Self-Storage Konstruktion: Vad är kostnaden?
23 februari 2021 * Steve Hajewski, marknadschef
om du har bestämt dig för att du vill investera i ditt eget self-storage-projekt kommer det att bli en av dina första uppgifter att skapa en byggbudget. Det kommer också att vara någonsin konsumerar.
många nya utvecklare hamnar med ett klassiskt kyckling-och äggproblem. Du vill veta om ett projekt är värt innan du investerar i designarbete. Men du måste investera i designarbete innan dina leverantörer / entreprenörer kan ge dig ett fast pris för sitt arbete.
lösningen här är att du måste förstå vem du skapar en budget för. I de tidiga stadierna av planeringen skapar du en budget för ditt eget beslutsfattande. För att skapa denna budget måste du ha en grov vision om vad du skapar. Ditt mål med att skapa denna grova budget är att bestämma om du är villig att investera pengarna i designarbetet för att starta ditt företag.
grov budgetering-frågor att ställa dig själv innan du börjar
- hur skulle jag vilja hantera min egendom? Om du förväntar dig att köra en obemannad egendom, kommer du sannolikt att behöva planera för en plats att installera (och budget för) en självbetjäningskiosk och grind. Om du förväntar dig att ha en chef nu eller i framtiden måste du budgetera för ett kontor eller åtminstone planera att lämna utrymme för att lägga till ett senare. Din ledningsstil kommer att påverka din anläggning design och dina förvaltningskostnader.
- vilken typ av lagringsanläggning förväntar jag mig att bygga? Kommer det att vara typiska drive up-enheter, eller riktar du dig mot en marknad där klimatstyrd eller flera våningar förväntas? Eller kanske du vill fokusera på stora enheter för båt-och RV-ägare. Att förstå din kund kommer att hjälpa dig att förstå ungefär vilken typ av byggnader du kommer att bygga, vilket påverkar din kostnad och markanvändning.
- vilka är mina prioriteringar för kassaflödet? Om du är väl etablerad kan du välja att bygga en större inledande fas. Det tar längre tid att bryta jämnt; men att bygga större kan sänka din kostnad per kvadratfot och minska antalet gånger som du behöver för att ta itu med besväret med att få planering ombord godkännande, bygglov, ytterligare lån och byggprocessen. Eller kanske är du en ny utvecklare och du måste nå ett positivt kassaflöde så snabbt som möjligt.
med dessa saker i åtanke är du redo att börja gräva in. Ditt mål är att utveckla några” ballpark ” – priser. Genom ballpark, jag talar ungefärliga kostnader per kvadratfot. Många nya utvecklare inte fullt ut uppskattar den tid som en entreprenör tillbringar förbereda en formell offert. Om du ringer en upptagen entreprenör och ber honom eller henne att ge ett specifikt förslag till dig, men du inte presenterar en detaljerad projektplan, ställer du dig upp för besvikelse. I ditt grova budgeteringsläge letar du efter enkla budgetnummer.
dina projektbudgetposter bör innehålla (börjar med de dyraste objekten): Mark, gradering, byggnader, betongfundament, uppfarter, åtkomstkontroll, EL/belysning, anläggningsteknik, landskapsarkitektur, skyltar, tillstånd och pollare. Ytterligare objekt som du kan behöva tänka på är brandposter eller sprinklers, kontor finish, omfattande gradering, och arkitektoniska funktioner. Min egen erfarenhet är att en enda berättelse driva upp egendom kommer att kosta runt $40 till 45 per kvm (plus mark) att utveckla, och en klimatstyrd egendom kommer att vara runt $60 till 70 per kvm plus Mark. Tänk på att dessa siffror är med ägaren som den allmänna entreprenören. Lägg till 15% Om du behöver hyra en GC. I din budgetering vill du också planera för bankavgifter, en beredskap på cirka 10% och starta pengar för att betala din inteckning medan du hyr upp.
nästa del av din ekonomiska prognos är intäktsprognos. Om du inte äger mark, spendera inte tid på att fastna i detaljerna. I grov budgetering, tänk i termer av kostnader och intäkter per kvadratfot. Använda priser för närliggande befintliga fastigheter, Du bestämmer din hyra per kvadratfot. Jag har funnit att medelvärdet av kostnaden för en 10 20 och 10 15 10 15 ger dig en bra inkomst per kvadratfot nummer att använda i dina beräkningar. För att vara mer konservativ, använda större enheter för dina beräkningar eftersom de kommer att ha lägre inkomster per kvadratfot. Din nästa uppgift är att bestämma vilken procentandel av partiet du tittar på kommer att kunna byggas. Vi har funnit att för traditionella köra upp byggnader, din har cirka 30 till 35% av partiet blir uthyrningsbar utrymme. Med bredare klimatkontrollerade byggnader kan du uppnå 45 till 50% täckning. Resten kommer att vara grönt utrymme och uppfart. Multiplicera de månatliga intäkterna per kvadratfot gånger den hyrbara kvadratfot för att komma med de potentiella intäkterna.
