det finns två sätt som ett fastighetsavtal kan förlängas:
lagstadgad Hyresförlängning
om du har varit den registrerade ägaren av hyresavtalet i minst två år har du vanligtvis en lagstadgad rätt till ytterligare 90 år vid en pepparkornshyra (noll effektivt). Förfarandet startas genom att du skickar ett meddelande om friägaren som begär en förlängning av hyresavtalen och föreslår en premie (pris) i utbyte mot förlängningen.
vi kan inte ge råd om premien och så en specialist värderingsman bör anlitas för att göra det. Delgivningen av detta meddelande initierar en lagstadgad tidsplan för olika åtgärder som ska vidtas. Vanligtvis åtar sig friägaren sin egen värdering och har två månader på sig att skicka ett motmeddelande, som vanligtvis, men inte alltid, accepterar ditt krav men begär en högre premie.
förhandlingar äger sedan rum mellan de två värderarna i syfte att komma överens om priset. Hur lång tid dessa förhandlingar tar beror till stor del på hur långt ifrån varandra de två värderingarna är till att börja med och hur snabbt och effektivt värderingarna motsvarar. Om villkoren inte har överenskommits inom sex månader efter friägarens motmeddelande, en ansökan bör göras till First Tier Property Tribunal för att skydda ditt krav och slutföra ärenden.
det är ganska ovanligt att processen resulterar i en domstolsförhandling. Förutom premien måste du betala friägarens initiala värderingsavgift och rimliga juridiska avgifter (annat än något som rör domstolen), dina egna juridiska och värderingsavgifter och stämpelskatt (SDLT) under vissa omständigheter (om premien är över 40 000 år).
om du vill sälja din egendom och inte har medel och/eller tid tillgänglig för att avsluta den lagstadgade processen finns det en mekanism där köparen kan gå in i dina skor för att inte behöva vänta de två åren för att förlänga hyresavtalet själva.
enligt vår erfarenhet som förmedlings Solicitors tar hela processen vanligtvis 6-12 månader, men kan ibland skilja sig från detta.
frivillig Leasingförlängning
innan du skickar ett meddelande är det värt att överväga om ett mindre formellt tillvägagångssätt kan vara mer fruktbart. Under alla omständigheter är detta ditt enda alternativ om du inte kvalificerar dig för en lagstadgad förlängning. Huruvida det är ett genomförbart alternativ beror till stor del på vilken typ av frihållare och hur kooperativa/lyhörda de är.
du kan fråga din freeholder om de kommer överens om en leasingförlängning och i så fall på vilka villkor. De behöver inte svara eller föreslå villkor, men om de gör det finns det inget fast antal år som ska läggas till och markhyran behöver inte minskas – alla villkor är upp till förhandlingar.
som sådan är det lämpligt att få en specialistvärderares åsikt om paketet som erbjuds. Ofta en friägare kommer att välkomna möjligheten att få en premie och den extra attraktion av det är lättare och snabbare än den lagstadgade processen. Andra kommer helt enkelt att insistera på delgivning av ett formellt meddelande, ibland av redovisnings – /administrativa skäl.
där du behöver använda medel från en försäljning för att betala för förlängningen är det ofta möjligt att slutföra de två transaktionerna samtidigt. Det finns ingen bestämd tidtabell för att slutföra en leasingförlängning genom avtal, eftersom du är ”i friägarens händer” i stor utsträckning och de har frihet att när som helst dra tillbaka/ändra villkoren som erbjuds.
förutom premien och dina egna kostnader kommer du sannolikt att behöva betala friägarens Värderare och juridiska kostnader. Om du har en inteckning, din långivare samtycke kommer att krävas, som våra överlåtelsehandlingar advokater kan ta itu med för dig.
enligt vår erfarenhet tar hela processen vanligtvis cirka 3-6 månader, men kan ibland skilja sig från detta.
detta ger en bred översikt över de två sätten att förlänga ditt fastighetsavtal. Varje fall är dock annorlunda och specifik juridisk rådgivning anpassad till dina specifika behov kan tillhandahållas av våra Förmedlingsadvokater på begäran.