kan du bygga rikedom genom att ändra din egendom? Ja! Så här förändras

städer och stadsdelar över tiden. När behoven hos ett samhälle förändras kommer den lokala regeringen att återställa ett område och ändra zonklassificeringen. Det som en gång var jordbruksmark, till exempel, är nu ett samhälle fyllt med helt nya hus, köpcentra, och industriparker.

Fastighetsrezoning kan vara en lukrativ möjlighet för markägare att konvertera sin egendom. De kan bygga en lägenhetsbyggnad i ett historiskt distrikt eller ta ett skifte och bygga ett köpcentrum i ett landsbygdsområde. Men det finns många överväganden och en hel fastighet rezoning process att gå igenom för att få det gjort.

vad är zonindelning?

zonindelning är en uppsättning lagar som styr markanvändning. Den primära funktionen av zonindelning är att reglera vad som kan göras med en bit av egendom. Zondistrikt dikterar var olika markanvändningsaktiviteter, såsom bostäder, kommersiella eller industriella, kan lokaliseras. Zonering kan reglera andra saker, såsom densitet, höjd, bakslag på gården och så vidare. Användningen av marken är dock det främsta problemet.

varför ändra zonindelning?

den främsta anledningen till att ändra zonindelning är att markägaren ser en möjlighet. Vilka möjligheter finns det? Det kan vara att utveckla en bostadsavdelning, bygga en lägenhetsbyggnad eller konvertera ett hus till ett kontor. Det kan vara en myriad av andra saker. Möjligheten kan dock inte tillåtas enligt gällande zonlagstiftning. Således måste markägaren begära att lagen ändras.

Hur ändrar du zonindelning?

ändra zonindelning kan vara svårt och kostsamt. Det kan vara en väldigt komplicerad process beroende på var fastigheten ligger. Och det finns inga garantier för att rezoning-ansökan kommer att godkännas. Markägare måste vara medvetna om dessa fakta som går in.

i grund och botten går det så här: markägaren framställer en styrelse för att ändra zonindelning av en fastighet. Svårigheten och kostnaden uppstår delvis, eftersom det inte finns några standardzoneringsförordningar. Varje stad, varje stad, och län med zonindelning kan göra upp sina egna tillstånd, lagar, begränsningar, och processer. Även städer intill varandra kan ha mycket varierande zonlagar. Att ändra zonindelning är också en politisk process. Det finns offentliga utfrågningar, och du måste få lagstiftningsgodkännande. Den politiska processen kan vara ganska kostsam-och ful.

eftersom varje plats är annorlunda, jag kan bara skriva i mycket allmänna ordalag hur man ska gå om att ändra zonindelning av din fastighet. Det kan till och med finnas tillfällen när advokater måste vara involverade i processen. Det finns helt enkelt inget sätt någon artikel skulle kunna täcka allt.

i allmänhet, här är vad markägare behöver göra om de funderar på att ändra zonindelning på deras egendom.

titta runt fastigheten

förändras saker runt fastigheten? Har omständigheterna förändrats i den omgivande fastigheten? Finns det befolkningstillväxt? Finns det en ny väg eller avloppsledning som har förändrat lokal dynamik? Markägaren, som framställaren, måste motivera den föreslagna ändringen. Bara för att markägaren vill ha det gjort är ofta inte tillräckligt av en anledning. Vissa lokaler kommer att ge stor respekt för markägarens rättigheter som fastighetsägare, men många kommer inte, och de kommer att vara ganska restriktiva. Det är därför bäst att kunna motivera begäran med förändrade förhållanden.

lär dig de lokala reglerna

framställarna måste gå online och läsa reglerna. De måste ta reda på vad den nuvarande zonindelningen är och vad som för närvarande kan och inte kan göras. Sedan måste de gå och prata med den lokala planeringsavdelningen. Framställaren behöver inte vara särskilt specifik i början om de inte vill vara, men de borde vara medvetna om att personalen kan hålla stor sväng under de kommande dagarna. Personalen kommer att granska och göra rekommendationer om rezoning begäran. Så framställarna bör sätta sin bästa fot framåt.

prata med dina grannar

om något kommer att stoppa dig är det dem. Det är bäst att prata med dem på förhand om planerna och hash ut eventuella problem. De kommer sannolikt att bli anmälda ändå, så framställaren borde inte tro att de kan hålla saker under radaren. Framställaren vill göra det så smidigt som möjligt för planeringspersonalen och valda tjänstemän, som så småningom kommer att rösta på begäran. Kom dock ihåg att du inte kan behaga alla. Vissa kommer att ha en NIMBY (”inte i min bakgård”) attityd hela tiden, varje gång. Men du måste försöka.