beväpnad med byggkostnader och potentiella intäkter måste du skapa en uppskattning av dina månatliga utgifter. Din inteckning är normalt din största kostnad-så titta på din byggkostnad minus din betalning och du kan använda en lånekalkylator för att uppskatta din månatliga bankbetalning. Bankers kommer att tveka att citera dig en ränta utan att veta mer om dig och detaljerna i ditt projekt. Du kommer att öka din bankers komfortnivå genom att be om ett budgetintervall på ett telefonsamtal snarare än att kräva att han eller hon skriver ner ett nummer i ett e-postmeddelande. Dina återstående kostnader att överväga är (börjar med den största) fastighetsskatt, anställda (om du kommer att ha någon), kreditkort bearbetning avgifter, verktyg, försäkring, snöröjning/gräsklippning och marknadsföring. Kiosk serviceavgifter och programabonnemang bör också övervägas om tillämpligt.
om detta inte har skrämt dig ännu, är du redo att sätta ihop allt och se var du bryter jämnt. Dina månatliga utgifter för en färdig webbplats bör inte vara mer än 70% av inkomsten. Om de är, dina kostnader är för höga, priser för låga, eller om du behöver för att passa fler enheter på fastigheten. I den inledande fasen av ett projekt, break even kan vara högre och det är normalt om den långväga avslutade webbplatsprognosen ger attraktiva resultat.
för online-versionen av detta tillvägagångssätt för att skapa en ekonomisk projektion, besök /resurser/kostnads-kalkylatorer/basic-investment-calculator/. Detta onlineverktyg låter dig slå in de variabler som jag har diskuterat och kommer att använda dina siffror för att producera en jämn projektion och 2 års kassaflöde. Din kassaflödesprognos är en viktig del av din planering, särskilt om du använder ett SBA-utlåningsprogram. SBA-program kräver att ditt projekt går jämnt om 2 år eller mindre.
denna tidiga grova budgetering är en oerhört viktig del av self-storage – utvecklingen-om denna analys visar att ett projekt är en dud, kan du vidarebefordra möjligheten utan att investera i designarbete. Denna preliminära budgeteringsmetod kan också hjälpa dig att identifiera det maximala som du kan betala för ett paket och fortfarande tjäna pengar. Förhoppningsvis visar resultaten ett attraktivt projekt. Om så är fallet är ditt nästa steg att få fastigheten under kontrakt och börja sedan arbeta med din lokala Civilingenjör om detaljerad planering av platsen.
Detta är också den punkt där du bör överväga en genomförbarhetskonsult. Att ha en tredje part konsult väga in på ditt projekt kan hjälpa dig att undvika kostsamma misstag, och kan krävas av din långivare.
med en fastighet under kontrakt och planering på plats är du nu redo att börja samarbeta med dina affärer om designarbete och detaljerade förslag. När du arbetar genom denna process är ditt mål att ersätta varje ballparked-radpost på din budget med ett detaljerat förslag från dina leverantörer. När du är redo att stänga på ditt lån kommer din bank att kräva denna dokumentation.
jag kommer att avsluta den här artikeln med ett massivt försiktighetsord när det gäller den slutliga budgeteringen och projektfinansieringen. De råvaror som används vid konstruktion kan fluktuera i kostnad, ibland snabbt. Situationen som du som utvecklare vill undvika är att få offerter, få finansiering baserat på dessa offerter och sedan upptäcka att fem månader senare när du försöker beställa material, att offerterna inte längre är giltiga.
svaret på denna situation är att du bör se till att alla offerter är giltiga omedelbart (och uppdatera din budget) innan du stänger på finansiering. Se till att dina kontrakt möjliggör leverans inom en realistisk tidsram – diskutera detta på djupet med dina leverantörer för att vara säker på att den avtalade prissättningen kommer att möjliggöra den tidsram som du behöver material på arbetsplatsen. Slutligen, försök att bygga i en hälsosam beredskap. När finansieringen är på plats, utför alla dina material och arbetskontrakt.
trots all galenskap i vår värld idag är det en bra tid att bygga. Räntorna är låga, och priser och efterfrågan på self-storage förblir hög. Lycka till med ditt nästa projekt.