hur man avbryter ett bostadsleasing

06 OKT 2016

Inledning

det finns ett antal olika lagar som påverkar bostadshyror. Denna artikel undersöker de som är relevanta för annullering av ett bostadshyrningsavtal och förklarar det korrekta förfarandet som ska följas vid uppsägning av ett bostadshyrningsavtal som ett resultat av ett brott från en hyresgäst.

två olika typer av varselperioder

det är viktigt att i början skilja mellan två olika och viktiga varselperioder. Den första är relevant när man försöker avbryta ett leasingavtal innan avtalad tidsgräns för kontraktet har gått. Låt oss kalla detta ’uppsägningstid för tidig uppsägning’. Ibland har hyresavtal dessa klausuler, och ibland gör de inte. Om det inte finns någon sådan klausul kan hyresavtalet inte (med undantag för i situationer där konsumentskyddslagen eller Hyresbostadslagen gäller) annulleras tidigt, såvida inte båda parter är överens om detta.

den andra uppsägningstiden blir relevant när en hyresvärd eller hyresgäst har brutit mot hyresavtalet och den andra parten vill skriftligen meddela att överträdelsen ska åtgärdas. Underlåtenhet att avhjälpa överträdelsen under den angivna tidsperioden berättigar den oskyldiga parten att avbryta hyresavtalet och, i förekommande fall, kräva skadestånd från den kränkande parten. Låt oss kalla detta ’breach notice period’.

Domstolsdagar v kalenderdagar v arbetsdagar

innan du går in i tillämpliga handlingar är det också viktigt att notera att hyresavtal vanligtvis hänvisar till kalenderdagar, vilket betyder varje dag i kalendern, inklusive helger och helgdagar. Konsumentskyddslagen hänvisar specifikt till arbetsdagar i Avsnitt 14, vilket innebär att du måste ignorera helger och helgdagar. Ibland hänvisar lagar eller leasingavtal till domstolsdagar, vilket innebär att du bara räknar dagar som domstolen är öppen och sitter, även om hänvisningar till domstolsdagar kommer att vara få och långt mellan i leasingsituationer. Om typerna av dagar inte definieras måste du betrakta dem som kalenderdagar och inkludera helger och helgdagar.

Hyresbostadslagen

Hyresbostadslagen föreskriver att om en hyresgäst förblir i besittning av fastigheten efter den period som definieras i ett skriftligt hyresavtal löper ut, att hyresavtalet fortsätter att löpa på samma villkor som i det skriftliga dokumentet, förutom att hyresavtalets varaktighet bara är en månad (dvs. en månad till månad kommer hyressituationen att uppstå). Under sådana omständigheter föreskriver Hyresbostadslagen uttryckligen att uppsägningstiden för uppsägning av endera parten är en månad. Detta gäller endast situationer där en hyresvärd vill stoppa hyresavtalet från att förnya ytterligare en månad – det gäller inte en avbokning av en hyresvärd till följd av hyresgästens brott. Hyresbostadslagen anger inte hur många dagar uppsägningstiden måste vara.

konsumentskyddslagen

konsumentskyddslagen gäller för leverans av varor och tjänster inom Sydafrika. Denna lag definierar uttryckligen bostad som en tjänst, vilket påverkar bostadshyror. Tillämpningen av S är endast utesluten i två fall; för det första, där bostadshyran ingås mellan två juridiska enheter och där leasetagaren har en årlig omsättning eller tillgångsvärde på mer än R 2 miljoner; och för det andra, där leasegivaren inte leasar fastigheten i den ordinarie verksamheten. I denna lag föreskrivs att en konsument (dvs. en hyresgäst) kan säga upp ett tidsbegränsat avtal (dvs. av någon anledning – vilket kan vara helt orelaterat med ett brott från leverantören (dvs. hyresvärden) – genom att ge hyresvärden 20 dagars skriftligt meddelande om avbokningen.

om hyresgästen väljer att säga upp hyresavtalet innan hyresavtalet annars skulle ha upphört i ordinarie kurs, har hyresvärden rätt till en” rimlig avbokningsstraff”, vars riktlinjer har föreskrivits i regel 5 i konsumentskyddslagen. Vissa hyresvärdar debiterar helt enkelt hyresgästen för hela beloppet som annars skulle ha varit skyldigt när det gäller hyresavtalet, om det hade gått hela sin löptid.

