Lokala Myndighetssökningar förklarade

är lokala sökningar viktiga när man köper ett hus? Vad inkluderar de? Hur lång tid tar kommunernas sökningar 2021 och hur mycket kostar de? Och vilka områden upplever förseningar? Här är allt du behöver veta.

lokala myndighetssökningar är en viktig del av hemköpsprocessen. Informationen de avslöjar kan användas för att omförhandla ditt erbjudande och kan till och med få dig att dra dig ur köpet. De krävs också av hypotekslån.

Vad ingår i en lokal myndighetssökning?

det finns två delar till en lokal myndighetssökning – en LLC1 och en CON29. LLC1 – Local Land Charge Register search-täcker eventuella avgifter eller åtföljande begränsningar avseende mark eller egendom. Detta kan innebära att fastigheten är:

• en kulturmärkt byggnad
• belägen i ett bevarandeområde
• med förbehåll för en trädskyddsorder
• i behov av förbättrings-eller renoveringsbidrag
• eller belägen i en rökkontrollzon

blanketten omfattar även planeringsavtal och villkorade bygglov. Alla LLC1-registreringar är juridiskt bindande för efterföljande ägare.

den andra delen av sökningen – CON29 – tillhandahåller information om allmänna motorvägar, förslag till nya vägar, järnvägssystem eller planeringsbeslut som kan påverka fastigheten, samt utestående lagstadgade meddelanden, brott mot planerings-eller byggregler eller förekomsten av en obligatorisk inköpsorder. Miljöfaktorer, till exempel om huset står på förorenad mark eller i ett Radongasbelagt område täcks också.

jämför offerter från vår panel av kvalitetssäkrade och reglerade transportföretag rangordnade efter bästa pris, kundbetyg och plats

Vad ingår inte i en lokal myndighetssökning?

det finns ett antal ytterligare rapporter som inte omfattas av den vanliga lokala myndighetssökningen och därför är föremål för extra avgifter. Behovet av sådana sökningar kommer att bestämmas av din överlåtelsehandlingar advokat eller inteckning långivare från fall till fall (även om vissa anses väsentliga av vissa långivare).

dessa inkluderar:

• con29 (o) frivilligt formulär som behandlar ansökningar på vägar som föreslagits av privata organ, kompletteringsmeddelanden, meddelanden om markunderhåll och miljö-och föroreningsmeddelanden
• miljösökningar (för att bestämma en risk för översvämning till exempel, liksom närheten till avfallsplatser eller potentiellt förorenade platser)
• vattenmyndighetssökningar (som visar alla offentliga avlopp inom fastighetens gränser som kan påverka framtida byggnad eller utveckling)
• korsreparationsrapporter (för att avgöra om din egendom är ansvarig för kyrkans reparationsbidrag).

det är värt att notera att ytterligare sökningar, såsom gruvsökningar, översvämningssökningar och energi-och infrastruktursökningar bestäms av fastighetens ort, snarare än bara transportören eller långivaren. Till exempel kan en gruvsökning krävas om fastigheten ligger i ett gruvområde (snarare än att transportören eller långivaren insisterar på att man görs i alla fall).

jämför Conveyancing Quotes

jämför offerter och hitta de billigaste, närmaste och Bäst rankade transportörer från vår panel av 120 kvalitetssäkrade företag

vad är skillnaden mellan officiella sökningar och personliga sökningar?

det finns två olika typer av lokala myndighetssökningar – officiella eller personliga. Den ’officiella’ metoden innebär att skicka formulär direkt till den lokala myndigheten där en sökning utförs av rådets personal från det lokala fastighetsregistret. Detta undertecknas och stämplas sedan av en rådsofficer och returneras till din transportör.

personlig lokal Myndighetssökning

en personlig lokal myndighetssökning utförs av en extern myndighet som inte är ansluten till rådet och arbetar ’självständigt’ från samma Register. I många fall, dessa sökningar är snabbare och billigare än en officiell ansökan och omfattas av specifik information noggrannhet försäkringar samt arbetsgivare fel ansvar. Som ett resultat rekommenderar många transportörer personliga sökningar, även om debatten inom branschen fortfarande rasar om vilken som är bäst.

vissa advokater anser att en officiell sökning som utförs av den lokala myndigheten lägger större vikt vid begriplighet, kommunens ansvar och regelefterlevnad av sökkoder över returhastighet.

ändå är de flesta branschveteraner överens om att standarden och noggrannheten i personliga sökrapporter har ökat väsentligt under det senaste decenniet och hävdar att välrenommerade, kommersiellt medvetna sökföretag ofta ger en högre nivå av kontroll, ansvarsskyldighet och flexibilitet än rådets sökningar (såväl som ekonomiska och tidsbesparande fördelar). Tumregeln i sådana fall bör vara att samråda med din förmedlingsadvokat och överväga alla möjligheter.

hur som helst, huruvida en officiell eller personlig sökning görs bestäms ofta mer av hypotekslånet. Överlåtelsehandlingar advokat kommer att behöva kontrollera rådet av inteckning långivare Handbok för att se vilka sökningar enskilda långivaren accepterar.

hur mycket kostar en lokal sökning?

avgifter är föremål för ett brett spektrum av variabler. Om du till exempel har valt en lokal myndighetssökning kan du debiteras var som helst mellan 50 och 250 beroende på kommunen. Ytterligare avgifter skiljer sig också i enlighet därmed, så var noga med att konsultera din lokala myndighets webbplats, men i genomsnitt kommer dräneringsrapporter att kosta mellan 30-40 xnumx xnumx + moms, medan miljörapporter kostar mellan 30-35 xnumx xnumx plus moms (till exempel).

personal search Company avgifter varierar vanligtvis mellan 75 – 120 för en vanlig sökning.

