Squatting är handlingen att använda Tom, nedlagd och övergiven egendom. Om en husockupant uppfyller vissa krav kan de göra anspråk på äganderätten efter en viss tid enligt lagen om ogynnsam besittning, eller så kallade ”husockupatters rättigheter”.
negativ besittning
Squatters rättigheter fungerar för att hantera förbisedd mark där den ursprungliga ägaren har varit död eller frånvarande under en lång period. Teorin om lagen om ogynnsam besittning innebär en skyldighet för en ägare att använda, underhålla och försvara Mark. Om marken försummas under en lång period anser lagen att den ursprungliga ägaren har förverkat sin rätt att behålla den.
lagar för negativ besittning varierar mellan stater och territorier men det finns allmänna kriterier som måste uppfyllas:
- käranden måste ha haft exklusiv, öppen och faktisk besittning av marken utan samtycke under ett kontinuerligt antal år;
- besittningen var öppen och ingen hemlighet, så att en utomstående skulle anta att käranden hade ägande av den;
- besittningen inträffade fredligt, dvs utan våld eller våld;
- käranden visade en avsikt att äga marken.
bevis som måste åtfölja ett krav på negativ besittning inkluderar:
- en undersökning av marken av en licensierad besiktningsman;
- förklaringar av sökanden och vittnen som vittnar om arten och omfattningen av ockupationen;
- en markvärdering;
- anmälan till alla med intresse i landet.
deklarationerna kan innehålla bevis på byte av lås på byggnader, reparation av fastigheter, betalning av räkningar och priser eller uthyrning av marken till andra.
Queensland
ett negativt innehavskrav kan göras mot en ägare efter 12 år. Ett påstående görs till titlar Queensland.
New South Wales
ett negativt innehavskrav kan göras mot en ägare efter 12 år. Ett krav på Kronmark kan göras efter 30 år. Ett krav görs till NSW Land Registry Services.
McFarland mot Gertos
det senaste fallet av McFarland mot Gertos satte squatters rättigheter i den nationella strålkastaren. År 2018 tilldelade NSW: s högsta domstol äganderätt till en fastighetsutvecklare som tog i besittning av ett ledigt och övergiven hem med 3 sovrum som han hittade i Sydney 1998. Bill Gertos reparerade och renoverade hemmet och hyrde sedan ut det. Fastigheten hade suttit tom sedan dess sista hyresgäst dog samma år. Släktingarna till den senast noterade ägaren utmanade Gertos påstående och hävdade att de inte var medvetna om att de hade rätt till fastigheten tills de kontaktades av polisen 2017. De hävdade att fastigheten aldrig övergavs. Domaren fann: ”Gertos lyckades ta och upprätthålla fysisk vårdnad om marken, med undantag för alla andra, och han har tillträtt en hyresvärds ställning.”Gertos, som spenderade mer än 140 000 dollar på fastigheten, sålde den 2020 för 1,4 miljoner dollar.
Victoria
begränsningarna i Actions Act 1958 föreskriver att ett negativt innehavskrav kan göras mot en ägare efter 15 år. Det står också att ett sådant krav inte kan göras över Kronmark, järnvägsspår, vattenmyndigheter, rådsland eller gemensam egendom. Ett krav görs på markanvändning Victoria.
Tasmanien
ett negativt innehavskrav kan göras mot en ägare efter 12 år. Ett påstående görs till Land Titles Office.
South Australia
ett negativt innehavskrav kan göras mot en ägare efter 12 år. Ett krav på Kronmark kan göras efter 60 år. Ett krav görs på Land Services SA.
Västra Australien
sökanden måste visa besittning av marken i minst 12 år, eller i vissa fall minst 30 år där den registrerade ägaren har funktionshinder.
en ansökan görs till Registrar of Titles (Landgate), eller via förfaranden i Högsta domstolen där det finns en invändning mot en Landgate ansökan.
Australian Capital Territory
negativa innehav är inte en del av mark lag i lagen.
Northern Territory
negativa innehav är inte en del av mark lag i NT.
bestrida en fordran
bevisbördan ligger på den sökande som hävdar squatters rättigheter att visa negativa innehav på balansen av sannolikheter. Den registrerade ägaren av marken kan lämna in en varning över marken och ta upp fakta för att motbevisa påståendet, såsom bevis för återinträde i landet, beordra sökanden att lämna landet, eller ta bort ett staket eller byggnad under ockupationsperioden. Det bästa beviset är skriftlig bekräftelse på att personen ockuperar marken enligt ett avtal.
för rådgivning eller representation i alla juridiska frågor, kontakta Armstrong Legal.