här är vad du ska veta innan du pratar med en bankir
om du gör övergången från leasing till att äga kontorslokaler, bestämmer du om du har råd med en kommersiell inteckning är inte riktigt den skurna och torkade frågan det kan tyckas.
en enkel lånekalkylator kan inte ersätta konversationer med en smart kommersiell bankir som känner till de finare nyanserna i konventionella kontra SBA-lån. Plus, deras översyn av ditt kassaflöde och verksamhet bidrar till att avslöja en verkligt realistisk inteckning budget som hjälper din vinst.
som sagt, det finns några områden bortom överkomliga priser för den ursprungliga handpenningen och månatliga inteckning betalningar att överväga innan mötet med en långivare.
hur hälsosam är verksamheten?
för att kvalificera sig för en ägarbostad kommersiell inteckning måste verksamheten stå emot en nära ekonomisk översyn av resultaträkningarna, kassaflödeshantering, verksamhet, kredithistoria, affärsplan och mer.
banken kommer att utvärdera om verksamheten kan kvalificera sig för lånet och bekvämt betjäna skulden utan att anstränga kassaflödet. Detta är bra information att ha innan du börjar leta efter en kommersiell fastighet.
långivaren ser mycket djupare än bara värdet av fastigheten som säkerhet också; de förväntar sig att verksamheten ska investera i eget kapital genom en stor kontantbetalning för att säkerställa att de är engagerade i lånet. Villkoren varierar också beroende på styrkan i försäkringsbrevet, nivån på utbetalningen och andra faktorer.
det här är de typer av frågor de vill svara på:
- Vad är företagets kreditpoäng?
- hur etablerad är verksamheten och kan den täcka betalningar när resultatet är magert?
- har det råd med en betydande handpenning, tillsammans med utvärderingskostnader, juridiska avgifter, titelförsäkring och andra stängningskostnader?
- om en viss egenskap är i åtanke, vad kommer lån-till-värde-förhållandet att vara när den förväntade handpenningen beräknas?
- eftersom banker sällan tillhandahåller fullt amorterad finansiering, vad händer när ballongbetalningen förfaller?
- är det ett nytt köp eller refinansiering för att dra ut pengar från fastigheten?
- har företaget en historia av att göra smarta kreditbeslut och göra betalningar i tid?
- har det det kassaflöde som krävs för att behålla fastigheten utöver hypotekslån? Kommer bemanning av den nya platsen att lägga till ytterligare påfrestningar för företagens ekonomi?
att ta tid att titta på hälsa och tillgångar i verksamheten innan du pratar med en bankir kan hjälpa dig att förbereda dig för mötet och ha en tydlig bild av kassaflödet och vad du kanske har råd med.
Vad är den juridiska strukturen i verksamheten?
om verksamheten är mindre etablerad, eller en annan juridisk person än företag, till exempel en LLC eller partnerskap, kvalificerar sig för ett lån handlar inte bara om verksamheten. Det handlar också om folket.
den kommersiella fastigheten kan köpas som en affärstillgång som ägs av affärsenheten, men ägarens personliga ekonomi och kreditvärdighet spelar en roll i processen. Eftersom de kommer att titta på kredithistoriken och det globala kassaflödet hos ägaren eller varje partner/huvudman i verksamheten är det viktigt att ha personlig ekonomi i ordning innan du närmar dig banken.
personligt ansvar är också annorlunda.
till skillnad från ett bostadslån där långivarens enda möjlighet är att utestänga ett hem och hävda tillgången, kan långivare kräva att vissa företag tillhandahåller en personlig garanti som lagligt förpliktar individerna till lånet. Banken kan begära pantsättning av företagets ägares privata tillgångar som säkerhet. Om den kommersiella inteckning standard, kan långivaren söka ersättning för skador genom att gå efter tillgångar borgensmannen. Det är en sällsynthet att en bank inte förväntar sig att företagare ska vara personligen skyldiga på ett kommersiellt lån.
med tanke på detta innan du ansöker kan det vara värdefullt att fatta beslutet att köpa eller fortsätta leasing.
Antag inte att det är jämförbart med en bostadslån
kommersiella inteckningar är mycket annorlunda än en bostadslån. Ansökningsprocessen, kriterierna för godkännande och villkoren för lånet kommer att vara mycket olika.
när någon köper ett hem ordnas betalningar vanligtvis i ett 30-eller 15-årigt schema som slutar med att hela saldot betalas ut. En kommersiell inteckning varierar emellertid vanligtvis från fem till 15 år, vilket slutar i en ballongbetalning som kräver en stor infusion av kontanter eller refinansiering.
en kommersiell inteckning kommer inte heller att ha en amorteringsperiod som matchar låneperioden, eftersom de flesta kommersiella inteckningar skrivs över 15 eller 25 år. Denna avskrivning, längden på lånetiden och räntan påverkar alla storleken på den månatliga betalningen.
skillnader slutar inte där. Det är ovanligt att hitta en långivare som är villiga att finansiera 100% av en kommersiell inteckning, så verksamheten bör räkna med att betala en betydande kontant handpenning utöver standard stängning kostnader.
eftersom lånets dollarbelopp och riskerna är mycket högre för kommersiell egendom än en personlig inteckning, förväntar långivaren att verksamheten ska ha en andel i fastigheten. En större handpenning minskar det belopp som finansieras samtidigt som verksamheten begås genom det egna kapitalet de håller på fastigheten (beräknat med en belåningsgrad som delar lånebeloppet med fastighetens värde).
lån med en 65-80 procent LTV förhållande är att föredra, eftersom ett företag är mycket mindre benägna att standard på lånet om det finns en stor investering i kontanter i det. Därför bör ett företag förvänta sig att investera en handpenning på 20 till 35 procent.
LTV som krävs av en långivare beror på vilken typ av egendom, hur den kommer att användas, vilken typ av lån som finansierar köpet och faktorer som fastställts av långivaren. Dessa detaljer kommer att diskuteras i ett ansikte mot ansikte möte med en långivare, men det hjälper att veta hur mycket pengar som finns i förväg.
förstå varför villkoren fluktuerar från långivare till långivare, eller program till program
oavsett om det är ett stort företag eller ett litet företag med en enda ägare, bestämmer mängden långivarrisk villkoren för ett kommersiellt hypotekslån.
även om lånet innehåller en statlig garanti som Small Business Administration (SBA) lån eller United States Department of Agriculture (USDA) lån, långivare får sätta sina egna räntor och villkor baserat på hur bekväm de är med risken för lånet. Mer risk innebär mer pappersarbete, en strängare godkännandeprocess och ibland mindre attraktiva villkor.
en kommersiell inteckning för samma egendom kan se mycket olika från en långivare till en annan. Att veta detta kan hjälpa om du handlar för bästa möjliga lån.