbar dator till Internet var som helst.
utrustning: PC, mobil enhet, skrivare: $1,000
med några års mellanrum får en agent en ny dator eller mobil enhet. För att starta behöver du en skrivare. $ 1000 per år verkar rättvist.
avgifter, utbildning: $783
agenter betalar en avgift till den lokala Multipellistningstjänsten, till staten som licensierar dem, till utbildningsinstitut för fortbildning.
IT, redovisning, programvara: $1,000
de bästa hundarna har en assistent eller transaktionskoordinator men de flesta behöver hjälp med att fixa sin dator eller räkna ut sina skatter i slutet av året. Agenter som arbetar som oberoende entreprenörer och arkivering skatteblankett 1099 i slutet av året brukar anställa en revisor. Vissa betalar för toppproducent eller andra ledningsspårningssystem.
allt sagt, någon rimligt framgångsrik agent beskjuter ut $44,583 per år i provisioner splittringar och kostnader. Antalet kan lätt vara högre.
| typ av kostnad | traditionell Agent, årliga kostnader | Redfin Agent, årliga kostnader |
|---|---|---|
| mäklaravgift | $10,000 | Ej tillämpligt |
| Sjukförsäkring | $10,500 | betalt för |
| marknadsföring | $10,000 | betalt för |
| Social trygghet, Medicare skatter | $6,500 | betalt för |
| transport | $3,600 | ersättning |
| Cell service | $1,200 | betalt för |
| utrustning | $1,000 | betalt för |
| avgifter, utbildning | $783 | ersättning |
| det | $1,000 | betalt för |
| totalt | $44,583 | $0 |
låt oss nu jämföra det med lönen för en Redfin-agent. För agenter som representerar våra kunder, Redfin hanterar alla kostnader. Varje agent får en supportpersonal för att schemalägga hemresor och samordna stängningsdokument; var och en får också hälsofördelar och semester samt de bästa onlineverktygen i branschen.
hur Redfin betalar sina agenter
vi betalar inte Våra agenter en provision, men erbjuder en bonus baserad på kundnöjdhet. För att beräkna bonusen undersöker vi kunder om sannolikheten för att de rekommenderar vår tjänst. Att betala baserat på undersökningssvaret, och sedan publicera det svaret, har en överväldigande effekt på agentbeteende, det mesta är mycket bra.
I King County har Redfin haft fem agenter som hanterar erbjudanden för oss under samma tidsperiod som vi övervägde när vi analyserade traditionella agenter bruttoprovisioner: maj 2009 till maj 2010. Alla leder ett lag. Den genomsnittliga lönen för dessa agenter har varit $113,266, eller motsvarande $157,849 om du inkluderar värdet av våra förmåner.
agenter på dyrare marknader tenderar att tjäna mer; agenter på billigare marknader tenderar att tjäna mindre. Även inom en marknad, agenter kan tjäna mindre över tiden: laget har arbetat mycket hårt under det senaste året, så mindre desperata år kan leda till lägre lön. Vissa kan främjas för att hantera större områden när vi växer och tjänar mer. Men den grundläggande slutsatsen verkar obestridlig: Redfin-agenter fungerar mycket bra, och Redfin betalar dessa agenter mycket bra.
Redfin Pay: den 90: e percentilen
jämför Redfin pay till vad en traditionell agent tjänar när du subtraherar kostnader från bruttoprovisioner, finner du att Redfin-agenter placerar i 90: e percentilen. Om du bara jämför Redfin med agenter som tjänar 25 000 dollar eller mer i bruttoprovisioner – för att undvika jämförelser med deltidsanställda-är Redfin — agenter fortfarande i 83: e percentilen. I diagrammet som visas ovan utesluter vi faktiskt alla som tjänar mindre än $25,000.
så svaret på frågan om vilken typ av agent som skulle arbeta på Redfin är enkelt: en agent som gillar att sätta kunder först, inte provisioner. En agent som bryr sig om ett projekt som är större än hon själv. En agent som vill ha en karriär som kan växa till att omfatta nya färdigheter, teknik och ledningsansvar. Och ja, en som tjänar mer pengar än de allra flesta av hennes kamrater.
den nedersta raden är inte bara den nedersta raden
vårt mål är att vara den bästa yrkesval i fastighetsbranschen, så att vi kan anställa de bästa agenterna. För vissa kommer den 90: E eller 83: e percentilen att vara deras inkomstgräns; för andra blir det lägre. Vi kommer alltid att betala tillräckligt bra för att anställa de bästa människorna, men för de bästa människorna är pengar aldrig tillräckligt: vad Redfin också erbjuder är ett sätt att utöka cirkeln av människor som våra folk påverkar och uppfyllandet de tar från sitt arbete.
(stort tack till Dave Billings, Arthur Patterson, Adam Wiener och Scott Nagel för pitching in på detta inlägg. Vi försökte vara konservativa och rättvisa, men om några av våra antaganden är felaktiga, vänligen meddela oss)