detta är inte nödvändigtvis rätt tillvägagångssätt. Regel 5 drar uttryckligen parametrarna för” rimlighet ” i detta avseende och listar ett antal anmärkningsvärda faktorer, inklusive: konsumentens uppsägningstid; den rimliga längden inom vilken hyresvärden skulle kunna skaffa en ny hyresgäst; och allmän praxis i branschen. Om man tittar på faktorerna holistiskt är det uppenbart att mellan en och två månaders hyra skulle uppgå till en rimlig straff, tillsammans med eventuella ytterligare skadeståndskrav och utestående hyror som uppkommit under hyresavtalet.

en hyresvärd kan å andra sidan bara säga upp en hyresgästs hyresavtal om hyresgästen har brutit mot hyresavtalet och om hyresgästen efter att ha lämnat 20 arbetsdagar skriftligt meddelande till hyresgästen för att avhjälpa överträdelsen har underlåtit att göra det. Detta är kritiskt, eftersom det gäller trots vad hyresavtalet säger – det åsidosätter således bestämmelserna i hyresavtalet (eller den gemensamma lagen, som skulle ha tillämpats om vissa viktiga bestämmelser i hyresavtalet av misstag inte överenskommits). Följaktligen handlar konsumentskyddslagen endast om uppsägningstiden för överträdelser och inte uppsägningstiden för tidig uppsägning. Dagar som beräknas enligt Avsnitt 14 i konsumentskyddslagen är arbetsdagar, vilket innebär att du ignorerar helger och helgdagar.

konsumentskyddslagen säger också uttryckligen att om dess bestämmelser strider mot någon annan lag, kommer den lag som ger konsumenten (hyresgästen) mest skydd att åsidosätta den andra. Detta är kritiskt av skäl som diskuteras nedan.

Common Law

Common law är relevant eftersom det är den ’standard’ position som ’sparkar in’ när parterna utelämnar att nå en överenskommelse om vissa villkor i ett leasingavtal. Faktum är att detta sker ganska ofta. Parterna kan till exempel glömma att komma överens om hur många dagar skriftligt meddelande som krävs för att en hyresgäst ska kunna göra ett brott innan en hyresvärd kan avbryta, eller hur många dagar / månader måste meddelas om någon av parterna vill säga upp hyresavtalet före dess naturliga slut.

när det gäller vår gemensamma lag, när meddelande ges för att säga upp ett leasingavtal, måste meddelandet löpa under en kalendermånad, vilket innebär att meddelandet inte kan ges från den 15 April till den 14 maj till exempel, eftersom det måste ges från den 1: A i en viss kalendermånad till den sista dagen i den specifika kalendermånaden. Dessutom föreskriver vår gemensamma lag att uppsägningsperioder sammanfaller med hyresbetalningsintervallen; vilket innebär att om du betalar hyra varje månad måste meddelandet vara minst en månad i förväg. Om parterna inte kommer överens om detta, föreskrivs i lagen att det kommer att vara en ’rimlig’ period i förhållande till överträdelsens uppsägningstid. Vad som är ’rimligt’ beror på omständigheterna i varje enskilt fall, och domstolen kommer att avgöra detta. Så om parterna är överens om att hyresavtalet kan sägas upp av någon av parterna innan dess naturliga slutsats, men de glömmer att ange hur länge uppsägningstiden för tidig uppsägning måste vara, är svaret att minst en kalendermånads skriftligt meddelande krävs för att åstadkomma en tidig uppsägning av hyresavtalet av endera parten, och det måste ges från den 1: A månaden till slutet av den månaden. Detta är under förutsättning att denna uppsägningstid anses vara rimlig – varje fall ska bedömas utifrån sina egna fakta.