Alternativt kan du köpa ett paket med fast avgift från din förmedlingsadvokat för att täcka de fyra huvudrapportkriterierna (lokala myndigheter, dränering och vatten, miljö-och Korrapporter). Dessa kostar vanligtvis runt 200-260 år, men den största fördelen är att de kommer att täcka kommunernas kostnader även om den sammanlagda summan överstiger den betalda avgiften. Du kan också göra en personlig sökning själv gratis, men det rekommenderas inte eftersom lokala rapporter kräver specialistkunskap för att utföra en sökning korrekt.

hur lång tid tar lokala sökningar när man köper ett hus 2021?

regeringens mål för att returnera lokala sökningar är högst 10 arbetsdagar.

men i verkligheten kan tidsskalor på sökningar variera avsevärt, från 48 timmar till tio veckor! Förmildrande faktorer kan inkludera om resultaten skickas via e-post, online eller per post; säsongsmässiga efterfrågan nivåer och lokala myndigheter bemanning nivåer.

som ett extremt exempel finns det för närvarande inga sökningar tillgängliga för fastigheter i London Borough of Hackney; Hackney Council har meddelat att detta sannolikt kommer att förbli fallet under en tid. Detta berodde på en cyberattack.

senaste vändningstider rapporterade av Sökflöde 25 oktober 2021 avslöjade följande värsta brottslingar och tog mellan 35 och 60 dagar att returnera sökningar:

• Amber Valley Borough Council (35 dagar)
• Blackburn med Darwen Borough Council (35 dagar)
• Blyth Valley Borough Council (35 dagar)
• Burnley Borough Council (40 dagar)
• Central Bedfordshire Council (40 dagar)
• Chester le street District Council (40 dagar)
• derwentside District Council (40 dagar)
• Dorset council (60 dagar)
• Durham council (40 dagar)
• Easington District Council (40 dagar)
• Flintshire county council (35 dagar)
• Lichfield District Council (40 dagar)
• North Warwickshire Borough Council (35 dagar)
• North West Leicestershire District Council (35 dagar)
• Plymouth City Council (40 dagar)
• Sedgefield Borough Council (35 dagar)
• South Staffordshire District Council (40 dagar)
• Tamworth Borough Council (40 dagar)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 dagar)
• Wear Valley District Council (40 dagar)
• Worcester City Council (35 dagar)

Vi rekommenderar starkt att du kontrollerar med din conveyancer situationen där du köper så snart du utnämna dem.

jämför conveyancing offerter från vår panel av kvalitetssäkrade företag-hitta den billigaste, närmaste eller bäst rankade conveyancing advokat för dig

Hur kan jag påskynda en lokal sökning?

för att hjälpa till att påskynda lokala sökningar, se till att du instruerar din förmedlingsadvokat att starta lokala sökningar så snart ditt erbjudande har accepterats.

vissa branschexperter råder säljare att beställa sökningar (med frågan om att få köparen att betala för kostnaden vid ett senare tillfälle). Men var uppmärksam på att sökningar bara varar 3 månader.

om din lokala myndighet sannolikt kommer att få dig att vänta veckor och riskera att du förlorar din köpfastighet, kan du överväga ett personligt sökföretag som nämnts ovan. Men kolla med din advokat eller kommun innan du bestämmer vilken som kan vara snabbast.

Sökförsäkring är också ett alternativ.

se vår rådgivningsguide för mer information om hur lång tid överlåtelseprocessen ska ta.

Local Authority Search Indemnity Insurance

om dina sökningar är föremål för förseningar är en växande trend för Local Authority Search Indemnity Insurance. Ofta tillgänglig för mycket lite (premier som börjar för så lite som 20 år), Detta är en typ av försäkring vilket innebär att du är försäkrad i händelse av att en beställning serveras vilket gör att du säljer fastigheten under det pris som betalas för fastigheten.

det betyder att du kan fortsätta med ditt husköp i avsaknad av lokala sökresultat med lite mer försäkran. Men du kommer fortfarande att exponeras av det faktum att du inte är medveten om detaljerad information om potentiella lokala problem och hot som kan sänka din njutning av fastigheten.

Local Authority Search ersättningsförsäkring kommer också att bli föremål för din hypotekslåns godkännande. Du bör kontrollera din långivare kommer att acceptera det. Några av de största långivarna inklusive Halifax, HSBC och Bank of Ireland är osannolikt att acceptera sökfördröjningsersättning i stället för fullständiga sökningar. Skipton Building Society och NatWest har just meddelat att de kommer att acceptera sökförsäkring.

vi rekommenderar starkt att du diskuterar för-och nackdelar med försäkring med din förmedlings advokat.

Vad ska du titta på när du får en lokal sökning?

det finns några faktorer att tänka på innan du tar din lokala Myndighetsrapport till nominellt värde. För det första är det viktigt att komma ihåg att lokala sökningar ofta är relevanta för din fastighet eller gata ensam och kanske inte täcker utvecklingen som ligger en kort bit bort (eller till och med bredvid). Rapporterna kan variera, så var noga med att kontrollera områdets uppdrag för din sökning eller göra ytterligare förfrågningar hos ditt kommunfullmäktige. Du kan till exempel söka i de flesta planeringsansökningar via postnummer på kommunens webbplats efter det område där du köper. Det är värt att komma ihåg att alla planeringsförslag som lämnas in efter din sökning inte kommer att täckas.

behöver jag söka om jag är kontantköpare?

kontantköpare behöver inte nödvändigtvis göra en sökning, men de flesta förmedlingsadvokater kommer att rekommendera att de gör det. Om kunden väljer att inte utföra lokala myndighetssökningar kan transportören rekommendera ingen Sökförsäkring som ett alternativ.

jämför citat nu från vår kvalitetssäkrade panel av transportföretag