när du köper en hyreslägenhet måste du tänka noga över antalet år kvar på hyresavtalet och de risker som du kan utsätta dig för. Det finns två skäl till detta:
- din inteckning långivare kommer sannolikt att kräva ett visst antal år att stanna kvar på hyresavtalet och kommer bara låna ut om marken hyran är’rimlig’; och
- fastigheten du investerar i är en tillgång – en tillgång med kort leasing och en otäck markhyra är värt mycket mindre för framtida köpare så det är något du måste betrakta som en potentiell kostnad under ditt ägande av fastigheten. En köpare kommer sannolikt att använda en kortare hyresavtal och / eller en otäck mark hyra som ett förhandlingsverktyg för att sänka försäljningspriset på fastigheten. .
80-årsproblemet
huvudpunkten att komma ihåg är att en hyresfastighet är en deprecierande tillgång. När ett hyresavtal blir kortare minskar det i värde, dvs lägenheten blir mindre värdefull.
ett annat problem är att eftersom hyresavtalet blir kortare blir det dyrare att förlänga. Därför är det alltid lämpligt att förlänga förr snarare än senare.
Äktenskapsvärde
en annan viktig punkt att notera är att när ett hyresavtal sjunker under 80 år, en ytterligare form av ersättning betalas till friägaren som en del av det pris som ska betalas för hyresavtalet förlängning. Detta är känt som ’äktenskap värde’. Detta äktenskap värde kommer att fortsätta att öka kraftigt som hyresavtalet blir allt kortare.
markhyra
långivare har blivit särskilt negativa för att öka eller orimliga markhyror och vissa börjar vägra att låna ut på vissa markhyror som tidigare var acceptabla för dem.
Lease extension
Niki Adkins är ett intresseföretag och en leasehold specialist.
Niki säger ” om du funderar på att köpa ett leasingavtal som närmar sig 80-årsmärket eller som redan har sjunkit under 80-år är det viktigt att du undersöker en leasingförlängning. Faktum är att de flesta hypotekslån kan kräva en förlängning som ska erhållas innan de kommer att låna ut mot fastigheten. Kom också ihåg att om du inte ordnar en förlängning direkt är det troligt att du måste göra det innan du kan sälja fastigheten i framtiden. Långivarnas krav förändras vecka för vecka och det är därför viktigt att du får specialistråd i förhållande till villkoren för ett leasingavtal”.
poäng att betrakta som en potentiell köpare av en fastighet med kort leasing
det finns två möjliga vägar att ta för att förlänga ett leasingavtal.
- säljaren initierar en lagstadgad hyresförlängning och tilldelar förmånen för den processen till dig som köpare (förutsatt att säljaren har ägt fastigheten i två år); eller
- det kan vara möjligt för din säljare att komma överens och slutföra en informell hyresförlängning med friägaren innan du byter kontrakt; därmed hantera saken i sin helhet innan du köper lägenheten.
lagstadgade hyresavtal förlängnings överväganden
- villkoren är fasta dvs. ytterligare 90 år vid en pepparkornshyra-därför kan friägaren inte erbjuda dig ogynnsamma villkor;
- om priset som ska betalas för din hyresförlängning inte kan avtalas med friägaren, kan du ansöka till första tier Property Tribunal för att fastställa det rättvisa priset som ska betalas;
- friägaren tvingas slutföra och kan inte dra tillbaka – det spelar ingen roll om du är medveten om vilken typ av friägare de är;
- din säljare kan betjäna det lagstadgade meddelandet för din räkning om de kan tilldela förmånen för sitt tvååriga (eller mer) ägande till dig. Du kan sedan fortsätta hyresförlängningsprocessen när köpet är klart;
- du godkänner ett reducerat pris för lägenheten med hänsyn till kostnaden för hyresförlängningen.
informella hyresavtal förlängnings överväganden
- friägaren kan erbjuda ogynnsamma villkor eftersom de inte är fasta (t. ex. en kort förlängning men med en orimlig ökande mark hyra);
- det finns ingen hjälp från första tier Tribunal;
- freeholder kan dra sig ur transaktionen när som helst. Avgörande, om du redan har köpt fastigheten vid den tiden, måste du vänta två år för att tjäna ditt eget lagstadgade meddelande, då hyresavtalet är två år kortare och ”två år dyrare” att förlänga;
- det är osannolikt att du vet hur pålitlig friägaren är i detta skede;
- förutsatt att förlängningen är klar innan du köper fastigheten, skulle du betala hela värdet för fastigheten.
Niki avslutar ”det finns mycket att tänka på. Vi är mycket glada att diskutera proffsen och nackdelar med din situation och fastigheten och vägleda dig genom processen. Vi hanterar ofta hyresförlängningar som en del av en transport och kunder tycker att det är fördelaktigt för oss att kunna hantera båda aspekterna sömlöst med våra kollegor i Transportteamet här på Frettens. Vänligen kontakta oss om vi kan hjälpa dig.”
ladda ner mer information
vi har ett antal faktablad och guider om denna process tillgängliga från vår Lease Extensions sida.
vårt uthyrningsteam, baserat i Christchurch, täcker också alla delar av landet eftersom arbetet kan utföras fullständigt på distans. Om du har några frågor behöver du bara fråga oss på Frettens. Ring 01202 499255 och vi kommer gärna att prata om din situation och du särskilda krav.