lagkonflikt

eftersom det finns så många lagar som gäller för bostäder leasing i en given situation, är det ofta svårt att fastställa antalet dagar som måste ges för brott och avbokning uppsägningstider. Den gemensamma lagen kommer alltid att vara underordnad all lagstiftning som senare har antagits för att hantera ett visst problem. Varje lagstiftning som antagits som behandlar problemet i allmänhet kommer normalt att vara underordnad lagstiftning som senare antagits för att hantera problemet specifikt. För att förvirra saken ytterligare säger konsumentskyddslagen (som inte är specifik för leasingavtal) att om dess bestämmelser strider mot någon annan lag, kommer den lag som ger mest skydd för konsumenten att gälla.

flera svåra frågor uppstår:

1. om ditt hyresavtal säger att 7 dagars överträdelsesmeddelande krävs, men konsumentskyddslagen säger att 20 arbetsdagar skriftligt meddelande krävs för att avbryta hyresavtalet, hur försonar vi de två?
2. är det fortfarande möjligt att säga upp ett hyresavtal efter den tredje strejken (dvs. tredje överträdelsen) av en hyresgäst, utan att ge ytterligare meddelande, som många hyresavtal föreskriver, mot bakgrund av konsumentskyddslagen?
3. om ett hyresavtal (antingen muntligt eller skriftligt) inte anger den tidiga uppsägningstiden, sparkar konsumentskyddslagen in och resulterar i en situation där hyresavtalet inte kan sägas upp i förtid av en hyresvärd alls och endast kan sägas upp på ett brott av hyresgästen?

#1: Brott uppsägningstid och avbokningsperiod

för det första, se till bestämmelserna i själva hyresavtalet. De flesta hyresavtal innehåller en överträdelseklausul, som anger en period på ett antal dagar som är nödvändiga för att meddelas hyresgästen om ett brott. Om det inte finns någon överträdelse period anges, det kommer att vara en ’rimlig period’ i termer av common law.

om du meddelar överträdelsen, och det inte åtgärdas under uppsägningstiden, innebär det att du kan vidta åtgärder för att stämma för vad som är skyldigt eller till och med utfärda kallelse och bifoga hyresgästens varor genom att framkalla din hyresvärds hypotek, men du kan inte avbryta hyresavtalet och vräka.

anledningen till detta är att du måste ha gett 20 arbetsdagar skriftligt meddelande för att avbryta hyresavtalet (och därför att vräka, eftersom du inte kan vräka utan att ha avbrutit hyresavtalet) i enlighet med konsumentskyddslagen. Så om du i slutändan tror att du vill eller behöver avbryta hyresavtalet och vräka, kan du bara göra detta efter 20 arbetsdagar skriftligt meddelande har givits – under vilken tid hyresgästen har misslyckats med att åtgärda överträdelsen. Många hyresvärdar.

inkludera båda tidsperioderna i deras överträdelsesmeddelande och säger att om överträdelsen inte åtgärdas inom 7 kalenderdagar (eller vilket antal dagar som anges i hyresavtalet eller vilket antal dagar som är rimligt enligt sedvanerätt) kommer de att vidta åtgärder för att återkräva belopp som är skyldiga; men om överträdelsen inte åtgärdas i 20 arbetsdagar, då hyresavtalet kommer att annulleras och hyresgästen vräkta. På så sätt ger du ett meddelande, men det gäller både tidsperioder och hyresgästen varnas tillräckligt för konsekvenserna av bristande efterlevnad, samt hur och när han behöver avhjälpa överträdelsen för att undvika dessa konsekvenser.

#2: Hur man avbryter ett bostadsavtal

dessa är klausuler i ett hyresavtal som föreskriver att när en hyresgäst har brutit mot hyresavtalet (vanligtvis med särskild hänvisning till sen betalning) tre gånger, har hyresvärden rätt att avbryta hyresavtalet utan vidare meddelande till hyresgästen. I sådana fall skulle hyresvärden inte ge hyresgästen en tredje möjlighet att avhjälpa överträdelsen, men skulle helt enkelt skicka ett avbokningsbrev.

det är dock tveksamt om detta är lagligt tillåtet mot bakgrund av konsumentskyddslagen, som föreskriver att hyresvärden endast får avbryta hyresavtalet med 20 arbetsdagar skriftligt varsel och efter att hyresgästen inte har åtgärdat överträdelsen.

det verkar således som om dessa ’tredje strejkklausuler’ inte längre är lagligt giltiga. Enligt författarens uppfattning är detta en allvarlig orättvisa för hyresvärdar, eftersom det innebär att de för alltid är dömda att acceptera sena betalningar och andra överträdelser av hyresavtalet av sina hyresgäster. Förutsatt att hyresgästen åtgärdar överträdelsen med 20 arbetsdagar uppsägningstid, hyresvärden har inte rätt att avbryta. Det enda sättet att bli av med en irriterande hyresgäst i en sådan situation skulle vara att låta hyresavtalet gå hela kursen och säkerställa avbokning utan ytterligare förnyelse.

