vi diskuterar hur länge en fas i ESA är ”bra” för, och när den ”löper ut”.
för många människor där ute som tittar på att köpa eller refinansiera en fastighet är en fas i ESA inte bara en bra ide, det är en viktig information som är nödvändig för att bestämma att du (eller din bank) gör ett bra ekonomiskt beslut. Det konstiga är att när folk vill investera hundratusentals till miljoner dollar i en fastighet, eller det företag som upptar det, anser många inte att en fas i ESA är en värdig investering. Faktum är att många människor ser ut att antingen anställa den billigaste konsulten de kan hitta, eller ännu värre, försök att använda en gammal fas I-rapport. En av de vanligaste frågorna våra kunder ställer oss är hur länge är en fas i ESA bra för?
jag kommer inte att gå in i detalj om varför du bör undvika en billig fas i Miljöplatsbedömning eftersom jag redan har täckt den i längd i en annan artikel, men jag vill diskutera hur länge en rapport är bra för. Det här är ett problem som jag ser mycket med folk, särskilt om de har tittat på en webbplats flera gånger eller får en rapport från någon som tittade på webbplatsen tidigare.
vi hör ofta saker som ” vi kommer att köpa en fastighet från företaget XYZ, och deras advokat gav oss en fas I. Så vi behöver inte en annan, eller hur?”Alltid, när vi frågar datumet för den tidigare fasen I (datumet är inte den enda anledningen till att du inte vill använda någon annans rapport), är svaret vanligtvis antingen ”Jag vet inte” eller ”lemme see…..it” från några år tillbaka”.
vad många inte inser är att en fas I har ett slags ”utgångsdatum”, och efter en viss punkt är det inte längre giltigt eller användbart.
hur länge är en fas i Miljöplatsbedömning bra för?
här är det korta svaret, och jag förklarar mer nedan.
en fas I är bra i 6 månader. Efter 6 månader måste fasen jag uppdateras omfattande. Ett år efter det första rapportdatumet är fas I inte längre giltig.
undrar varför? Låt oss förklara.
jag är verkligen frestad att inkludera min gymnasieexamen bild just nu. Kom ihåg tillbaka på dagen då långt, fjäderlätt hår var” coolt”, och nu verkar det bara tragiskt föråldrat? Antag att jag försökte dra min gamla bild som representativ för mig. Eller till och med en bild från 5 år sedan. Det är fortfarande bra, eller hur? Tror du att det skulle flyga med DMV eller TSA?
Nej, du behöver en aktuell, uppdaterad bild, eftersom saker förändras och bilden representerar inte den nuvarande situationen längre. Det är inte annorlunda med en fas i ESA, eftersom saker kan förändras. Jämfört med den relativt långsamma takt som min hårfäste drog sig tillbaka kan miljöförhållandena snabbt förändras på din webbplats.
Antag till exempel en månad efter den gamla fas I slutfördes den nuvarande köparen började arbeta på platsen och ett stort spill av petroleum eller någon annan kemikalie inträffade. Omvänt, anta att den gamla fas i slutfördes enligt gällande standarder. ASTM E1527-13 är den nuvarande standarden, med 13-betydelsen 2013. Som du sannolikt kan gissa betyder det att Fas I-rapporter som slutfördes före 2013 slutfördes med hänvisning till en äldre standard, vilket innebär att den gamla rapporten inte kommer att skära den längre.
poängen är att gamla rapporter är just det – gamla och föråldrade, och inte representativa för den nuvarande situationen alls.
men gör det verkligen så mycket av en skillnad? Jag menar, jag har fortfarande hår och ser ut som den gamla bilden, så vad är big deal? Standarderna har inte förändrats så mycket, eller hur? En fas jag borde fortfarande mer eller mindre täcka samma sak, eller hur?
det är inte alls fallet. Anledningen till att du får en fas I är att begränsa eller undvika ditt ansvar för förorening från tidigare eller tidigare användning av webbplatsen enligt den tillämpliga federala förordningen CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). För att göra detta måste du göra din miljökontroll, som i detta fall är en fas i ESA.
misslyckas med att göra det, och du kan mycket väl hållas ansvarig för tidigare förorening av webbplatsen, oavsett om du är ansvarig för det eller inte. Som du kan föreställa dig kan det vara extremt dyrt.
den federala regeringen ville inte skriva regler som dikterade hur en fas jag måste göras, så de lät ASTM hantera den uppgiften och sa att om ASTM-standarder följs är det en giltig fas i och kvalificerar sig för vissa ansvarsskydd. Med andra ord, för att skydda dig själv måste din fas I följa nuvarande ASTM-standarder.
ASTM-standarder anger hur länge en fas i ESA är bra för.
ASTM-standarderna är lite komplexa att sikta igenom, men när det gäller hur länge en fas i är bra för är den ganska skuren & torr.
ASTM-standarden anger att en fas i Miljöplatsbedömning som slutfördes mindre än 180 dagar före dagen för förvärvet av ämnesfastigheten antas vara giltig. Mellan 180 dagar och ett år måste fas I uppdateras ganska omfattande. Längre än ett år, och fas i antas inte längre vara giltig.
för att sammanfatta är en fas i bra i 6 månader. Efter 6 månader behöver den en omfattande uppdatering. Efter ett år är det inte längre giltigt.
alla äldre än det, och rapporten kommer sannolikt inte att korrekt återspegla webbplatsförhållanden och aktiviteter. Förhållandena kan förändras snabbt och mycket miljöskador kan uppstå under 1 år.
jag nämnde ovan med den gamla fasen jag gav dig av köparens advokat, vilket är något vi har sett hända mycket. Det är som att köpa en begagnad bil av någon, och de ger dig en gammal rapport från sin mekaniker från ett par år sedan som intygar att bilen är okej.
skulle du köpa den bilen baserat på den information du får? Naturligtvis inte! Så varför skulle du nöja dig med det i en transaktion av denna storlek och potentiellt ansvar? Nedre raden? Om det är en fas jag äldre än 1 år, det är forntida historia, och du behöver en ny.
om du vill veta mer om fas i ESA: s och hur de faktor till att göra bra affärsbeslut, ring oss på Kontakta oss online, ring oss när som helst på 888-RMA-0230, eller skjuta oss ett mail på [email protected].