Ansök om att få fastigheten omplanerad

planeringspersonalen kommer att ha de nödvändiga blanketterna och kommer att kunna hjälpa och vägleda framställaren. Framställaren bör se till att tillhandahålla allt planeringsavdelningen begär, vilket kan vara mycket. Det kan innehålla saker som undersökningar, kartor, trafikstudier och adressetiketter. Och glöm inte att det kommer att bli en avgift för att behandla begäran. Hur mycket? Det beror på lokalen. Satsa på minst flera hundra dollar, om inte flera tusen.

Ansökningsgranskning och personalanalys

planeringspersonalen kommer att granska begäran och utveckla en analys och rekommendation för den lokala planeringskommissionen och lagstiftningsorganet. Framställaren måste vara så mycket en del av denna analys som de kan vara. De borde vara tillgängliga för att hjälpa till. De måste ge allt och allt som planeringspersonalen ber om med ett leende. Framställaren bör träffa dem på fastigheten under platsbesöket och visa dem exakt vad planerna är. De måste berätta för planeringspersonalen hur de redan har träffat grannarna och anpassat sina planer i enlighet därmed. Om möjligt bör framställaren lyssna på planeringspersonalens argument och oro och revidera planerna för att möta dessa problem.

Planeringskommissionsmöte

när planeringspersonalen har slutfört sin analys går begäran till planeringskommissionen (eller något liknande organ) för att göra en rekommendation till det lokala styrande organet. Detta är ett offentligt möte som kommer att annonseras. Framställaren måste vara där för att göra sitt fall och svara på eventuella frågor eller problem. Förhoppningsvis kommer planeringskommissionen att ge en positiv rekommendation, men framställaren behöver inte nödvändigtvis en för att gå vidare.

lagstiftande organ möte

slutligen går ärendet inför det lokala lagstiftande organet för en offentlig utfrågning och omröstning. Framställaren kommer att ha möjlighet att tala och att framföra sin sak. Om omröstningen går sin väg, då är de bra att gå. Om inte, kan framställaren behöva vänta minst ett år innan han försöker igen.

hur lång tid tar processen? Det beror på jurisdiktion, reglerna och hur komplicerat begäran är. För något enkelt kommer det att ta minst ett par månader—men sex månader till ett år är inte oerhört.

andra överväganden

ovanstående sju steg är generaliserade och mycket förenklade. Det finns några andra saker markägare kanske vill tänka på när man tänker på att ändra zonindelning på sin egendom.

se upp för restriktiva förbund

oavsett vad zonindelningen tillåter vinner restriktiva förbund. Om markägaren spenderar tid och pengar för att få en fastighet rezoned för kontorsbruk, men förbunden inte tillåter det, kommer de att förlora. Jag har sett det hända. Inte varje egendom är föremål för restriktiva förbund, dock. Markägaren behöver veta om de är föremål för restriktiva förbund och vet vad de tillåter innan de går framåt.

zonindelning är politisk

politik kan göra konstiga saker. Förstå att politiker inte alltid fattar beslut baserat på vad som är rätt eller bäst för fastighetsägaren. De fattar politiska beslut. Om begäran kommer att skapa en politisk kamp, kan det vara bäst att vänta och försöka igen senare—säg, efter valet är över.

en konsult kan guida dig genom rezoning processen

eftersom zonindelning kan vara en komplicerad och politisk process, framställaren kan dra nytta av att anställa någon som förstår den politiska torv. Även om det är dyrt kan en konsult vara nödvändig och väl värt kostnaden.

varför gå igenom denna process?

Fastighetsrezoning kan vara mycket lönsamt. Förstå zonindelning processen är en annan pil i en investerares fastigheter koger. Det kan hjälpa dem att se och skapa möjligheter som andra kommer att sakna.