#3: finns det en tidig uppsägningstid om hyresavtalet inte anger, och vad är det?

1. om parterna har kommit överens om att det finns en förtida uppsägningstid och de har kommit överens om vad denna uppsägningstid är, kan endera parten avbryta genom att tillhandahålla erforderligt meddelande till den andra sidan. Detta gäller så länge hyresavtalet inte påverkas av bestämmelserna i Hyresbostadslagen – dvs. där det skriftliga hyresavtalet löpte ut och parterna helt enkelt fortsatte med hyresavtalet på en månad till månad därefter.
2. om hyresavtalet är en månad till månad hyresavtal som avses i Hyresbostadslagen, kan det endast sägas upp av endera parten genom att tillhandahålla en hel kalendermånads skriftligt meddelande.
3. om parterna inte alls övervägde att tidig uppsägning skulle vara tillåten, är det inte ett alternativ – annat än vad som föreskrivs i punkt 3.2 ovan, vilket är mer en vägran att förnya hyresavtalet igen än en tidig uppsägning av hyresavtalet.

1. om parterna har kommit överens om att det finns en förtida uppsägningstid som gäller, men de har inte kommit överens om vad denna uppsägningstid är, då common law kommer att sparka in och en fullständig kalendermånaders varsel bör räcka – under förutsättning att detta är’ rimligt ’under omständigheterna.

1. i vissa fall kommer dock konsumentskyddslagen att vara tillämplig-vilket innebär att om det finns en klausul om förtida uppsägning som föreskriver uppsägning genom avtal där hyresgästen inte har brutit mot hyresavtalet, kommer hyresvärden att uteslutas från att meddela detta i enlighet med Avsnitt 14 i konsumentskyddslagen, som föreskriver att tidsbegränsade avtal endast kan sägas upp på 20 arbetsdagar skriftligt varsel där hyresgästen faktiskt har brutit mot hyresavtalet och där överträdelsen inte har åtgärdats. Det verkar dock som om detta bara kommer att gälla om konsumentskyddslagen är mer fördelaktig för konsumenten än de andra lagar som gäller för samma scenario. Detta beror på att konsumentskyddslagen uttryckligen föreskriver att om det finns en konflikt med dess bestämmelser och annan lag, kommer den lag som är mest fördelaktig för konsumenten att gälla. Författarna anser att detta är en orimlig situation för lagstiftaren att ha skapat för fastighetsbranschen eftersom det skapar massiv osäkerhet om när klausuler om förtida uppsägning kommer att upprätthållas, eftersom det som är fördelaktigt för konsumenten i ett fall kan skada konsumenten i en annan. Förhoppningsvis kommer våra domstolar att ge oss vägledning om hur vi navigerar i den här röran snart – men tills dess, var försiktig när du litar på klausuler om tidig uppsägning eftersom de kan ogiltigförklaras av konsumentskyddslagen.

slutsats

för att vara säker, konsultera en erfaren fastighetsadvokat innan du skickar brott och/eller avbokning och/eller tidig uppsägning och/eller förnyelse eller icke-förnyelsesmeddelanden för att säkerställa att du inte hittar dig själv som förser din irriterande hyresgäst med boende (och betalar honom/henne skadestånd) för att olagligt utvisa dem.

du kan också hitta följande artikel intressant – kan misslyckas med att betala dina priser, skatter, vatten och elavgifter leda till uppsägning av din vatten-och elförsörjning?

( denna artikel tillhandahålls endast i informationssyfte och inte för att ge juridisk rådgivning. För mer information om ämnet, kontakta författaren eller den relevanta leverantören.)